各位网友好，欢迎参加购房大学2011年第一期，在座的各位或许有的人之前已经参加过此类活动，对于没参加过的朋友，在此请容许我为大家隆重介绍一下购房大学的真实情况，搜狐焦点购房大学成立于2009年8月，成都这边是从10年开始推广进行的，我们从来都以“为购房人提供精准化、一站式买房指导”为宗旨，是搜狐焦点业主论坛联合论坛中最富购房经验的社区领袖共同创立和建设的，是汇集社区中已购房网友的智慧，借助门户矩阵海量信息及专业权威的数据库资源，致力于为购房人分区域进行精准买房指导的区域互动平台。

下面请容许我为大家介绍一下今天到场的各位嘉宾，他们是坐在我左手位置的（锐理数据房地产高级分析师叶强，叶老师）以及（嘉联地产研究发展中心市场分析师黄斯威，黄老师），停！大家其实不用鼓掌，心里面欢迎一下就行了，谢谢。

对于中国人来说，买房始终都是在座的每一个人，一生之中都必须经历的大事，无论新政与否或者国家如何主动地调控楼市，要买的始终会买，这就是刚需，相信大部分人都深有体会。那么我们在本次购房大学活动现场，我们将就现阶段如何买房，是购置新房还是二手房，是在成都买，还是到二三线城市买等问题，和大家一块探讨一下，当然，在活动后我们也将留出自由提问时间，与我们的专家一起深入交流一番。

下面我们请叶老师为我们介绍一下在限购令下如何买到称心如意的好房。

各位网友大家好！这个问题是限购令，限购令是在1月份的时候国八条落地了以后，成都市政府为了相应国务院的号召，制定的一个本地的限购政策，成都限购令政策出来了以后，从全国来看大部分城市已经颁布了限购令，最严厉的限购令是北京的限购令，成都的限购令有所不同，为什么呢？因为从限购区域来说，成都的限购令只限定了主城区，对郊县没有任何的限购措施，从限购的人群范围来看，本市的人第一次买房的话是可以买两套的，如果是外地人员只需要在本地缴纳社保一年以上也可以买房，对第三套房是采取封杀的态度。所以成都的限购令非常比较的宽松，一方面是为成都房地产的价格比起一线城市来说还比较低，第二个方面成都确实是因为刚需的购买情况，需求能力比较旺盛，那么成都市出台了这样的限购政策，在现在这个政策下如何买房，我会和大家一起分享。对我们来说很多本地的人，如果已经有了一套房子，现在是不是买房的最好时机？一方面因为限购所以会给大家买房造成一些不必要的麻烦，因为现在买房的门槛会提高一些，但是从限购的初衷而言，是抑制投资性的需求，并没有打压刚性的需求，而且投资性的购房或购买者现在从市场情况来看应该是淡出了市场，他们也在观望，而刚性需求的这部分人，说的更明细一点就是指结婚要买房的人，为了子女读书的这部分人，还有一些老年朋友要在成都置业定居的人，这部分人的需求是必须要买房，买房对他们来说是必需品，而不是投资品，所以政策的抑制是暂时性的，这种需求是长期存在的，如果这种限购令在一年或两年以后撤出的话，这种需求仍然会爆发性的增捉，所以从房价的涨幅而言，政策的出台只是为了让房价涨的不是那么快，而不会让房价转头向下，国务院温总理也说过，出台政策是为了抑制房价的过快上涨，是为了房地产健康稳定的发展，不是为了打压房地产，更不是让房地产价格下降，是调控市场的波动，如果大家有需要的话该买就买。

黄师也补充一下吧？现在新政这种态势下，无肯定很多人买房子，对资金有一定压力的购房者在买房的时候肯定存在一定的心理压力，买房了以后会不会涨，会不会房价在买了以后稍微有一点下挫，针对这种情况我想请教一下黄师，在未来房地产市场发展的总情况，还有在新政下买房应该如何做？

就目前而言，目前成都市场的成交量是下挫的，现在买房的问题，我觉得首先我们需要从自身的需求开始，我们是不是有足够的资金，第二我有没有迫切的需求，如果有迫切的需求我觉得买房也是可以的，昨天听到一个消息，央行准备在3月25号决定上调准备金0.5个百分点，后面可能有一些持续性的加息政策，往后对我们买房贷款方面可能也会有一些影响，不过我觉得如果你有这方面的需求还是可以买。

感谢黄师的分析，目前购房者存在两个方面的问题，买还是不买，买新房还是二手房？新房和二手房的对比有什么不同？但是对购房者来说，新房和二手房这两个投资和自住型价格肯定有不同的地方，下面请黄师给我们介绍一下。

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在新房和二手房之间的区别，如果你现在买了马上需要入住的话，我们可以考虑买二手房，如果你是不急着住就可以考虑买新房，而且这种投资性哪一个价值更高很不好说，我们需要从区域结构性上来比较，你要先考虑市场，然后再来分析，如果你说哪一个区域的新房和二手房市场，可能要具体的位置具体来说。

下面无关于存款准备金率，存款准备金不断的上调是对房地产制定的，准备金上调对我们购房肯定有一定的影响，下面请叶师给我们讲一下存款准备金上调对我们到底存在什么影响？

昨天晚上的时候央行对我们的存款准备金利率上调0.5个百分点，这个是今年的第三次上调存款准备金率，银行的存款准备金在这里给大家介绍一下，银行的存款准备金是银行为了应付取款者取款以及用来应付资产的金融性，而提取一定比例，按照存款的一定比例提取了以后存在中央人民银行，从84年开始到现在一共上调了39次，而从2010年到现在一共调了10次存款准备金利率，也就是说在短短的这么一年多的时间内，中国中央银行上调了9次存款准备金利率，在这上调9次了以后，对大型的金融机构存款准备金达到了20%，中小企业达到了16.5%，这个比例是很高的，比如说银行的存款如果进入了一百万，按照现行的比例，银行用于发放贷款的额度就变为了80万，这和我们购房者是息息相关的，为什么这么说？一方面银行紧缩银根势必就会减少货币在市场上的供应量，另一方面就会存在而来的是加息的政策，会逐步的出来，大家会问为什么会提高存款准备金率，其实道理很简单，第一是为了控制流动性过剩而带来的通货膨胀，第二是为了银行的金融资产的安全，大家对通货膨胀这个词可能不陌生，通货膨胀已经非常厉害。从目前来讲，举一个例子，去年前年10块钱可以买两斤苹果，但是今年10块钱只能买两个苹果，当然这可能夸张了一点，但足以体现了现在的通货膨胀有多厉害，由于通货膨胀的存在，所以中央银行再次提高了银行存款准备金率，提高了银行存款准备金率了以后，对购房者有什么样的影响呢？第一个影响肯定贷款的门槛会提高，贷款的难度会增加，贷款审批的流程更严格，审批的时间跨度会更大，另一方面银行准备金率一旦提升了以后，随之而来的肯定是加息，我们预计在3月底会有一次新一轮的加息，加上去年应该是第三次加息，上一次加息的额度是1.7的存款进利率达到了3%，贷款利率是6.06，如果这一次再加息的话，势必会对大家购房承担的，因为贷款而带来的利息的增加是一个额外的负担，所以存款准备金率对以后买房和准备买房的人有一些资金的压力，就这些。

现在限购令出台了以后，有报道关于二三线城市房价上涨明显，此情形下置业二三线城市是否可行？下面请黄师给我们介绍一下。

回复：现在限购令出台了以后，有报道关于二三线城市房价上涨明显，此情形下置业二三线城市是否可行？下面请黄师给我们介绍一下。                                                     打击投机  抑制房价上涨      目前二三线城市房价上涨，主要还是投机游击队推动所致，因此，对于对抗国家调控政策的投机者而言，仅仅限购一项措施（投机者大多资金充足），难以有效狙击其投机，我认为要打击投机，让虚高的房价回归理性，从而让大众能买得起房，能安居乐业，政府还应该制定更加严厉的调控政策，如：对二手房定价，即规定二手房买卖必须采取折价销售（例如：五年内销售每年折价百分之五；五至十年内销售每年折价百分之四；十至二十年内销售每年折价百分之三等），折价加契税，让投机者无利可图，乖乖抛出所囤之房退市，只要二手房房价跳水，房价不跌才怪！对于开发商捂盘惜售，政府可以规定销售期为两年，两年后转为二手房，按原定价折价销售。当然，政府也要尊重历史，在制定政策时给投机者一定的时间处理囤房。同时，还要考虑到普通住户的权利，如规定拆迁房不适用此条例；规定二十年后房产的保值价为百分之五十等。

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举一个例子，就是在上海的专业人士告诉一个老太太，他说你现在有钱在活得很艰难，中山的房价很低，你可以到中山置业，你剩下的钱还可以生活，但是我们从逻辑上讲跟你经济投资的角度来讲这是可行的 ，但是有一点，还有一个居住性这方面的比较，就是一个特点，比如说我们习惯在城市或者周边，近郊的地区，如果在这边置业，因为现在都是快铁城市，比如说我们整个都江堰板块，购买量成交量上升，据统计显示并没有出现像预期那样火爆的情况，大家的消费方式和居住的方面会有一部分需求二三线，但是更多的人还是愿意在主城区，我找一个地方也愿意在主城区，对我们整个工作和生活都是非常便利的，对在二三线选择置业的朋友，我们会有一些建议，第一你必须要熟悉当地的市场情况，第二点很多这方面，比如说你朋友在都江堰的话，会间接的熟悉这个地方的情况才选择，还有一个看城市发展的预期，包括整个配套，周边的生活配套，如果你要选择在这个地方生活，而不光是你的居住，还有你要关注周边的配套，还有发展的情况，差不多就是这样。

作为购房者来说，主要是考虑周边的区域和楼盘本身的情况之外，购房者买房的时候要脱离一些购房的陷井，买房肯定会听一些介绍，但是介绍往往存在介绍和现实脱离，我们购房的时候如何选择合适的住房，同时买房的时候我们应该注意哪方面的问题？我们请叶师给我们介绍一下。

其实买房这个问题说简单也简单，说复杂也复杂，每个人都有不同的心理，其实买房七分需要了解，三分需要心情，为什么这样说呢？因为大家对买房都并不陌生，现在在座的各位曾经也许买过房，也许现在即将会买房，七分了解怎么理解呢？就是说根据自己的情况，是自己住还是和父母一起住，是要离单位近一点还是考虑到孩子上学，还是考虑到父母就医的问题，这些问题都会对你购房的动机造成影响，在每一次购房的时候肯定会考虑，第一你家里面这套房子买了是自己居住还是用来投资，自己居住和投资其实从根本意义上来讲没有太大的区别，在于是你自己住还是别人住，肯定两者有殊途同归的考虑，其实都是一样的，不管是自己住还是别人住都会考虑生活配套，银行、学校、交通等等这些问题，都会考虑，如何选择一个自己满意的房子呢？其实我讲一个概念，叫做“适合”，其实很多好房子并不一定适合你自己，并不一定真正是你期望的房子，所以根据你自己的经济实力来判断，这个房子是否适合你，如果还款不艰难的话没有问题，如果艰难就要考虑了，第二这一套房子的配套怎么样，这个房子里面是不是居住着相应能给你好的配套，比如说有一些房确实房子不错，但是很远，商业的配套你出来要走很远，这种房肯定不是你考虑的类型，第三个就是开发商的品质怎么样，开发商的品牌怎么样，这也是非常重要的，因为买房毕竟是大宗商品，买房也关系到很多人的人生难得几次重大的决定，所以买房还是要买品牌开发商的房子，第四是房屋将来的物业保障，因为选择好的物管可以让你自己购买的物业保值增值，然后给你提供安全全方位的服务，所以物管也是特别重要的，还有最后一点，如果大家在现在阶段按揭买房的话，肯定会考虑到更多的是银行拒贷的问题，因为据我所知，现在银行对按揭这一块是非常严格的，基本上就这样。谢谢！

现在进入现场提问，网友有什么问题可以问大家？

你好，我是外地人，因为我有一个公司，但是没在成都交社保 

这个问题很好解决，既然你是公司的法人，你可以到社保局去补交社保。

那么，感谢两位嘉宾到现场的支持，本次购房大学结束，谢谢