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今天第一个话题要谈的是力宝大厦的历史。大家很多是上网的同仁，在网上可能已经看到了，我们这一期末的访谈叫“凤凰镍盘”，力宝大厦的前世今生，就是凤凰活了几百年之后，他会把自己燃烧成灰烬，把自己烧死，我们形象的称之为“镍盘”。然后就会脱胎换骨，然后再重生，获得永生。从这一点来看，大家可能都会想到力宝大厦的想法，想到它的过去和未来。我们就从这一个切入点来谈一下力宝大厦的项目，第一个就是关于他的历史，关于它以前的同源大厦，以及生投资做的努力和工作。然后以及力宝是自然样介入和投资这个项目。使他成为今天第三座力宝大厦地，大家知道，力宝在世界500强，是一个印尼一个财大创办的庞大的企业，他的介入我相信把这个项目的开发引入了一个新的高度，不管是业内的也好，还是业主也好，都是这这一块相当感兴趣。所以希望今天光临我们的现场的盛唐投资的嘉宾给我们减少的介绍一下。 第二个，我们谈一下力宝大厦的规划和改造，这一块可能会牵涉到我们非常关心的烂尾楼的改造，从建筑学的方面怎么样来改造来符合现代的标准。请大家探讨一下力宝大厦怎么样在过去的结构的基础上，使他内部的结构和外部的面貌都焕然一新的。我想到这样一是对房产项目非常关心、感兴趣的话题。 第三个就是业主非常关心的话题，就是力宝大厦投资的空间，入住力宝大厦，为什么会选择他，给它们一个理由。 第四个就是和大家交流一下，成都07年顶级的写字楼的比较趋势会深怎么样的情况，这一块的地产就规范一些，大家就自由的畅所欲言。最后就谈到荔力宝大厦的商务联盟的构想。希望曹总给我们简单的介绍一下。 我们今天的话题就开始了。在这个话题开始之前，我先给大家介绍一下我们《焦点房谈》这个栏目。可能大家绝大部分人都是第一次坐在我们的直播间，参加我们的活动。在座的都是第一次除了我们的工作人员以外都是第一次参加房谈。实际上我们这个项目在北京已经开办了相当长的时间了。已经是一个固定的品牌栏目了。在北京的地产圈也是小有名气。在北京焦点网是做的比较牛的，关于《焦点房谈》可以说也是北京所开发的，当时的最热门的顶级的一流的楼盘进行采访，他主要是站再一个新闻媒体的角度，提供这么一个平台，让开发商和业主有一个交流的平台，随着这个栏目的做的过程当中，积累的一些经验和想法，可能会做的更加深入。谈到一些大家感兴趣的话题。所以我们现在做到两块了一个是我负责的业主版的房谈，主要是谈项目。包括他了历史、规划设计、他的投资空间，楼盘品质，甚至还有户型等等。谈这些的目的，主要是为了通过嘉宾的介绍，或者是嘉宾的面对面的交流，释放一些信息，把这些信息释放给上网的购房者，他们对这个项目感兴趣的人，他肯定会从这里面找到他们所关注的点和答案。比如他们关注物业、价格，就希望谈谈力宝大厦的价格。关注物业等等。我们希望通过我们的节目介绍给他们。 第二个就是说除了向业主释放这个信息以外，本身做为一个楼盘，他从营销的角度来说企事业可以通过我们的平台对你们这个项目面向购房者面向业主，甚至是面向同行做一个展示和介绍，实际上也是一种品牌推广和介绍，但是我们尽量会站在客观的角度，不去刻意的吹捧，但是也不会带着恶意的去做，就是做一种中肯的介绍。第三个就是说，在座的和本次“房谈”项目相关的比如合作的，就像世邦这样的物管，以及嘉宾，还有其它的朋友，包括广告支持的朋友，这样来参加这个话题，希望你们站在你们的角度，做一些可能和大家分享的东西，这就是目的。看大家对我们这个房谈栏目还有什么感兴趣或者问题没有？

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如果暂时没有，我们今天这个话题就是开始了。大家可以轻松一点，因为不是电视直播，我们是通过直面交流，由速记工作人员把我们的文字记录下来同步传到网上。 这样吧，我们还是先回到我们力宝大厦前世今生的话题。首先我们就想第一点请曹总给我们谈一下力宝大厦的历史，从同源大厦的渊源开始。

可以讲，但是这里面我们要阐明一下，对同源大厦早期的位置，我也不是特别的清楚。但是从96年开始，这个盘应该是10年前的盘，但是最早期是另外一架开发商构成，但是后来因为各方面的原因，这个项目就搁浅了。然后这个项目就维系了10年，在科华北路上，但是，他从外立面到他的内装，到它的楼层以及停车场等设施的规划，还有早期周边土地，作为一个交通枢纽这个环节来讲，都是比较具有优势的。10年之后还有若干家赶超价值的楼盘。如果要是延续往下走的时候，力宝的今生，可以这样去理解，首先四川盛唐实业，通过拍卖的形式，从去年11月份，把同源大厦，以竞标的方式，1.1个亿竞拍成功，拍卖下来之后，是在今天的4月10号，我们印尼力宝集团，在香港正式签约，也就是有印尼的力宝集团，继续投资，又是物业的持有者，在这个期间，有一个合作前提。盛唐公司在选择合作伙伴的时候，其实前面已经经历了大概有18家合作单位。进行的筛选，这个筛选也是通过很多渠道，包括外资银行、市政府、省政府、还有外贸厅等等机构，通过这些渠道来找。谈了很多，而且历经了半年的时间。其实也是盛唐选择。第一并不是别的外资企业，没有合作机会，应该是有多合作机会，但是四川盛唐选择力宝是有很多原因，第一个是力宝本身的品牌，关键是力宝集团他本身是专门做写字楼的，他在这方面是非常有经验的。大家可能知道香港的力宝中心，他是1988年落成的，张总也知道，当时是一个机器人的概念，也是轰动了整个亚太地区。建筑这一块的设计还是很前卫的。加上他1998年在上海落成的力宝广场，通过这两个项目，包括在新加坡，在印尼都有一些写字楼的物业，包括9月份的时候，我们的唐总去新加坡的时候，力宝集团刚刚收购了新加坡目前最高的一座大厦，从投资额是10个亿。从这个角度上来说，力宝是非常有经验的。我还记得我们的合作伙伴，应该说我们很清楚力宝这个概念，力宝即是写字楼的缔造者，也是捍卫者，他不是说把写字楼建成之后就不管，他希望留给每一个城市一个作品，希望建造一个“地标性”的产品，也是我们的选择力宝的一个原因。

另外一个就是说力宝集团他本身也是世界级的财团。他的资金非常雄厚，在欧洲地区还有自己的银行，可以这么讲。跟这样的企业合作，从前景上、资金的支持上，包括从写字楼的真正专业的角度上去改造设计，以及在监理上，有非常成熟的经验。就这个项目而言，力宝集团他本身也是特意请新加坡公司，对这个大厦进行全面监理，他请了5个专业团队，它和我们合作，也是经过了很多波折，这样的外资企业他是很严谨的。他们在头半年之前，他们聘请了5个专业团队，对四川盛唐公司、力宝大厦进行了全面的摸底，从市场调查公司，到法律顾问公司，到财务公司，到工程监理，工程规划，工程设计都是全面监控，最后才选择了和我们合作。这个合作主要有两点，第一个力宝对四川盛唐的信任度是非常高的。这个是首先因为我们的董事长的为人，的的确确是做实事的人。还有一个因为我们在四川地区有一个开发经验，早期他一直在成都市做一些商业地产。后来在成都的二级城市，比如德阳等都有自己的项目。虽然公司的知名度在成都市不能特别强大，但是我们相信，作为盛唐公司，是属于一个技术性的工作，也是一个投资性的企业，不是一个非常专业化、集团化的开发公司。所以我们主要是做技术方面的工作，也是这一点是力宝看中的。也是因为力宝大厦他所处的位置、地段。还有一个项目好与坏，地段是重要的。所以力宝大厦这个位置而言，因应该说他是极具潜力的。早期的设计也是很前卫的。经过这10年之后，他也是逐渐退出历史舞台了。我还记得，张总在90年代的时候，在全国很知名的一个，走纲丝，这个项目在早期的时候，在国内还是受到了很大的瞩目的。现在应该说从这个角度上，力宝看中的也是从地段上物业本身具有可改造性。最后才选择了合作。

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我们知道曹总、四川盛唐投资的唐总，他个人得口碑在业内是非常有名企的。他看中同源大厦，肯定有他独到的眼光和见解，能否请你介绍一下你们选择同源大厦，而且根据那么多年，主要看中那一点。

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简单说一下，我也不能代替唐总说的很清晰，唐总这个人，应该一个做实事的企业家。他本身也是属于建筑设计，和工程专业的。这方面他和很具备专业化的。之所以他能看的上同源大厦，第一个就是这个项目的土地，因为土地是不可再生的稀缺性。还有这个大厦的发展过程。第二个原因，也是因为近几年，很多外资企业也逐步大量的用如蓉城，换句话说，在早期前几年的时候，有威斯顿联邦大厦，开航国际（音）等项目，为什么我们老板还要继续收购烂尾楼呢？是因为成都缺少真正的顶级产品。毕竟早期的时候，很多成都的其它楼盘都在讲顶级、超甲的概念。但是从真正的意义上，因为唐先生在实际上跟很多外商接触之后，他发现和这些机构打交道之后，所得到的信息，再看看成都的写字楼物业，无法真正满足外资企业的要求和需求。这个时候，也是因为这个项目也是一个很巧的机缘，正好这个项目拿出来拍卖，作为唐先生收购这个项目，项目本身也是和他有一个缘分，第二个也不排除我们的唐总他对成都写字楼市场的关注。

为什么投资这一块，同源大厦会做这个选择，而没有做其它的选择，比如说他成为成都缺乏顶级的写字楼，为什么不去选择新开发或者其它方式运作呢？

我坦率的讲，选择其它的地方也有，成都也不是没有其它好的地块，当时也有。盛唐也有机会去参与拍卖。但是换句话说，一个项目部单单的从自己开发的角度和观念上去思考所得出的结论很多因素在里面，无论是他的地段还是交通配套都有很大的因素在里面，因为不管是商业写字楼，他有很大的商业的概念在里面，他有他的特殊性，恰恰这个项目他本身周边的配套非常经济，政府经济也要南迁，本身也靠近大学，靠近领事馆路，周边有最好的餐饮，最好的娱乐场所，这也是选择的原因之一。

也就是说，在做出这个决策之前，同源大厦这里的地理位置，以及周边的交通配套，看中的他的发展前景。

的确是这样的。第二个关键性作用也不排除，当时收购这个大厦，你想5万多方的填量，做为整个大厦建成的内部的规划调整，而且这个地段的总的价值是1.1个亿。大家测算一下还是很便宜的。我想这个事情也回避不掉。

我相信做这个项目，也需要这个进入项目的业主都想了解这一点，还步入和大家做一个坦率的面对面的交流。感谢曹总的介绍。

我稍微补充一下，就是1.1个亿开发的成本，可不是代表他的最后落成的开发建成本，这个后期改造和规划设计的成本都是非常高的。这只是土地和项目落成的竞拍价。

大家看同行的朋友，对我们第一阶段的问题有感兴趣的吗？

因为作为一个专业的写字楼的信息网的负责人，对同源大厦关注很久很久了。因为工作的原因，我们经常会去亚太广场，包括旁边的商场，还有蝴蝶大厦（音）等区，对这一块非常了解，当时同源大厦还是杨尚昆提的字，因为说这个楼盘的当时的历史渊源应该是很棒的。外立面的玻璃幕墙，但是是纯进口的比利时的原装的玻璃，价值3000万。又回到曹总说的问题，1.1个亿不代表他最终的成本，实际上我从侧面了解到，它的玻璃幕墙最后还是被打掉了。3000万就落地了。但是从这个问题看得出来，我们的盛唐对打造顶级写字楼的勇气和决心，这一点我当时听了很惊讶，因为在和曹总接触之间，我接触这个项目是在今年年初，当是叫做国兴（音），当是就在谈合作，但是后面选择了更好的合作团队——力宝，这么一个形势过来。所以我们对力宝大厦这个楼的地理位置非常看好。因为在这一块，我们就提到，成都在向东向南发展，向南就是人民南路、顺着向华阳，还有一条科华路，红星南路，他也是成都规划形成的快速的通道，写字楼的选址，出了位置还是位置，位置很重要很重要。所以我们看好这个位置，并且从风水的角度来说，他也回避了立交桥带来了煞气，因为工作的原因我认识了香港、包括台湾的风水大师，有得是以美金来计费的，比如我们选择推荐的香港上市公司，风水大师从上飞机的那一刻就开始就是以美金开始的计费的。他就谈到了选地理位置的问题，风水实际上对他们来说，说穿了代表一种建筑的人文和科学在里面，只是以一种比较神秘的面孔来加以包装。而目前同源大厦的地理位置，完全避免了立交桥带来的问题。这个是我们所看好的地理位置。

从本身的设计来说，毕竟作为烂尾楼，在那里待了10年的时间了，我们担心在改造过程当中，很多硬伤没有办法回避，但是很欣慰的是，因为从提供的数据来看我感到非常振奋。第一个是吊顶后的层高，没有低于2.6米。这一点是我非常感到振奋的一点，写字楼太矮，会给办公环节带来一种压抑的感觉，短期大家可能会不觉得，但是长期的待在这个空间，会在潜移默化之中带来精神的抑郁等，这是我和香港、台湾客户接触的过程当中，他们重视的一点。像有一些写字楼吊顶后，层高很低。但是我们力宝大厦层高是不低2.6米的，这是非常好的。还有新风量，是每小时每人不低50，这个数据我也感觉非常舒服了。因为我以前也是在一些比较高档的搬动楼待过，深切的感到层高、新风，这两个指标对人的工作造成的影响，很多时候下午大家就昏昏欲睡，这就是新风不足，还有一些其它的数据，包括他的停车位，480个的停车位，这从烂尾楼蓝图改造或者这么大量的车位，这个应该是站在比较高的界面上。比如丰德国际，他体量很大，他的车位量大也许很大，有600百大，按照以前的观点来说纯粹属于浪费，但是我不这么认为，随着中国内地市场对汽车的普及，包括一般白领、一般的工薪阶层，再过三五年大家都会拥有一辆车，到时候车怎么停很成问题，现在很多楼盘的车为很紧张很紧张了，在这个问题上，我觉得力宝大厦再一次走在时代的前买，配备了480个的车位，再加上周边的车位，我感到很满意。而且在他设计车位的进出口的位置，我仔细考察过，非常非常合理，没有开在交通拥堵的科华北路，拐了一个弯。平时我们就从那边，一条路整体的进出设计的通道很顺畅，又不会主道带来交通拥塞，这一点我感觉很满意，所以这个我就说了这么多我对力宝大厦好感的地方。

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我简单说一下，首先感谢李东对力宝大厦前期的规划和设计、以及数据方面的关注，我觉得你感觉提到的价值问题，其实在成都的写字楼说上，我们做到1.2万，张总可能会更清楚，到现在来讲，我还在认为我们的价格不贵。为什么这么讲？大家可以翻开上海、北京、广东等其它城市的写字楼，我们可以看一下，最便宜的价格是两万多，但是市场租赁价格是多少？也不过一百七八，到顶了。现在我们算一下，我们1.2，包括开航国际等最低的价格就是7、80块钱，这个和他们的售价是不成比例的。这只有两个原因，要么就是市场的升值潜力大，第二个就是租赁市场部成熟。导致了你的售价只能维系在租赁的角度上去。其实商务写字楼不是这样的。可能很多投资者早期都是关注住宅，然后商业，现在又回到了商业上，但是大家想一下，真正住宅的回报率是多少，不到40%，而且风险很大。很多因素在这里面，但是写字楼不一样，只要是有一个非常有品牌性的，而且超过500万平方米物业管理的企业，所以说我们有一个合作的前提，在这个前提的基础上，关于这个价格，应该这么讲，我们现在推出了1.2万的时候，因为售楼部我们是“十一”节假日过后，10月12号开放的，开放到现在为止，目前还不是说投资客，就是有一些企业合作的，具有公司性质的，有标牌的，有这么几家现在基本上谈定了，欧洲房子、分众传媒等，而且我相信分众传媒不但从公司的角度上讲，从它们个人的角度上讲，也有这方面的投资意识。另外一个就是我们还在和泰和泰律师事务所等，也希望和我们有一些合作预期，能够进入这个房产。实际上我为什么这么讲，张总应该很清楚，他对多少项目更了解，我们这边的项目情况是这样，一楼到三楼是我们商业配套部分。四楼是多数国际开放式办公区的部分，从四楼到八楼都是不开零的，15楼开始，到23楼也是不开零的，开零的部分只有9楼和14楼。真正对外有这么一个信息出去之后，也就一个星期的时候，基本上大概有3000多平方的面积已经预定了，包括张总，包括分众传媒都算在内，订购的已经有3000多平方了。这个只能说是目前而言一个好的兆头，但是这个好的兆头当中，也看到了，一个是力宝的品牌，第二个是盛唐我们做实事的性质，和我们实实在在像把这个品牌真正的做成。就像刚才李先生讲的一句话，你不敢相信，3000万的玻璃幕墙和日本的玻璃全部砸碎，其实是一样的道理。作为盛唐的唐先生，是实实在在的想把这个事情做好。这又回到前面的话题，力宝大厦的规划设计就花了长达6个月的时间，这个张总和蔡翼也是比较清楚，我们接触的比较早，从这几个角度来讲，6个月的时间，找了大概12家设计公司，最后才选定了我们目前，给我们旧貌换新颜的是BHB物业的黄伟先生，给我们的作品，这个作品长达6个月，作为他来讲，压力是很大，他每一天银行的利息都是三万块钱，但是经过6个月之后，我相信成都市规划局也好也是第一次遇到这样的事情，至少要经过几轮讨论，从来四川还没有外立面的设计，一次通过的还没有，但是力宝大厦是一次性通过。因为他的设计是很具有前瞻性的。对于我们从几个方面，价格他组成的因素有几点。第一个是土地价值，第二个开发成本，第三个就是硬件的配置，这个标准就不一样，你看你是低还是高，我们的名牌的空调、电梯等。空调最高的时候，每小时每人可以达到100立方的送风量，他是独立计费的，就看你怎么去投入了，投入的比例大，售价也会跟着走，售价的同时，也会有品质感，就是很多老百姓为什么从多层住宅卖到电梯公寓。 ~曹恒/我还记得我2000年的时候，成都人对电梯公寓非常排斥，这才几年的时间，三年前我要是说曹源先生买电梯公寓，几年后会涨到5000元/平，他会相信吗？所以说现在的写字楼还会涨。

听懂了，曹总。我总结的是，他就是一个众多优秀团队，除了您提到的土地、建筑成倍、硬件。最关键包括向黄伟先生这个国际大师级的任务，国际创造性思维的附加价值。

而且这个建筑还是有地标性的设计，才会值得这个价格。要不然的话，光有地段也是不够的。

在座各位还有对力宝感兴趣的话题的吗？由尤其是历史问题，下一步我们还会谈到改造和趋势。如果说暂时没有，我们进入下一个话题。

我补充一点，曹总刚才讲了很多，这个话题已经延伸到了第三、第四个话题。今天这个题目我很感兴趣，叫“凤凰镍盘”，我记得在力宝投资，当时中国区总裁刘先生也说过类似的话语。他当时评价力宝大厦，他说是“沦落人间的王子”。力宝当时选择这个楼的出发点。就是曹总刚才讲了，他本身的特点，具备了很多很好的素质，稍加整理，这个王子就焕发出本身的特点。第二个就是实际上曹总讲的很多事就是盛唐对这个楼整体改造，在历史过程当中盛唐作努力，另外一个不可忽视的原因是，力宝当时要进入这个楼的时候，费了很大的劲，光是调查团队就有5个。花费了1400万人民币，在成都市场这边做。当然他调研的不止力宝一个楼。最后选择了力宝，这也是一个历史的过程，实际上整个大楼的该作，从根本点来讲，有很多的要求是来自力宝的要求，力宝18年做三座顶级写字楼。他们对顶级写字楼的要求非常高，它们本身和很多国际化的物管都有很紧密的接触，可能他们对于大楼的硬件以外的软性服务意识会更强，这个就是价格空间的问题，我觉得除了硬件和土地本身的问题，可能这个楼里面我们会谈到顶级商务联盟，他对软件的支持应该是只有需求，没有竞争。所以这个价格不存在竞争的时候，这个价格就不是一个重点的问题来考虑的。就补充这么几点。

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听了这些话，我有一个问题，我们知道是比一品牌公司，为力宝做了品牌选择和策划，业内我听到很多对你们这个做的很棒，所以说今天把你们邀请到这里来。请你给我们介绍一下，你们做设计的时候，是从哪几点去展示它们的特质呢？

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公司是这样，我们直接操作有一个财富中心，作为一个广告公司而言，大家都希望通过一个项目，把自身的思路，自身的能力展示出来。但是事实上，我觉得可能和力宝合作的前端还是很痛苦的，就是力宝不允许我们很花哨的去展示项目的概念。这就要回到我们前面说的“王子”的概念，经过我们一段时间的沟通之后，我们会发现，其实力宝他本身所追求的气质，和我们一般理解的成都的不一样，大家在整个力宝的推刚里面可以看到，他没有大幅的广告投入，但是每一次出来东西都是有实际的内容的时候，附带的后面的很多的是对未来的动作——包括后面所说的商务联盟，包括很多的相应的工作。

在推广上，第一个我想到说的是，实际上这是一个和世界500强的品牌血统紧密连接的作用，我们之前做这个项目的时候，我们也去看过香港的力宝中心和市场的力宝大厦。他的整个风格是非常务实和内在的。我们希望在这个推广里面，整体来强化这个部分，第二个这个产品他不是本土的作品，虽然盛唐公司做的非常大的努力，客观来讲，这个作品更多是世界级的作品，所以在整个的设计里面来讲，我们其实走的非常大气、干净的商务路线，成都其实我们说写字楼有几个里程碑，广告也有里程碑，为威斯顿联邦也是这样的。我们见多了，就希望从广告上表达出来，而不是一种形式。大家如果有幸看到我们最初的一本大客户手册里面，可以看到，我们在这里面没有涉及到任何的推广上作品，更多的是“产品是什么，我们就做什么”。这也是力宝对我们的要求，就是我们的产品实实在在的摆在这里，我们今天各位在这里。企事业是一个大团队，我们今天坐在这里探讨，并不是我们想把这个产品夸大，而是很务实的去探讨这个产品本身的价值。同时也是很希望带给成都写字楼的发展和升级，成都写字楼经过这么久，也是希望突破他的一个瓶颈，第三个我们希望在广告里面阐述的时候，我们可能更多的是不是在销售，而是在服务。这一点要明确，大家如果有机会去我们的销售中心，大家可以看到，其实这个销售中心，我们更多的认为他是一个体验中心和服务中心，我认为顶级写字楼的销售，不应该是传统的销售，这不是我们原本的概念。就像我们的销售中心做的非常漂亮，但是我们更多的目的是希望大家在这个售楼中心里面体验到“什么是写字楼”，它的商务和它的享受是在一个什么样的极度上，这是第三个，我们强调的是服务，而不是过多的彰显。

感谢张某总统的介绍，在你们为力宝做这个广告策划的时候，是希望表达的更加实在一些，但是同时有关又要有一种气质在里面，不是很张扬的去宣传。

我们也觉得我们在体会一种所谓的境界，就是“大鹰无声，大象无形”。就是不需要过多的去描述他。就说让更多的人慢慢的去感受它的价值。

就是可能有时候有一种回归的感觉。

有所感觉，张总您的广告我还是很注意观看过，仔细浏览过，如果没有记错的话，在成都商报有三次正版的广告，画面很干净，有很多留白，文字类很有冲击力。

是这样的。实际上今天我们在座的各位都是行业内的领导品牌，我们在做一期时，其实是表达的门槛很高，后面我们又做过这么一个概念，我们其实崇尚超越创新，但是我们更在乎以人为本。我们当时讲了这个产品的六个大点，力宝大厦我们今天可以做一百个，一千个买卖点，但是我们只归纳到6个卖点，大家很认真的读我们的文字的话，我们的卖点并不本身作为卖点，而是让大家感受到我们会为大家服务。

说到软件，我想讲一讲我啊的体会，对于高档写字楼，他对物业管理，对房屋的意义，特别是对以后的保值和升值的意义，远远大于目前硬件的作用。所以我们请到了最顶级的世邦魏理仕，这又是一个强联合的范例。曹总我有一个问题问一下很多写字楼在前期都会请一个顶级的物业管理商做一个噱头，但是实际上到后面都是拜拜了，就是把客户吸引过来之后，就拜拜了。我想问一下，按照宣传资料，他们会驻点进来，它们会得到保证吗？

这个没有问题，世邦魏理仕不光光是一个顾问。我们和世邦魏理仕的合作不是你所说的那样一个概念。所有的物业管理公司，各个工作人员都是用世邦魏理仕全程托管，从招聘、宝洁、保安都是他们派人，不是我们开发商派人。

这就最好，这对业主是一个最大的定心丸。我必须要从曹总那里得到证实之后，世邦作为力宝的管理商没有问题，但是又怕步其它楼盘的后尘，只是做一个噱头。我只是顾问，但是我不出人。

刚才曹总也把开发商这边的态度，业主方的态度，说的比较坚决，就是和我们合作的态度。另一方面，我也代表世邦公司，首先想表明两点：第一，作为世邦公司，我们是存在了200年的百年企业，我们在全球任何一个地方，我们选择我们的合作对象，绝对不是品质很差，很弱，口碑很不好，信誉各方面受到影响的合作对象，第一我们世邦的品牌我们自己要维护，就例如李东提到，我们之间的合作，会不会无结而终。一开始和力宝包括盛唐公司合作，我们也看的很清楚，我们要和什么样人的合作，大家要再一个起跑线上。我们的眼光、目标都是要一致的。所以世邦能选择力宝，这个事情本身包括力宝也好啊，盛唐也好能选择世邦合作，我想这个问题不单单是双赢的问题，处理我们家会是赢家，包括在市场上所有的投资客人都是是赢家，我们也希望让成都的市场能看到真正做到标志性的建筑，我们成都能有力宝这第三个项目，这是成都人的骄傲！

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另外我还想延续一个话题，因为作为公司办公楼部营销的负责人，因为我通常是在营销的最前线，我可能站在跟客户交谈、交流的时候会比较多，我也很了解投客人对于一个办公楼的价位合地理位置有多看中，无外乎有两点。第一就是钱，第二就是地理位置。但是价格我比较统一张总和曹总的意见，作为营销经理来说，我认为这个价格确实不贵，通常的投资客，打破了原来的几不看，几个只看。现在的投客全部的综合考察，只有有关他找到一个好的项目才能赚更多的钱，我们通常谈写字楼有5个A的概念，现在是提升到几个E。就是其中有一个，我们就谈到，大家要选择的这个大楼是纯商务的，要完完全全能给大家带来很好的商务氛围，所以我觉得作为投资来讲，这是很好的选择，这个市场上，不管谁也好，都是我们市场上很好的回应。

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关于物业的话题，还有和世邦的同仁交流的吗？

现在物管费定为16元？然后提到一个“分时分物”定位？这之间有冲突吗？因此分时计费的话，跟物管之间有矛盾吗？当时我没有理解到，就是空调的费用是全含在物业管理费里面吗？这一块到时候是怎么界定的？

这一块是这样的，物业管理费，他管理力宝大厦的时候，管理的开销、运营等基本的费用。那么还有维修基金在里面，换句话说，实际上是针对每一个企业业主，投资客自己的使用也好，他是自己运用的时候，自己单独的、额外的缴费。

这是灵活性的问题。

这就涉及到力宝大厦的智能化。

就是我们希望入住的企业效果更满意，效率更高。我们会认为物管费是固定的开支，其实独立计费这个部分，他是灵活性的部分，就是你用到多少，你才花费多少，不像原来一刀切的部分。

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那我们下一步再谈一下力宝大厦规划和改造的话题。就是说刚才其实我们前面谈历史的时候，大家交流的时候已经谈到了一些，关于层高、停车位这些。这儿我就想起来，我们昨天去力宝的时候，交流的时候，谈到一点，就是改造的三个难点，就是结构本身新的标准之间怎么整的？一个是层高，一个是停车位，还有一个是电梯。电梯的数量以及他的结构，这对写字楼也是很重要的方面。请曹总给我们介绍一下在层高、电梯、停车位三个方面，尤其是电梯方面，你们怎么做到跟上当今的国际准的呢？

回复：那我们下一步再谈一下力宝大厦规划和改造的话题。就是说刚才其实我们前面谈历史的时候，大家交流的时候已经谈到了一些，关于层高、停车位这些。00000000

实际上作为一个项目，大家都知道，早期的同源的前身，尤其是烂尾楼的品质，大家对真正的部分不来了解，这里面我简单的说一下。说到这里，还要说道前身的一些基础部分，同源大厦他本身的底子非常好，他也是美国的一个设计大师，在10年前设计好的，在10年前，成都这个大厦也是非常具有前瞻性的。反过来讲，就今天来说，他的底子打的非常好，他的商业部门的配套非常高，作为写字间，他的整个层高是3.4，吊顶之后，不会低于2.6，大多数是2.9。这个怎么处理，也是很力宝集团分不开的。当时提到力宝的总裁来到成都的时候，说到成都的写字楼相应层高比较低，也不是不符合国际标准，还是有一定的差距。因为欧洲人的身高比较高。这也是力宝集团当时采用的方式，加上我们请的国际设计大师也思考了。就把宾馆里面的空调侧重风的概念引进来了。现在我们除了正常灯光、吊顶的部分，你只是一个装饰，灯光和我们现在的新风都不是从顶面往下走，都是从侧面。第一，你可以把废气从窗、门等部分排走，然后去循环、流动，大家都知道，成都的天气有一个特殊—早上的时候，靠近窗户的地方其实很热，不靠窗户，靠办公室里的人又觉得很冷。温差比较大，这一点我们力宝也是开先例，我们最大的送风量都是集中在窗口，然后逐步经过位置来调换，这样就不会让温差大，室内的温差是均衡的。

关于力宝大大厦的建筑设计，写字楼第一个就是吊顶、第二个就是车位、第三个就是电梯。为什么我们会有24部电梯，作为一个顶级商业写字楼，早期我们规划16部电梯的时候，其实力宝已经可能通过了，满足需求是没有问题的。但是作为我们提供24部电梯，也是我们盛唐公司是真正想做到顶级，充分给大厦的业主一个私密的空间，保证动、静分离，这是增加的一部分，这一部分应该说开发商损失蛮大的。但是为什么我们去做，就是希望10年之后，包括力宝大厦在这个城市不会落后。第二，让大厦的业主和其他在这里面办公的业主，都知道一个概念。当时在香港和上海，很多人都觉得很奇怪，尤其是各个城市的二手房市场都觉得力宝中心和力宝大厦价格不会降低。因为我们进入这个大厦签约就是3年，而且这些企业进门之后就不想走了。还有涉及到一个早期市场的研究部分，为什么很多外企都是先进入宾馆，然后找写字间搬出去，然后再搬回宾馆，就是那些写字楼没有办法提供必需的服务。这就是从品质、价格上都使写字间都受到影响，所以配备24部电梯也是我们的初衷，第一是要和国际化接轨，第二就是让我们配制的数量更加人性化。实际上我们的电梯有特殊性，我们的24部电梯，我们有4部电梯是专门扶梯式。他是节能性的。因为耗电量都是分摊大每个业主的。我们所有的上商务楼层的电梯，都是先经过1楼到2楼。而且提前的在一楼的扶梯部分，他有预感系统触摸之后，一楼到二楼他会有一个时差，就是30秒，就是你到二楼的时候，要上去的电梯已经下来了，电梯门已经开了在等你了。另外他有一个预约的系统，就是我们完全实现了集成，还有免去了企业打卡的成本，这个也是力宝大厦提前的一个思考，我们电梯里面都没有任何按纽的，我们有预约系统之后，你在外面已经完成了。就是预登记，零等待。

就是在预登记的时候，就是可以设定去那个楼层。

对。就是预先设置了。还有一个车位的问题。早期力宝大厦设计的时候，我们自己测算了一下，大概地下两层的面积，可以容纳车位256个，现在为什么会有408个车位呢？第一我们充分考虑人性化交通枢纽的时候，我们把一些不必要的设备间压缩，我们提到我们所有的力宝大厦系统，全部采用，大家可以知道中国电信的那种排市机箱，是很窄很整齐的。我们把一些不需要浪费的部分，全部分解，然后加上我们有一些地上可以容纳的部分，加上地下部分我们有一个面积扩增，其实按照他以前的设计，开发商可以完全不用扩了。我们现在又把地下的部分，扩挖了一部分，现在正在做固定，这个成本是非常大的。就这个成本就将近有2600万的资金要投进去，而且地下室开发商是看不到钱的。这才达到了408个车位，而不是淡淡的为开发商的一点点利益，给人们带来的麻烦和不方便。

那在你在对这三项难点进行改造的时候，会不会有那种伤筋动骨的为难的取舍？

有的！坦率的讲——取舍，当时美国BHB的黄老师，他在做设计的时候，非常漂亮，但是有一个方案是很漂亮的！但是没有办法采纳。他上面做了一个廊桥，非常漂亮，很大气，很厚重，一看就像女孩子很有安全感的心情。但是后来没办法，因为厚载的问题。只能维持大厦原来的建筑外观来修缮他，把以前的同源大厦幕墙都打掉。大家都知道，力宝大厦10年间耸立在那里没有人用，但是还是会有一些风化存在，我们就把一些外表，或者不符合现在国家的要求的地方拆除，按照现在的标准来重新进行设计和改造。

就是减掉了一些不必要的东西。

实际上还有一个很亮的亮点，在原来的方案里面，我记的很深刻。原来的方案表面很低调，但是背後开了很多的会，原方案里面有一个穹顶的游泳池。后来去掉了。如果有我了这个穹顶的游泳池，在推广上就不用费力气了，但是为了多加停车位，我们还是把这个去掉了。

就是把层次很高，略显奢华的东西去掉了。

对，就是往上走，我们楼上有一些顶级的会所，黄大师有一句话，就是说这个楼不是一个写字楼，而是一个顶级的商务会所。包括我们楼上的会议厅都是穹顶的按、透光的。非常漂亮。

关于这一块大家还有什么问题呢？

回复：关于这一块大家还有什么问题呢？000000000000

提到规划，规划就是产品本身，就市场面来提一个问题，就我所知，你旁边的项目等这几个项目在价格方面和你们差不多，但是在产品上你们是怎么来和他们错开来吸引客户的。

这样讲，我觉得很多事情，一个城市里面，他会有很多的很具代表性的楼盘，不能说我力宝大厦是成都唯一的建筑物。我们不是从这个方面去比较，你刚才提到价格方面大家都差不多，但是从另外一个角度，硬件是永远不会升级。我们唯一要做的是尽可能站在业主的角度上，提前把某一些东西做到位，业主会说你这不是浪费吗？比如说包括成都你根本用不到那么快的光纤，但是我们为什么要做，就是我们考虑到未来大量的外资企业要做视频会议，包括冠城等，它们的业主为什么后来又回到宾馆去，就是它们早期没有前瞻性的考虑到人性方面的问题。另外一个方面，我们和他楼盘不是在价格上比，我们一直倡导的是服务——以人为本。在同一个平台上去拼硬件等，但是这些意义都不大，为什么这么讲，力宝他本身有力宝集团的投资后盾在跟着，力宝也更注重一个按“以人为本”的品质。这么多年，18年，88年建成的香港力宝中心，98年的上海力宝广场，18年才做三个。就是要做一个精品，这个企业大厦的入住率始终都达到90%以上，他要的是这样，而不是一刹那的辉煌。不是说今年一个、明年一个，那永远在拼硬件，那意义不大。

其实外立面是这个城市，作为建筑本身来讲，是极具代表性的地标性作用。但是不代表你的这个大厦的价格。价格一个是你的硬件分派。另外一个是你无形的东西，很多人是看不到的。很多无形的东西，为什么大家喜欢，这个社会流行的话，就是你开什么车、你到那里吃饭、你在那个办公楼，你像高级的CEO，他们都希望在顶级的写字楼，比如说你在力宝，人家说哦你在力宝，那你的公司肯定不会差。我想世界上的生灵就是男人和女人，大家都在社会上生存，时代在发展，大家追求的都是精神方面的了，就是一个精神境界，我不知道这个解释你会不会接受，大概就是这个意思。

其它的业内同仁呢？

我想到我对于这个问题，刚才曹总提到停车场的问题，我印象很深刻，就是我第一次见到唐总的时候，应该在谈这个项目，我就提出来，我说唐总作为站在第一线的人员。我有一个看法，我说我认为一般的写字楼200个车位是差不多了，勉强也够了。但是如果你要做一流的项目，我觉得车位方面可能会相对比较欠缺一点，唐总当时就表了一个态，他说“你放心，我既然要做这个项目，我就要做到让停车的位置也要增加”。而且通过后来的多次的接触，无论是唐总本人，还是盛唐其它的同时，他们都非常的务实。就是一句话，力宝所做的一切，都是为把租户和业主统一成为他们的客户，他们想做一件事，客户的利益最大化，只有客户收益，力宝才在市场收益，同时依托力宝这个项目，世邦同样可以收益，更多的参与者也会得到更大的收获。

好的，谢谢甘小姐。我们进入第三个话题，我们来谈一谈，刚才提到的不管是住户也好、业主也好，统一成为客户，我们谈一下力宝大厦对客户所具有的吸引力和价值。我们根据相关的介绍，我们知道，在写字楼这一块，有一些高端的写字楼他选择了租赁，甚至是只租赁部分和销售部分的做法，他可能考虑到便于统一管理等运营模式。现在力宝是租、售都有。谈一下好吗？

回复：好的，谢谢甘小姐。我们进入第三个话题，我们来谈一谈，刚才提到的不管是住户也好、业主也好，统一成为客户，我们谈一下力宝大厦对客户所具有的吸引力和价值。0000000000000

很多大厦成立以后是只租不售的。就是为了统一管理，保证大厦的质量，还有产权和经营全不分离，这样也有一个协调性，这些我和我们现在的初衷，既卖又租是不矛盾的。抛开力宝不讲，其它的写字楼，很多的企业，他进入这个大厦，他希望持久的去租下去吗？更多的大的企业进场，他希望自己买，有两个原因，如果我长期付租金，无论我的企业效益多好，都是我在为这个大厦打工，我这个企业的资金周转链也会出现问题，比如我的企业需要资金扩容的话，因为物业不是我的，我到银行去做资金扩容也无法实现，还有土地的问题，这个地段没有，势必要造成这个地段的价值要升值，物业品质很高之后，他的租金势必要上扬，很多企业他没办法随着你去走，最后导致了我离开了。你这么高的物业费，只要你的品质稍微一下降，我就能感觉得到，最后我还是会步回宾馆，如果他提前买到手了他物业升值了，企业自己也开心，投资者也开心，而且我还没有承担，持续的物业租赁费，我只负担物业管理费就好了，他的运营成本也会降低。从租的角度来讲，我们同时会去租呢？因为有一些外资企业，到了成都之后，多半不是会物业持有的方式，作为很多的世界500强企业，刚刚进入成都的时候，他不会马上就去买，但是这些领事馆机构和外事办，他会通过大关系，他一定会想到去买，这样他没必要把这个钱，这个蛋糕，多余的钱明明可以自己赚却划拨给别人。

关于这一点，作为业主和租户来说，他买这个楼还有一个投资的部分，同投资的角度来看，刚才李东先生也说他对力宝大厦的价格多少有一些恐高症，你在卖给业主的同时，有没有考虑到你这个价格的定位给业主有多少的升值空间？

大概是42%！这个回报率是非常高的。目前成都这个市场确实有问题——不成熟。刚才我说了，要么是开发商没有卖够，要么就是这个市场不稳定，造成了现在租赁价格和售价不成正比，比方说我用9000的价格，乘以200平方，我按12年的投资回报率，你看分摊到每个月的资金是多少钱，还不到50块钱的成本，我说的是租赁价格的投资回报成本。就按成都市场平均，我说的是高档写字楼，没低于80元，你想这个数字有多高，我1.2万换算过，他的成本是65—68，那么就是百分之百的回报率，是很可怕的。所以我说真的是市场不成熟，但是就带来了有很大的空间值得投资者在这个时候下手，但是作为原来投资商户的人，已经关注到了。

对这个问题我有相同的感受，住宅我个人意见现在是不能再介入了。因为整体来说，从2000年成都的房价住宅这一块持续上涨，有证可查的，普通的价格已经上涨的50%，这是没有问题的，但是算了从96年到现在10年的时间，成都的商品房价格翻了一番还不止，我回想当时我服务的地方，现在已经卖到7、8000千块钱，到现在也不过涨了50%，所以我感觉成都写字楼的价格还是低迷阶段，所以我的意见，是住宅暂缓，写字楼可以去买。写字楼的价格和其它的房价相比是远远涨不够的，他就是有一个“磁场效应”。10年前，新时代已经卖到7、8000千块钱，现在才卖到1.2万，他是当时最顶级的写字楼，力宝大厦也是现在最顶级的写字楼，总的价差不过才4、5000块钱，总的涨幅才50%，而同期的住宅这一块已经涨得很高了。所以我的很多朋友问我，我的回答就是住宅这一块就是要很慎重。除非没有办法了，要结婚、要自住。现在住宅的数据已经出来了，从减缓到停止增长调整价格，但是写字楼没有问题。

我现在觉得要看市场需求量是怎么样的，但是写字楼他的需求量到底怎么样呢？我觉得这和他的涨幅非常关键。 ~张维/实际上我们今天谈的可能不是泛泛的谈写字楼的产品，而是重点在谈顶级写字楼。由于写字楼他可能面临一个产品的，成都的写字楼市场，是两头下、中间大，就是中档的写字楼产品市场供应量非常大，生产是类写字楼产品，就是不是写字楼但是商住两用的空间，需求量非常大。所以我觉得最初谈这个话题的时候，就是说到了因为大量的外资涌入，因为成都经济的高速发展，所以我们认为顶级写字楼的趋势是远远不够饱和的状态。然后再谈顶级写字楼的本身的话，作为投资工具，我也感兴趣，我看到刚这边，顶级写字楼的投资工具，第一点就是他的升值空间。就地区而言，他的升值空间惊人，北京、上海，20000元/平的写字楼他的回报率是非常低的他就是有空间的。第二就是回报量，第三就是时效，就是我们刚才说的写字楼一般情况下是具有前瞻性的，它们的生命周期至少在10—20年之间，之后随着市场的另外的选择，回报的时效是非常长的。也是保持投资的稳定性。第四就是抗风险，以香港的金融危机来看，真正的投资产品，但是基本上在那一次大的金融危机之后，全部都受到打击，但是唯有选择投资写字楼的客户，损失非常小。它的抗风险能力很强，我觉得这四点构成写字楼的产品，刚才讲到了，作为客户而言，回到这个问题，内地的公司还不太擅长“只租不买”，他有购买的需要，内地的公司他有两种取向，一种是我公司本身要经营使用，第二我即使将两公司不办了，我还可作为不动产。

回复：实际上我们今天谈的可能不是泛泛的谈写字楼的产品，而是重点在谈顶级写字楼。000000000000

内地来看，租住并举。只租不售，还是有一定量的。其它两种形势，他都有一种不好的地方。只有租售并举才能有效的克服这些不好的方面。有的开发商，也已经成为宣传的策略，只租不售也代表楼盘的品质，但是我不这么看。只有客户有利益，开发商才会有利益。最后受苦的受累的还是我们的客户。

这里面我要补充一下，的的确确顶级写字楼是非常抗金融风险的产品，大家试想一下，如果一个顶级商务写字，再一个国家，乃至一个城市，出现金融危机的时候，这个顶级写字楼的企业肯定都是世界500强企业或者是一些具有品牌的大型企业在里面，如果在金融危机的时候，如果它们都倒闭了，那你说这个国家或者这个城市的经济会怎样？所以一般这种情况出现，只有这种企业才能渡过风险期难关的机构，只有他们渡过了，我相信这个国家或者一个城市的经济繁荣和发展，也是要靠他们支持的。所以能作为这些大企业的房东也是非常有趣的。

在上海北京、出现了整租整售的方式，刚才提到了六亿，其中提到了非卖，它是国外的一种方式，今天我们其实看到了上海和北京，很多国内的形势也开始做整租整售，力宝也有这样的整层的出售。

而且房地产肯定是地域性的东西，本土化的。

包括香港力宝中心，还有上海力宝广场这两个项目，作为力宝集团他本身，来这两个城市，做产品的时候，大部分的物业他也是全部出售出去。他自己也是留了一部分物业作为自己的持有者，但是为什么他的资金为什么会那么高，这和他的品质有很大关系。导致了他的两个品牌在这个城市里面非常有影响里。比如香港的董建华先生，他就想入主力宝，把他自己的办公区放在里面，他是特批，因为没有位置了。上海力宝广场也是这样。劳力士费力的把地下附一层作为他的展厅，也说明这个问题。

回复：包括香港力宝中心，还有上海力宝广场这两个项目，作为力宝集团他本身，来这两个城市，做产品的时候，大部分的物业他也是全部出售出去。力宝集团的人才太多了，曾知道力宝旗下的中国大陆福建莆田一位员工，一人多职多薪现象，就是刘秀华女士，既是力宝旗下的，经理，助理，楼管员，真厉害呀，是力宝集团难得的“人才”

感谢曹总、张总、甘小姐从力宝的市场供需的分析。一个是他市场投资回报率给我们谈了一下，给我们介绍了一下力宝投资的市场预测，以及他升值空间的分析。感谢礤总、张总、甘小姐从力宝的市场供需的分析。一个是他市场投资回报率给我们谈了一下，给我们介绍了一下力宝投资的市场预测，以及他升值空间的分析。这里我有一个小消息探一下风，据说力宝大厦在考虑引进一个住外领事馆，你可以谈一下吗？

我简单的透露一下，怎么说呢，因为市场这么大，蛋糕可以分，同行之间也在关注这个市场，我也不妨可以透露一点。目前现在香港特别行政区、菲律宾的领事馆、韩国领事馆在准备进来，实际上这些领事馆准备进来的时候，都在选址，我们也在接洽。我相信为什么我刚才提到这些，就是力宝大厦产品定位的时候，我说到15楼开始往上全部是不售的。坦率的讲，真的就是给这些领事馆机构保留的位置，而且我们也在目前而言，也在和他们接洽。目前，也不排除把我们的这些合作单位，也有很多，比如吴总，也在帮助我们力宝大厦在和外资谈。其实第一太威斯（音）也是和世邦一样做物业的，但是最后没有成为我们的服务商，但是作为一个品质性楼盘，我相信它们也是具有品牌的工作，它们也愿意和我们从另外的角度去合作在这里也是感谢一下，给力宝大厦很多支持的企业和机构。真的，应该说包括业界、媒体，真的是我们力宝大厦很多的支持。

非常感谢曹总开诚布公的给我们透露那么多信息，探讨住外事领馆入住的问题，这无疑是提升写字楼的品牌号召力，提升企业的身份和地位是毋庸置疑的。谈到这一点我们想起一个话题，好象类似这一点，好象入住企业的品牌、地位，以及对他的服务方面，力宝正在搞一个首创性的商务联盟的概念，对于这个我们得到了信息还不多，具体顶级商务是怎么样的构想，也请在座的曹总给我们简要介绍一下。

回复：非常感谢曹总开诚布公的给我们透露那么多信息，探讨住外事领馆入住的问题，这无疑是提升写字楼的品牌号召力，提升企业的身份和地位是毋庸置疑的。TEST

我在介绍这个之间，我对前面的话稍微补充一点。因为涉及到领事馆机构，还有外资企业入住的时候，政府给了我们很大的支持，我们董事长唐先生也是很政府区长谈了很多，政府招商局也谈了很多，力宝是走了另外一种营销的思路，坦率的讲，我们不想说，因为成都目前蛋糕就这么大，怎么抢也就这么一点。更多的是我们是想联合很多的领事机构，包括德领馆、新加坡等我们希望美领馆在内，我们希望这些机构扩充资源，还有一些在国外，即将到蓉城来投资的企业，我们就把他“堵”在蓉城的大门外，我说的“堵”不是不让他们进来，而是在外面就直接和它们开始接洽，推广蓉城，推广成都的城市建设发展，同源成都近几年的经济发展，把我们的项目推荐给它们，希望得到他的认同。

顶级联盟，早期这个观念，也是唐先生的一个构想，作为真正的写字楼物业，其实刚才我们谈到了力宝的一个软性服务。光说软性服务，加上自身的软性服务，能给业主带来这些一些收益，其实还有一些受益是业主得不到的，我们怎么去解决呢？其实力宝原来张总给我们做创意和设计的时候，我们也一直在思考这个问题，力宝一直在讲，生产、生活、工作等三个方面，又希望在提高工作效率，降低企业开销成本上动一些脑筋，这些内容也让我们构想出一个概念，我们可不可以搞一个，最初是以一个俱乐部的形势，后来我们唐先生最后又做了一个想法，倡导成都的顶级商务联盟，这个联盟我们是像做什么服务呢？我们是想把成都的生活、生产、工作三大领驭里面的行业都引进，来一起，大家真正的来顶级，张总来是做过一个创意，也是希望街顶级写字楼的品牌和业主，企业机构提供这样一个的品牌和构思。让位我们才想到这样一个构思，从很多方面，就像很多顶级商务人士，一天工作都很累，它们也需要有放松的时候，我们就希望从休闲来开始，比如说打高尔夫，包括他就餐的环境。比方说，我们讲的法律方面的泰和泰、安永（音）律师事务所等还有头等藏航班（音）杂志，还有租车航，从医疗方面，我们和华西医科大，有专门的VIP，还有全球的速递，包括一些餐饮、娱乐、医疗、教育这些行业都跟它们涉足，而且我们这个月的11月8号在凯宾斯基正式举行成都顶级商务的签约和揭幕，做这个的目的，我们现在有15家行业都签订下来了。包括欧洲房子等一些品牌的公司都愿意加盟进来。我们从第二批去落实，第一批只有15家企业，这15家企业进来，其实是更多的希望这些企业，和行业内的极具品牌的代表性机构，给我们力宝大厦作为业主，和里面办公的工作人员，提供一些服务，我们刚才提高的说，餐饮也好、还有超市都落实下来了。为什么会提供这样的服务呢？李先生在力宝办公的话，你可以通过网络，实现你在百联天府去买一些什么东西，你就不去到那里去了，百联天府就会送上门，你就直接拿上车就回家了，减了很多使用时间。为什么我们和华西医大也有这些联系，在顶级商务楼里面，每天的压力非常大，压抑感是非常强，我们也从医疗方面也给他提供这些方面服务。真正要实现这些平台很简单，我是我们真正要做到人性化，除了这一方面之外，还有一个想法，比如我们把这些联盟的机构，联合在一期，成立这样一个联盟，他们也有一个问题，我们有什么受益啊？我们有什么好处啊？我们算了一笔帐，我们的商务部分有5万多方，力宝大厦将来有200家左右的企业在里面办公，我们测算了一些所有的人流，从小规模的办事机构到外事、外企、按再到政府办公的机构，大概测算了4000多人，这么庞大的人流量，如果在这个联盟体里面，如果都成为这些会员，我们也会在投入上找招商银行来实现，也解决了大家打卡的不方便，用一张卡就可以实现在所有的联盟里的消费。也给联盟体带来了最大的消费群体，当然前提是它们要给到最好的服务和最优惠的政策。所以我觉得这首创，作为黄先生能有这样的观点，而且通过我们的团队，能力尽快的实现他，我们在成都、乃至全国，也是首创。有有一些联盟机构，也有一些商务机构，但是从来还没有真正把一个城市内，有代表性的，而且从生产、生活、工作结合在一起的。从这样来讲，我们真正是算第一家。

你们这个商务联盟真正了互利互惠的顶级联盟。好，关于这方面的介绍就到这里，感谢曹总做的介绍。

回复：你们这个商务联盟真正了互利互惠的顶级联盟。好，关于这方面的介绍就到这里，感谢曹总做的介绍。000

最后一个，大家谈一谈对07年成都写字楼的发展的趋势和市场的展望。请大家对顶级写字楼的市场会有一个怎么样的发展趋势，谈谈你们各位的看法。

我补充一下，刚才也是接了董事长的电话，过刚刚得到一个消息，四川省的商业地产协会、秘书长，今天刚刚跟我们董事长谈完，他们听到这个消息大力支持，他们从政府的角度、从商业地产的角度免费的去宣传。其实我觉得这个我也没有想到，这个顶级联盟发起之后，影响会怎么大，很多人我都在关注，这是从政府的角度去关注的。

现在也体现了政府的一个构想，他考虑到这样的构想，政府给予支持的话，可能会对引入一流的企业，促进成都经济的发展，起到一定的作用。我们还是回到原的话题，现在有业内的同仁提出，关于07年，力宝也是在09年大展拳脚的时期，07年成都市场上还会出现其它的顶级写字楼的项目，你们觉得它们会有一些什么样的共性和代表了那些方面的趋势呢？

我觉得从市场的供需来看，我们世邦有专门做这么一个调研，成都是高断和低端比较奇缺，中档的楼盘市场供应量是很足的，实际上在成都高段写字间的需求是非常非常大的。比如我手上有非常知名的民办工资、比如英特尔、香港大公报、日本东京三林银行（音）、这些客户是我的客户，谁世邦的客人，通常给它们交流比较多的时候，实际上宾馆确实服务很好，但是宾馆的费用也是城成倍的增加比如假日或者是喜来登，一个月一个平米200多300块，我指出德国是可以开放的写字间，我们以开航国际为例，现在120、130的价格，谁远远批酒店编译的多，为什么这些企业宁愿待在现在酒店里面，我的客人可能老外比较直接一点，它们直接给我讲，他认为服务部好，还有就是他的员工会有很多的抱怨，物业方面还有很多的投诉，他没有那么多的精力去处理这些事情，还步入一次到位，我多给钱，他开了一个玩笑“我没有付出就没有收获”。我宁可花更多的钱享受很好的服务，而不愿意花少一点的钱来解决大量的后勤的问题，他用他更多的时间花费在他的公司的事情上。在我们成都市场力宝、香格里拉等的出现，所以我想07年的市场会非常好。到08年，我们业内有一个比较戏虐的称呼——“井喷”。是不是到底竞争有那么激烈呢？大家可以拭目以待，但是在07年市场会非常好，尤其是高段写字间，尤其是力宝大厦，我个人到像香港、到上海专门去关注了力宝这个楼，因为我们公司服务的对象通常都是非常高端的，在香港和上海力宝也有多少客人，我会对多少客人有一些了解，你对入住力宝有没有什么意见，就是他们的一线人员。他们完全没有搬离的想法，我相信还是比较坚挺的市场。

甘小姐这一次提到了一个，也是我们实现讨论的时候，提到作为顶级的企业，他们入住一个城市的话，它们之所以宁愿选择一些高档酒店而不是写字楼，实际上两者间的差距是很大的。说明他们更加看中的是服务，而不是斤斤计较价格，所以意思就是说，“顶级”不管是写字楼也好还是服务业好他们拼的就是一个人性化的服务的东西，所以我们不妨认为更优质的服务，就是更人性化的服务，就是07、08年乃至以后很长远的至关重要的写字楼的发展趋势。

我们打个比方，因为先前我了解在成都也是一个比较高端的写字间，曾经有一阵子，他的网络出问题，很多的客户丢失了邮件，其中有个客户他经营的范围，可能跟邮件直接业务关系非常密切。我们站在客户的角度来讲，客户并不介意多花一部分钱去选择一个服务比较好的楼盘，相比来说他更看中他所有的业务线链条不要端了，这样会现在损失很多的业务量，客户并不是一定要进酒店，它们抱怨是市场上没有好的楼。我的朋友来成都给我讲“成都只有7栋楼，这个高端的业务怎么做”。所以大家都很尴尬。你怎么做？

非常理解他们的想法。比如说你要求其实他们就只是希望，公司今后有一个好的工作环境，但是进来之后，因为一些小时，影响它们工作效率和员工发挥的话那是得不偿失的。

我记得带一个老外去成都楼看一下，我印象很深刻，电梯也是很重要的一个因素，老外觉得他无法忍受，我看了一下时间，那天他足足等了三个分钟，他当时给我说非常烦，他觉得完全没有效率。

服务这一方面非常重要，作为07年写字楼发展趋势而言，李东还有什么看法吗？

07年这个市场如果力宝能够在07年投入销售和使用的话，刚好抢到一个非常好的档期，我也仔细看过其它楼盘的开工表，只有力宝，很希望力宝能够抓住这么一个销售的绝佳时期。配合宣传、配合公关，全方位，无遗漏的渗透到各个目标客户群体里面去。这样的话，力宝一定能够在来年有一个很好的收获的。

谢谢。

曾经我给唐总聊天的时候。大家开玩笑。唐总说，入市时间，我给他讲，因为地产项目不会凭空冒出来，一定是会看到的，我觉得力宝这个项目的入市时间非常好。而且前提是力宝这个项目前提条件就是非常好，再加上市场没有共量，所以力宝这个项目一定会非常城东。

大家都在祝愿力宝这个项目能够取得好的业绩。我们焦点网络也真诚的希望力宝能够做出一个好的品牌，就像央行、上海力宝一样，能够在成都再造一个经典。我们也释放一个信息，大家对成都写字楼市场的07、08年的预测，这和我们焦点房地产网的统计也是一样的，我们也是非常看好写字楼的市场前景。所以我们《焦点房地产网》，我们的《写字楼频道》即将推出，希望大家给我们这个项目给予关心和支持，提出宝贵的意见！我们很看中力宝这个项目因为他抢再一个好的档口，所以我们在这之前做了大量的准备工作，也非常感谢各位业内的嘉宾给我们的访谈的大力支持，也感谢大家给我们介绍这么多好的情况和珍贵的信息，给我们精辟的分析了市场和项目。希望大家以后多关注我们《焦点房地产网》，多提宝贵的意见。今天非常感谢大家的光临。

我也非常感谢搜狐《焦点房地产网》，给我们一个这样的机会，让大家来认识力宝。非常感谢焦点房地产网

好，也谢谢大家，我们现在来合一个影吧。