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双木鱼2014
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成都购房宝典教你如何买房!购房宝典在手买房不愁!

发表于 2014-11-17 11:21:40 |只看该作者 楼主
标签:买房 购房 宝典

我们买房是为了什么?为了更好的生活,为了下一代的教育,为了老人能够得到更好的照顾!下面综合整理了成都买房必须知道的事儿,供您参考!

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本帖目录

成都购房之————落户篇

成都购房之————选校篇

成都购房之————小学划片

成都购房之————贷款利率篇

成都购房之————还贷政策一览

成都购房之————买房契税政策

成都购房之————如何鉴定户型

成都购房之———如何维权

成都购房之————房产过户篇

成都购房之——房屋产权年限篇

成都购房之——幼升小准备材料

一张表告诉你:降息后钱存哪家银行利息高


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【落户篇】

成都市政府要求购房入户需满足建筑面积大于等于90平米,且购买满一年成都本地社保,那么还有其他方法上户口,你知道吗?

1.暂住入户:在成都市暂住满2年,已经在成都市以用人单位员工名义或以个体名义不间断缴纳城镇职工基本养老保险2年以上的市外人员入户。

2.大专以上学历或中级以上技术职称人员入户:在市中心城区具有大专及以上学历、中级技术职称或技师以上职业资格的,在郊区(市)县具有中专以上学历、初级技术职称或高级技工职业资格的,以及因经济建设需要引进的各类人才,年龄45周岁以下(特殊人才年龄可适当放宽)并在我市已落实工作单位的市外人员可入户。

3.大中专毕业生入户:本地生源应届大中专毕业生或应届大专及以上学历在我市落实了工作单位的毕业生入户

4.海外留学人员:在国内取得中级以上职称或学士及其以上学位并在海外学习或进修1年以上,到我市工作的回国人员。

5.投资入户:在成都市中心城区生产性投资200万元以上、在区(市)县城生产性投资100万元以上、在建制镇生产性投资50万元以上的市外人员入户。

6.纳税入户:在我市范围内从事个体经营、兴办私营企业的市外人员,向我市税务部门连续2年累计纳税3万元或1年内纳税2万元的可入户

7.经营入户:参与我市灾毁农房联建的市外人员或在我市获取使用流转农用地50亩以上、流转期限在3年以上的市外人员入户

8.同城网迁(含郊县):我市户籍人口中的进城务工农村劳动者,在中心城区、区(市)县城和建制镇建成区租住成套私人合法产权住房,且产权人在此未做户口登记的,租房人可按一房一户原则登记入户。租房户退租后,房屋产权人应敦促其将户口迁移到新居住地,以方便新的租住户入户。

9.新生婴儿入户:本地户口人员新出生的子女,或国外出生,未取得他国国籍,需要回国入户的婴儿入户

10.离(退)休人员投靠配偶(子女)入户:(退)休人员投靠配偶(子女)入户:非本市范围内离、退休,要求投靠户籍在本市的配偶、子女的人员入户。

11.无职业人员夫妻投靠入户:市外人员与本市范围内的非农村人口结婚后将户口迁入非农村地区。





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双木鱼2014
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发表于 2014-11-17 11:22:49 |只看该作者 2楼

【选校篇】

首选五朵金花泡桐树小学、成都实验小学、成师附小、盐道街小学和龙江路小学。

次选各区名校:

青羊区:草堂小学、金沙小学、胜西小学;

金牛区:人北小学、石笋街小学、人北实小、茶店子小学、沙湾路小学;

成华区:成华小学、双林小学、成华实小、建设路小学、李家沱实小;

锦江区:天涯石小学;

武侯区:磨子桥小学、锦里小学、红专西路小学,以及高新实验小学、双楠实验小学等。


再看成都重点中学:

第一档:四七九十二外国语(也就是石室中学,成都七中,树德中学,四川大学附属中学,成都外国语(包括实验外国语))


第二档:盐道街中学,玉林中学,列五中学,四川师范大学附属中学,二十中,铁中,八中,十八中,华西中学(体育)


成都重点小学择校费(八九不离十)


以上择校费根据孩子和家长的不同情况统计而得,可能存在一定差距,但基准价基本相同。

成都市五城区的小学,课本费为每生75元/期,作业本费为15元/期,自愿托管费62元/期。小学的住宿费上限控制标准,按宿舍类型划分为:未改建的每生80元/期,1998年后改建的为200元/期,1998年后新建为350元/期,公寓化管理的为600元/期。成都籍学生和符合条件的进城务工劳动者子女免交课本费、作业本费。


双木鱼2014
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发表于 2014-11-17 11:24:44 |只看该作者 3楼

【2014年成都小学招生范围修正版出炉】

2014年锦江区小学招生划片范围

和平街小学登记范围:
和平街、竹林巷、祠惠堂、东玉龙、隆兴街、燕鲁公所、双栅子、永兴巷、桂王桥东街、桂王桥西街、桂王桥南街、桂王桥北街、三倒拐街、冻青树、岳府街、红星中路二、三段(西侧)、梓潼桥西街、梓潼桥正街、梓潼桥东街、纯阳观、华新正街、华新上街、华新东街、悦来场街、商业场、福兴街、新集场巷、大科甲巷、正科甲巷、城守街、总府街(从红旗剧场王府井商场至东风商场口)、联隆巷、福兴巷、春熙路东段、春熙路西段、春熙路南段、春熙路北段、署袜北一街、署袜北二街、署袜北三街、北新街、新街后巷子、玉成街、凡库街、联开街、联升巷、暑袜中街、南沟头巷、西沟头巷、署袜南街、青年路、交通路、横九龙巷、提督街、荔枝巷、布后街、锦华馆街  

天涯石小学登记范围:
天涯石南街、天涯石东街、天涯石西街、干槐树、福字街、毛家拐、惜字宫南街、书院东街、书院西街、书院南街、新巷子、四圣祠南街、水东门街、北顺城街、东顺城街、望福街、东安南街、大慈寺、如是庵、爵版街、穿巷子、北纱帽街、红星中路二段(从新巷子到步行街)、三段(东侧)、东顺城南街、东顺城中街、大慈寺路、武城大街、庆云西街、落虹桥、天涯石北街、四圣祠北街、东安北街、东安北左街、庆云南街、中道街  

盐道街小学东区登记范围:
莲桂西路、莲桂南路、莲花南路、莲花西路、莲花中路、二环路东四段西侧、莲花新区南一巷、莲花新区南二巷、莲花新区北一巷、莲花新区北二巷、莲花新区北三巷、莲桂街、海椒市街16号以后、三官堂街16号、河滨印象、国信路、河滨路、河心路、橡树林路66号166号、龙舟路1号、68号 、60号、58号、52号、50号、新桂村西五街  


天涯石小学昭忠祠分校登记范围:
昭忠祠、红星中路一段(从红星饭店十字口起至一号桥止)、东城拐街(从一号桥至五中方向)、东城拐下街、五昭路、新华东路、三槐树街、城隍庙街、东较场街、玉皇观、五世同堂、红星中路二段(从新巷子至新华东路口止)、四圣祠东街、东安右街、东安左街、四圣祠西街、华星街、东新街、庆云北街  


更多学校划片信息请点击


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发表于 2014-11-17 11:26:14 |只看该作者 4楼

【买房贷款篇】

成都公积金 公积金贷款

放款时间: 审批5天,放款30天 适宜地区: 成都

房屋类型套数贷款5年以下及以下贷款5年以上利率额度上限首付比例

房屋类型套数贷款5年以下及以下贷款5年以上利率额度上限首付比例
住宅首套房4.00% (基准)4.50% (基准)50万最多贷7成(首付最少3成)
住宅二套房4.40% (1.1倍)4.95% (1.1倍)50万最多贷5成(首付最少5成)

银行利率会因时间、受理地、申请人资信状况等情况有所不同,以上数据仅供参考

贷款条件

1、具有有效的身份证明;

2、参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款,没有参加住房公积金制度的职工不能申请住房公积金贷款;

3、申请人用于购买、建造、大修自住住房;

4、配偶一方申请了住房公积金贷款,在其未还清贷款本息之前,配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为,住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持,是一种"住房保障型"的金融支持,并以家庭为单位计算。


公积金贷款计算公式:上月存缴余额X20倍,存缴满6个月就可以申请公积金贷款

更多银行贷款利率信息请点击


双木鱼2014
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发表于 2014-11-17 11:28:52 |只看该作者 5楼

【提前还贷必读,成都14家银行还贷政策一览】


【中国银行】

贷款期限满6个月后可申请提前还贷,需提前2周向银行预约,每月1-15日可办理,还款额度不低于1万元,每年有2次提前还贷机会。

【建设银行】

贷款期限满1年后可申请提前还贷,每月2-14日可办理提前还款,如想一次性还清,需要提前1周预约;非一次性还清,即到即还,每年可办理2次提前还贷。

【工商银行】

贷款期限满1年后可申请提前还贷,需提前15天预约,然后到贷款支行签字确认,最低还款额度不低于3万,每年只有2次提前还贷机会。

【农商银行】

贷款期满3个月后可申请提前还贷,需提前15天预约,每次还贷不低于1万元整,一年有2次提前还款机会。

【交通银行】

需提前15天向银行约定还款日期,然后存入还款金额,带上身份证和扣款的银行卡去相应支行确认即可,每年只有2次提前还款机会。

【招商银行】

原则是提前1个月向银行预约,但可以先行联系当初办理贷款时的客户经理,各支行每周安排2天时间办理提前还贷,最低还款额1万元,每年提前还款次数没有限制。

【民生银行】

前往办贷支行提出申请,即到即还,建议最好在每月扣款日之前办理,可以省利息,没有最低还款额度限制,一年中可以多次办理。

【深发展银行】

可直接与申请贷款时的客户经理联系,即到即还,没有额度和次数限制。

【浦发银行】

只要提前预约就行,提前还款额度和次数没有限制。

【兴业银行】

提前还贷申请人需前往银行签字确认,每月1-10日可办理一次性还清贷款业务,每月只有8个名额。每月1-15日可办理非一次性还款业务,同样只有8个名额。

【中信银行】

参照合同条款,如果没有达到规定的贷款年限,提前还款需支付一定比例的违约金。符合规定的客户,只需提前一周向银行提出申请,待批复后即可还款,每次不得低于1万元。

【光大银行】

需提前3天向信贷员预约,每次提前还款最低1万元,每年可多次申请提前还贷。

【广发银行】

即到即还,只需要把还款金额打到卡上,并通知客户经理,确认签字即可,提前还款额度和次数不受限制。

【华夏银行】

需提前3-5天预约,前往银行签字确认,最低还款额1万元,原则上每年只有一次提前还款机会,但可以根据客户实际情况而定。


PS:以上只是各个总行的执行标准,仅作参考,建议在贷款之前先跟银行确定清楚是否可以提前还贷,是否收取违约金等细节


双木鱼2014
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发表于 2014-11-17 11:39:47 |只看该作者 6楼

    【成都买房(新房、二手房)契税征收政策】

    按照现行契税政策,个人购买住房实行差别化税率。根据规定,个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的,契税按照1%执行; 户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的,税率减半征收,即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的,契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等),均按照4%的税率征税。

    享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件:

    1、住宅小区建筑容积率在1.0以上

    2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下

    3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下

    契税征收标准

    90平米以下征收总房价的1%,90-130平米征收总房价1.5%,130平米以上征收总房价3%。

    契税征收时间与内容:业主收房时需要准备物管费、购房契税、预存水电费、房屋维修基金

    二套房、三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房契税的两倍,即3-4%。

    注:家庭唯一住房并不一定是首套房,比如买了套房子又卖了,再购买住房就算二套房。但是名下确实只有一套房子,所以可以申请家庭唯一住房。

    契税税率实行3% ~5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡,各地经济差别较大的实际情况。因此,各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%~5%的幅度税率规定范围内,按照该地区的实际情况决定。

    契税计算方法

    契税采用比例税率。当计税依据确定以后,应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为:

    新房应纳税额 = 计税依据 × 税率

    二手房应纳税额=二手房税率×房地产评估价

    名词解释:契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。


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发表于 2014-11-17 11:47:28 |只看该作者 7楼

【户型如何鉴定好坏】

1、动静分区

 动区:客厅、餐厅、厨房、次卫等。
  静区:卧室、书房、主卫等。
  动区是人们活动较为频繁的区域,应该靠近入户门设置,尤其是厨房;而静区主要供居住者休息,应当尽量布置在户型内侧。两者分离,一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动,另一方面也不会多打扰休息、学习的人。
  动静分区合理户型:卧室布置在户型深侧,距离入户门较远。
  动静分区不合理户型:次卧距离入户门较近,客厅活动对次卧影响较大。
2、干湿分区

干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源,因此厨房要尽可能地靠近进户门,远离卧室、客厅;其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地,厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型都考虑到了干湿分区,厨房也设置在入户门最近的位置,但仍有少量灾难级户型,完全不为厨房考虑。
3、公私分区

户型的私密性主要需做到两点:首先在入户门外向内望去时,玄关处应当有所遮挡,避免对屋内一览无余;其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等私密空间有视觉上的遮挡,做到一定程度的“公私分区”。

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发表于 2014-11-17 13:23:08 |只看该作者 8楼

【以下情况遇到了可以维权】

“五证”到底怎么看】?

   购房者一般都知道买房时要看“五证”,但却忽略其内容或无法判断其真实性。购房者要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如,两家单位合作建房,其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。

支招:购房者对证书的内容应注意以下几个方面:所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内,要具体到楼号。《国有土地使用证》中是否注明为“出让”,而不是“划拨”。所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。

【交房延期怎么维权?】

   开发商在出售期房的广告中,常常承诺房屋的入住时间。一旦发生开发商不能按期交房时,购房者维权特别难,因为开发商特别会钻合同漏洞。

支招:购房者在购房合同中对开发商交房期限要详细约定:开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房,购房者应给开发商一定的宽限期,允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任,违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。如宽限期满,开发商仍不能交房,购房者有权解除合同,并有权要求开发商返还购房款及所有利息,并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算,但一般不能超过所交房款的20%。


面积存争议咋解决?】

   在房屋买卖中,购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷。购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。

支招:关于面积误差问题,买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围(如3%)内的误差,不视为卖方违约,但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算,多退少补;若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)应视为卖方违约,卖方应承担违约责任


不满意物业怎么办?】

   物业管理是购房者长期面临的一个问题,购房者在完成购房手续后入住前,要与物业管理公司签订管理公约,接受物业管理公司的管理,并享受管理公司提供的各项服务。

支招:在签订管理公约时,购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者是合同的一方,完全有权利修改管理公约的有关条款,并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。

购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司,但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利,以使损失减小到最小程度



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发表于 2014-11-18 08:43:13 |只看该作者 9楼

【房产过户篇】

一、房产过户需要哪些费用?

房产过户的前提有很多种,那么不同的房产过户需要哪些费用,办理房产过户需要注意哪些问题?怎样才能防止钱证两空的风险?看完下面的文章您就明白了。

(一)通过继承取得房产办理过户的费用

继承过户与买卖和赠与相比,税费支出是最低的,因为继承的房产没有营业税、个税和契税,只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证,凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。

(二)获得赠与取得房产办理过户的费用

办理赠与过户,需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的,因为赠与是被认为是无偿受赠的行为,所以需要受赠人缴纳个人所得税,同时赠与过户也需要缴纳公证费,再加上契税要远远高于买卖过户的税费。

(三)通过买卖取得房屋办理过户的费用

房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年,营业税是免征的,同时个税也免征,只需要缴纳契税和产权转移登记费,如果房产未满五年,需要缴纳营业税和个税,同时缴纳契税和产权转移登记费。

二、办理过户要注意哪些问题?

(一)购房者要熟悉办证流程,及时办理产权证。

(二)购房合同中要明确约定违约办证的处理。

(三)警惕开发商代办的陷阱。

(四)延期办证要让开发商承担责任。

进行房产过户,办理房产证是买房的最后环节,也是整过购房过程的最终要求,为保证自己的权益不受侵犯,按期办理过户,还要清楚自己办理过户需要支付哪些费用,尤其是当开发商或中介代办的时候,容易发生开发商或中介集中资金获取利润而拖延办证时间的情形,购房者要注意避免掉进这种陷阱,维护自己的权益。

房屋买卖过户费用这样计算

一、政策性收费:

1、契税:普通住宅:均价低于5000元/m2,评估价*1.5%;非普通住宅:高于5000元/m2的,面积超过144m2的,用于其它用途的,评估价*3%。

2、个人收入调节税:(评估价-原购入价)*20%。(规定是卖方交,可是如今很多都是买方交)

3、营业税:住宅购入不满五年的:评估价*5.55%;非普通住宅购入五年以上的:(评估价-原购入价)*5.55%;普通住宅购入五年以上的免交。

4、房产交易费:房屋建筑面积*6元/平方米;印花税:评估价*0.1%;房产证工本费:85元;土地证工本费:105元;交易评估费:评估价*0.3%。



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发表于 2014-11-18 14:19:05 |只看该作者 10楼

【商品房的保修期如何计算】

商品房保修期从购房者收房的当天开始计算,具体的保修期限和范围是:

  ①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;

  ②屋面、外墙面的防水为3年;

  ③厨房和卫生间的防水为1年;

  ④地下室及管道渗漏为1年;

  ⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年;

  ⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年;

  ⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;

  ⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月;

  ⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月;

  ⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;

  国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

  其他部位、部件的保修期限,可由买卖双方自行约定。


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