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蛛蛛
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潘石屹:没想到打响楼市降价第一枪的是上海

发表于 2011-10-26 09:32:31 |只看该作者 楼主

3个月前上海开发商都很乐观

SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称:“上周有人问我,房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城市,万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家不可能先降价的公司,万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么?”

10月22日,浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米,也引发了业主“维权”。

仲量联行上海区董事周志锋告诉本报记者:“事实上,今年从5、6月份就已经开始降价,那时只是个别的,而且是从经验丰富的大开发商开始,他们对市场反应很灵敏,比如万科[简介 最新动态]华润。但当时大部分开发商还是很乐观的。”

上海降价潮正式开始郊区新城首当其冲

伴随着前期业主不乏冲动的“维权”,上海楼市的降价潮率先出现在嘉定、松江两个区域。

与半年前各家房企零星折扣的“滴答小雨”不同,当供求列于两端的天平开始明显失衡,此次集中于上海郊区,尤其是嘉定、松江的降价骤雨来得尤为猛烈。

有业内人士指出,和此前通州大幅降价引发北京多个区域跟近情况类似,此次始于嘉定、松江的降价潮,可能是上海楼市“挤泡沫”的开始。

为什么是嘉定、松江

上海郊区嘉定、松江两区,卷入此次降价大潮之中。

其中表现尤其抢眼的,当数刚刚结束“抢占华东”促销活动的龙湖地产有限公司(00960.HK)。该公司名下的两大楼盘,即好望山和郦城,均位于这两大区域之内。

与此同时,位于嘉定区同一位置的绿地秋霞坊,近期部分指定房源的售价跌破了13800元/平方米,而根据上海官方网站“网上房地产”的数据,该楼盘于10月4日最新一期的报价,则集中于19900元/平方米至16500元/平方米之间。粗略合算下来,即使以前期的价格区间下限相比,部分指定房源的单价仍然产生了近20%的降幅。

龙湖郦城、绿地秋霞坊降价促销举动引发了前期业主的现场“维权”。虽然业主的行为有失理性,但这背后反映的正是上海郊区楼市的供需失衡。

今年3月,外环以外区域便由于新盘供应集中而展开过一轮“折扣”试水。在当时,位于宝山罗店、松江九亭、浦东外环区域的多个楼盘,开始陆续采取低开或平价销售的“暗幅”折扣。

“在供大于求的区域市场内,降价抢占先机是尤为重要的手段。”一位房地产资深人士表示。据《第一财经日报》记者获取的业内数据,此次被推向前沿的松江、嘉定两区,今年1~9月内,前者的成交总面积为60.9884万平方米,供应面积却有88.2652万平方米;后者在9个月内的成交总面积为80.5563万平方米,供应面积却高达119.9419万平方米。供需之比高达1:1.49。

“实质性降价的出现,与开发商对于后市判断的心理预期相契合。”上述人士认为。从松江区9个月来的成交均价走势可见,该区域在今年3月份达到今年最高点的38061元/平方米,随即在低位盘整2个月后,又反弹至20000元/平方米以上。而嘉定区的成交均价虽然始终保持在17000元/平方米上下,但区域供应量则高居不下。

“从嘉定区近4年的推地供应量来看,住宅供应集中是可预见的。”一位专司土地积累的房企投资部人士称。仅在2010年间,嘉定区的土地预公告便推出了20幅用地,其中近七成集中于嘉定新城板块,即此次降价楼盘的所处区域。

降价策略:“直降”与“低开”

事实上,作为一线城市,北京郊区通州已于近期出现了房价大幅下跌的情况。而在房价高企的二线城市,如南京、杭州,也都于近期发生过部分泡沫严重的郊区率先举起降价大旗的情况。以北京通州区为例,自2009年9月到2010年5月期间,新开盘报价从9000元/平方米一度升至13000元/平方米,随即再攀升至26000元/平方米,最高峰时的报价为31000元/平方米。而当面临严苛的房地产宏观调控政策时,房企盲目乐观心态所造就的价格泡沫,开始随之挤出。

有业内人士指出,目前降价不外乎两种情况,即“直降”与“低开”。前者是指已在售项目,在销售停滞不前的时候,受到成本刚性约束,必须直接降价以确保现金流,但通常带来的影响亦会显得“惨烈”。而低开则往往被新开楼盘或全新一期加推产品所采用,如此一来,前期高价客户的压力便会降低,加之产品形态、条件本身有较大变更,参照性减小以减少矛盾。“不少开发商会有策略性地选择后者。”这名业内人士说。

以龙湖促销行为为例,早先已有前期楼盘入市的上海郦城,采取了新型产品“平价”入市的策略。如郦城新推出了SOHO类型产品,均价约在12000元/平方米。

而被称之为“惨烈”的直降,则出现在上海浦东新区的中海御景熙岸。该楼盘在9月份的成交均价约为22000元/平方米,10月却出现了最低至17387元/平方米的房源成交纪录。

据上海某数据监控中心提供的数据,2011年第三季度上海楼市共计成交商品住宅16589套,较第二季度有18%的环比跌幅,而较去年同期大幅下挫25.9%。期内成交面积191.4万平方米,环比跌幅达15.4%,同比也下滑了23.4%;成交均价为22146元/平方米,与第二季度基本持平。

多名业内人士预测认为,今年第四季度的楼市降价趋势有望越发明显。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,开发商为了一年的销售计划,以期在产品线上寻找突破口,进行比较小的调整,降价方式相对来说比较合理。



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搜狐焦点网友
发表于 2011-10-26 09:39:02 2楼

他没想到的事儿多了去了
搜狐焦点网友
发表于 2011-10-26 14:52:42 3楼

降了几潘元而已
搜狐焦点网友
发表于 2011-10-28 12:38:25 4楼

onehead100@sohu.
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发表于 2011-10-30 18:48:50 |只看该作者 5楼

水中花512
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发表于 2011-11-24 19:37:02 |只看该作者 6楼

vision2011@sohu.
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发表于 2011-11-25 20:03:40 |只看该作者 7楼

顶你,支持楼主!有意思
搜狐焦点网友
发表于 2014-05-23 10:12:28 8楼

应该降点了  你看好多没有买房子的人嘛 

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