锐理土拍|简阳东城新区宗地流拍 区域地价曾达5090元/㎡

原标题：锐理土拍|简阳东城新区宗地流拍 区域地价曾达5090元/㎡

9月11日，成都公共资源交易服务中心拍卖出让三宗简阳土地。其中一号宗地为重大产业项目用地，二号宗地有租赁住房配建要求，三号宗地因报名人数不足流拍。

拍卖现场

今日拍卖席20余人，开拍不久就宣布三号宗地因报名人数不足流拍。8、20、36、80等6家房企参与剩下的拍卖。

一号宗地位于简阳市简城街道办，起始楼面地价1495.0046 元/㎡。36号成都中弘信置业有限公司以底价拿下。

二号宗地位于简阳市贾家镇，起始楼面地价700元/㎡。8号与20号展开争夺，价格缓慢攀升，最终成交楼面地价为1010元/㎡，竞得者为8号简阳市佰盛房地产开发有限公司。

三号宗地位于简阳市东城新区，起始楼面地价3200元/㎡。因报名人数不足流拍。

土地详情

一号宗地位于简阳市简城街道办，为100.43亩住兼商用地，起始楼面地价1495.0046 元/㎡，计算容积率2.7335。

该宗地为重大产业项目用地，属于西南国际旅游集散中心项目的重要组成部分。

相关消息显示，西南国际旅游集散中心项目，占地约330亩，拟打造成为中国TOD示范项目，主要建设内容包括旅游总部基地、星级酒店、大型娱乐综合体、国际旅游自由购物街区等。

建设要求

1、项目须建设具有四川特色、文化旅游特色的旅游集散中心商业街、商业综合体及企业总部基地。

2、引入不少于10家旅游企业总部入驻。

3、商业用地投资强度不低于700万元/亩。

4、自持商业街、商业综合体及总部物业比例不低于30%，且不得分割销售。

5、成品住宅建筑面积比例不低于40%

周边配套

地块靠近高铁简阳站东广场，地形较为规整。去年5月，地块周边曾有两宗纯商业用地被简阳冠胜实业有限公司收入囊中。

（地块周边两公里土地成交表 来源：锐理数据）

锐理观点

本宗地为重大产业项目用地，且建设要求严格，同时具有招商引资要求，对开发商来说，拿地门槛较高。

二号宗地位于简阳市贾家镇，为98.72亩住兼商用地，计算容积率2.5，该宗地起始楼面地价较低，仅为700元/㎡，但建设要求严格：

建设要求

1、宗地须配建并自持租赁住房200套（套均建筑面积不低于80㎡，共约16000㎡）。租赁住房用于满足贾家镇工业园区入驻企业高级管理及核心技术人才租住要求，租金不高于20元/㎡（产权面积），租住5年后符合条件的可按该项目其他商品住房首次开盘时的房屋销售价格购买。

2、配建并无偿移交计容建筑面积为5000㎡的征地拆迁安置房。

3、配建并定向定价销售计容建筑面积为20000㎡的征地拆迁安置房。

4、宗地商业部分须满足教育、超市、酒店等生活娱乐配套要求。

5、宗地商业物业自持比例须不低于30%。

6、成品住宅建筑面积比例不低于40%。

7、配建贾家镇“幸福梅林”周边独立占地的市政道路ABCDE段并无偿移交。

除此之外，该宗地在价款缴纳方面也较为严苛，出让文件显示：

竞得企业须在一个月之内缴纳土地成交价款的80%，三个月之内缴清土地价款；若该宗地成交的溢价率达60-80%，须两个月内全部缴清土地价款；若该宗地成交的溢价率超过80%，须一个月内缴清全部土地出让价款。

周边配套

地块位于G318国道南侧，靠近贾家镇工业园区、贾家镇中心小学、简阳市第二人民医院。

周边土地成交要追溯到2014年：贾家镇健康城两宗共计331亩住兼商用地被安岳县普州装饰建材广场拿下，成交楼面地价分别为756.47元/㎡和774.23元/㎡。

（地块周边两公里土地成交表 来源：锐理数据）

锐理观点

无论是项目建设还是价款缴纳，该宗地的要求都颇为“苛刻”。宗地主要作用是满足人才租住和城市更新需求，门槛较高。

三号宗地位于简阳市东城新区，为29.406亩住兼商用地，计算容积率3.5，起始楼面地价3200元/㎡。

该宗地未场平，须由竞得人自行按规划红线实施打围，并承担相关费用。

建设要求

竞得人须按规划要求在建设用地内按开发10000㎡商品用房无偿提供50㎡房屋的比例，为社区提供办公及活动用房。

周边配套

三号宗地左邻沱江，右邻简阳鳌山公园，靠近东城华府、万峰城等项目，居住氛围浓厚。周边有简阳市高级职业中学、简阳市解放九年义务教育学校、简阳市妇幼保健院，配套齐全。可集中利用河景资源打造现金流与高溢价组合产品。

锐理数据显示，周边两公里在售项目有碧波豪庭、天惠城、京汉新城悦隽风华……前两者为简阳2018年截至8月底销售前三的项目，京汉新城悦隽风华备案均价10324元/㎡，主力产品面积段为110-130㎡。

土地市场方面，宗地周边两公里范围内，新城、万安三峰等高价拿地房企集聚。其中新城拿下的23.72亩住兼商用地，成交楼面地价为5090元/㎡，为区域较高价。

宗地所在东城新区，为简阳新城重点发展新区，是目前及未来两年简阳房地产发展的主力区域。客群里简阳客户占比90%以上，其中老城外溢客群70%，老城区及机场拆迁户20%，基本为自住客。

（地块周边两公里土地成交表 来源：锐理数据）

简阳市场

（2017-2018年简阳土地供销走势图 来源：锐理数据）

2017年简阳成交8宗共计325.17亩土地，成交楼面均价1506元/㎡，溢价率51.28%。

2018年简阳土地供应加大，截至8月底已经成交9宗560.14亩土地，成交楼面均价为2756元/㎡，同比上年增长83%，溢价率31.23%。

区域较高楼面地价被新城控股刷新至5090元/㎡。整体来看，价值实现较大提升。

（2018年简阳住宅供销走势 来源：锐理数据）

2018年1-8月，简阳销售商品住宅47.5万㎡，新增59.85万㎡，大于销售面积。区域新增物业销售均价为8421元/㎡，销售前三项目为碧波豪庭、天慧城和水岸花都。

锐理数据显示，7月起，简阳住宅均价超过8000元/㎡，并一路上扬。按照目前的去化速度，区域存量还可支撑7.8个月的销售。

2016年5月简阳改由成都代管，之后发展迅猛。2017年，简阳全年实现地区生产总值414亿元、增长8%，城镇居民人均可支配收入31541元、增长9.2%。竞争力指数列西部百强县第19位、四川省第2位。

《简阳城市总体规划（2016-2035年）》明确将在简阳市域范围内形成“一区、三城”的分区结构。一区为临空经济都市区，三城则指三个产业新城。依照规划，一区将联动空港新城、简阳城区、简州新城三大新城协同发展，构建临空经济都市区，提升简阳发展能级。

其中，空港新城发展为高级国际航空枢纽，人口规模105万人，用地120平方公里；

简阳城区发展为成都东部城市新区综合服务基地、高端装备、智能制造基地。人口规模65万人，用地65平方公里；

简州新城发展为先进制造业基地、东进五大组团高品质的生活服务中心、山水生态城。人口规模60万人，用地60平方公里。

（简阳城市总体规划图 来源：网络）

2018年，简阳加入限购，投资客群受到一定程度限制。本地老城外溢客群和机场拆迁户组成的地缘性客群尚可支撑短期销售。客群置业关注点为区域、产品、价格及配套。

编辑 | Mola

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