政策开题：2012楼市调控方向大猜想

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历经了2011年的“限字诀”压顶，本轮楼市调控在2012年初又陷入了一场激烈的博弈之中。房价下跌引发的社会和舆论关注，楼市崩盘的系统风险和国际经济形势的风险，成为楼市调控松绑的论据。当然，这场争论的背景还包括一些地方政府紧缩的“土地财政”和部分房企的市场销售“寒冬”。究竟2012年政策如何定调？真将松动还是坚持执行不动摇？或是“鼓励刚需”现微调？答案尽在搜狐焦点成都站特别策划——《2012楼市调控方向大猜想》。

2012成都楼市呈“冷色调” 市场未动政策先行

进入2012年，楼市悄然发出新信号，春节期间多地惨淡成交局面预示着“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”，虽然成都的楼市比起全国市场略有起色，但在房地产市场“冷色调”的大环境里还是染上了厚厚的浓霜色彩。
　　“兵马未动，粮草先行”，对于房地产行业而言，相关政策就是救命的“粮草”，经历了2011的“调控时代”，开发商和业内人士都在等待着楼市政策的靴子落地。成都楼市亦是如此。与成都楼市息息相关的以下几只“政策靴子会”成为业界的热议话题。
　　“我倒是希望房产税快一点在成都开征，大家都知道，如果房产税出来了，可能限购就会取消。” 中原市场运营中心总经理邹玉棠向小编坦言，他认为成都并不是一个房价比较高，或者说涨幅比较大的城市，如果真正的要扩容，也不会是领头鸟，只会排到第二轮或者第三轮去……[详细]

限购令短期难放松 2012年房价下跌更明显

限购令会不会松绑、保障房覆盖范围会不会扩大、房产税试点方案会不会进一步完善？在北京、上海、广州、深圳等城市召开的两会上，这些问题成为社会关注的焦点。
　　各地两会传递出的信息显示，限购政策短期内难以放松，保障房建设继续推进，覆盖范围有望逐步扩大，不过房地产政策和市场走向仍将面临长期的博弈，2012年房价有望唱响“稳中有降”的主旋律。
　　限购令短期难放松
　　上海市市长韩正在上海两会期间表示，上海2012年将加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。韩正指出，上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于房地产市场调控……[详细]

楼市限字开局不太平限购效力发酵引争议

楼市在经历了2011年的痛苦挣扎之后，前方的路似乎并不好走。当大家还沉醉在新春佳节的喜悦氛围里时，一些业内人士、专家已开始对2012年楼市进行畅想，“调控继续、楼市继续‘俯卧撑’、楼市崩盘已为期不远”等预测随之而来。应景的是，2011年开发商从促销到降价，70个大中城市过半成交下滑超过20%，存量房继续高增。北京、广州、杭州、南京、武汉等地的春节商品房成交量均为近年来“最低”……各种不景气都被当做了2012年楼市严冬的前兆。随着楼市持续遇冷，地方政府与中央政府的政策博弈不断加剧。
　　“限”字开局期满仍将继续
　　这个已执行一年之久的行政调控手段，已经开始触动市场的神经。包括各地楼市成交量持续下跌，房价下跌态势初显，开发商资金链绷紧，就连地方政府财政危机也成为各界关注的焦点。于是，2012年限购还是不限购，可能决定着大小开发商、房地产产业链条甚至地方政府等诸多市场主体的命运……[详细]

历时已近一年的楼市限购令会不会有所松动？住建部前不久已要求限购令到期延续，但48个已执行限购令的城市中，只有少数明确表示2012年将继续执行，其余则在观望等待。尽管松动传闻很多，但从大趋势上来看，限购令短期内发生根本变化的可能性极小。

房产税试点城市扩围引热议成都下半年加入可能大

自2011年年初上海、重庆两地开始征收个人住房房产税，至今已有一年，国家财政部与住建部对该次试点效果的评估报告也呼之欲出。关于房产税的走向，坊间一直传闻不断。而近日两部相关人士对房产税试点城市扩围的表态，则更引起了房地产业内的普遍猜想和热议。作为西部中心城市的成都，也由此成为此轮扩围中的重要候选者之一。
　　税负低涉及面窄房产税难成调控“利器”
　　尽管早前已有媒体评论称房产税将会成为新一轮调控的“利器”，但是业内大部分人却对此持保守态度。就沪渝两地的试点来说，普遍都认为房产税的征收对楼市调控影响不大。究其原因，全国房地产经理人联盟副秘书长、全国地产知名评论人陈宝存分析认为，是因为“税负不高，而且分别是对新增住宅与高端住宅征税，涉及面不宽泛”。全国房地产经理人联盟成都分盟秘书长何良栩也认为，“利器”一说有夸大之嫌，虽然房产税在……[详细]

房产税试点周年大考：税额不足道扩征有依凭

自去年1月28日在上海和重庆推行以来，我国房产税试点终于迎来了“周年大考”。
　　在此期间，两地政府部门甚少公布试点情况，但外界对试点的效果、征税额度等，却自有一番考量。
　　按照上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭的分析，由于征税范围较小，税率不高，一年来，两地实际征收的房产税最多不过几亿元，“不会超过10亿元”，对当地的财政收入和房地产调控的贡献甚微。
　　按照两地的试点方案，上海的房产税主要面向增量房征收，税率分为0.4%和0.6%两档；重庆则将征税范围扩大至存量高端商品房，税率分0.5%、1%和1.2%三档，且仅面向主城区。
　　但在外界看来，试点总结出的产权确定、征税标准、征收方案等技术基础将可能作为未来推广的重要支撑，在此基础上，今年房产税的试点范围很可能继续扩大……[详细]

上海、重庆试点房产税的效果不是很显著的一个原因是其推出的时机与限购政策一致，上海、重庆的房产税大多是对增量征收，限购实际上是切断了税源，一定程度上可以说，限购和征收房产税的政策效果对冲了。下一步的方案完善，向存量房征税被认为是大势所趋。

多地首套房贷利率回归基准点调控基调未改

多地首套房贷利率回归基准点
　　房产调控基调依旧未改
　　2012年初，春节楼市的萧索冷清尚未褪去，全国多地首套房信贷利率却悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹，房贷似乎真的松动了。在中央三令五申坚持房地产调控政策不动摇的大背景下，首套房信贷的松动究竟意味着什么？
　　首套房贷利率现微调
　　日前，记者走访了北京、深圳等地的多家银行，调查发现，超过一半以上的银行明确表示首套房……[详细]

2012年或多次下调存准金率下半年降息可能大

高盛与汇丰经济学家认为，在2012年下半年通胀回落至3%以下之后，中国央行可能会实施降息。
　　综合媒体12月2日报道，高盛集团（Goldman Sachs Group Inc.）与汇丰银行（HSBC Holdings）预测中国将在2012年降息，这与其它很多银行的预测相左，他们认为高通胀将阻止中国降息。
　　随着欧债危机的恶化，中国人民银行在11月30日自2008年以来首次下调银行存款准备金率。一些经济学家预测中国在2012年将保持利率不变，少数认为将加息，而包括高盛和汇丰在内的经济学家认为将会降息。
　　北京汇丰银行经济学家马小平（音译Ma Xiaoping）表示：“当局可能会注意放松不能走的太远，以避免重蹈2008年全球金融危机时期的覆辙。”他认为在2012年下半年通胀回落至3%以下之后可能会出现降息。
在12月1日公布的数据显示中国制造业自2009年以来首次出现收缩之后，马小平表示，2012年下半年……[详细]

就回归基准利率的首套房贷利率而言，仍处于近10年来相对较高水平。在现行调控政策下，房贷松动现象并不意味开发商将迎来好日子。在整体信贷资源难以大幅放开的条件下，有限资金将优先流向保障房领域。同时，2012年降息可能性不大，多数机构预测年内最多降息一次。

2012保障房政策方向扩内需促发展一肩两头挑

3600万套保障性安居工程建设，规模空前。
　　让人民生活得舒心、安心、放心，对未来有信心；5年建保障房3600万套。这是2011年年初国务院总理温家宝在与网友在线交流时的郑重表态。
　　有专家指出，大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径，也是扩大内需的关键一环。业界人士指出，保障房建设可谓“一肩挑两头”。
　　据统计，2011年保障房开工量达1000万套，2012年的开工规模也将不低于700万套。
　　对于房地产开发企业来说，保障房建设意味着一个新的业务增长点；对地方政府而言，保障房建设同样是经济增长的“大蛋糕”……[详细]

2012保障房基本建成500万套公租房建设入高峰期

不久前闭幕的中央经济工作会议提出，要牢牢把握保障和改善民生这一根本目的，加大财政投入力度，切实办好涉及民生的大事要事。保障性住房建设作为一项标志性的重大民生工程在即将结束的2011年得到了重大推进，1000万套保障房提前完成开工任务。
　　展望2012，机构预测，继棚户区改造后，公租房建设将大举发力。业内人士认为，在基本建成500万套的目标下，将有更多民众受惠于保障性安居工程建设。
　　明年500万套保障房高于今年
　　住房城乡建设部党组书记、部长姜伟新日前在全国住房城乡建设工作会议上表示，要继续推进保障性安居工程建设。明年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于……[详细]

2012年保障房政策可能将出现相当的调整，由此前片面追求开工的数量，转向更加注重质量与制度的建设，特别是保障房的分配制度。另外，上海将放宽共有产权保障房（经适房）的准入标准，更多人群将纳入政策惠及面，而廉租房租金补贴标准也有望提高。

调控令土地市场遇冷 2012成交楼板价或跌15%

数据显示，去年全国土地成交面积同比增幅大幅回落。2011年，全国30个典型城市经营性土地成交建筑面积为74483万平方米，同比2010年下降了3%，增幅大幅下降41个百分点，土地市场呈现出冷清的局面。
　　与此同时，商品房成交面积大幅萎缩，开发商库存量不断走高，使得开发商难以及时回笼资金，金融政策的紧缩也使开发商贷款受阻；另外，由于中央高层对于调控不放松的基调的延续，开发商对未来楼市预期悲观。因此，2011年开发商购地热情减退，对楼市的观望情绪有所加剧。
　　2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%，其中10月的土地流标率更是创下16.5%的年度新高。土地频频流拍将给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间……[详细]

2012土地财政迎大考基本完成农村土地确权

1月12日，国土资源部执法监察局局长李建勤通报了2011年土地违法情况。2011年土地执法共发现违法用地行为7.0万件，涉及土地面积75.1万亩，同比分别上升5.8%、11.0%。
　　2010年以来，国土部不断加强土地违法违规的督察、执法力度，缘何土地违法数量和面积仍在上升？
　　对此，国土部土地利用司的一位人士介绍，地方土地违法违规频发的根本原因在于土地供需矛盾下，地方政府对土地的粗放利用，惯性以增量求发展。
　　而就在前不久，国土资源部部长徐绍史在“国土资源工作会议上”对2012年的土地违法形势非常担忧，徐绍史表示，2012年的土地需求，尤其是中西部的用地需求将继续扩大，在土地利用方式尚未转变之际，预计土地的违法违规问题也将更加突出……[详细]

2012年土地市场仍将寒冷。一方面楼市依旧比较低迷，另一方面开发商手头现金流状况不足以使其出手拿地。另外，地方政府在楼面地价上可能还会往上调，意味着地价还有可能往上走，开发商拿地会更谨慎。此外，货币政策不放松，开发商希望借贷款拿地的预期也在降低。

多地普通住房门槛降低标准变动不是调控松动

近期，北京、武汉、上海等多个城市均明确调整普通住房标准，引起市场关注。
　　业内人士认为，随着更多商品住房被列为“普通住宅”，相应的契税等购房成本将降低，有利于合理购房需求入市，增加房地产市场的活跃度。不过，标准的变动不应被视为楼市调控政策的松动。
　　普通住房标准“随行就市”
　　上海市市长韩正16日在上海市十三届人大五次会议结束后的记者招待会上介绍，今年上海将调整普通住房标准，内环线以内调整为330万元／套以下，内外环之间调整为200万元／套以下，外环以外调整为160万元／套以下。新的标准将在一季度实施。
　　上海目前执行的普通住房标准是2008年制定的，即“内环线以内的低于245万元／套，内环线与外环线……[详细]

供需失衡风险高商业地产Hold不住调控政策或涉入

在住宅市场受到越来越严厉调控的情况下，商业地产市场则持续出现异于往年的追捧。商业地产的异常火爆已经引发诸多担忧。在中国银监会2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。全国城市地价动态监测系统近期在发布二季度数据时也提出“二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产成为地产资本‘蓄水池’还是新泡沫，值得高度关注。”一些专家不无警惕地担心，商业地产下一步可能也会遭遇调控。
　　而在楼市出台调控新政后，业内人士曾预计“商业地产的春天已经来临”。然而，曾被业内视为资金避风港的商业地产，却接连遭遇“寒流”。与厦门一样，深圳、杭州、上海的多块商业用地频现流拍或以底价成交。商业地块缘何也Hold不住……[详细]

普通住房标准的调整，将一些此前被划归到“豪宅”的住房重新认定，以减轻刚需阶层的购房成本，提高购房意愿。但也有分析认为，除了减少契税，此政策对楼市的影响并不大。另外，此前北京市一系列针对商业地产的政策表明，后期调控或将更多涉及商业地产。

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