成都东中环:被低估和误读的二八板块

夯实主城。这四个字，对房企和购房者的2022年至关重要。

从金沙、神仙树、桐梓林、攀成钢……这就是成都主城过去二十年奠定的多个热门区域。而站在城市新常态和经济新常态下，东中环显然是必须关注的主题。

很多人把这里叫做：二（仙桥）八（里庄）板块。

从2018年-2022年这5年间的变化和趋势，让这个区域的未来昭然若揭。用宽窄巷子总策划杨健鹰的话来说，“东中环，是下一个主城的新高地。”

△东中环实景 By Secret Dada

二八板块，即二仙桥-八里庄板块简称。

在成都环线式的城市结构中，这一板块刚好位于东中环。从地图范围来看，大致在成华区东中环线以北，成华大道以西，成都动车检修站以南的合围区域。

整个板块西北接蓉北商圈，东北近北湖板块，东侧紧靠理工大学及龙潭寺片区，向南衔接建设路和杉板桥商圈。

△二仙桥区域航拍

目前并没有关于二八板块的明确面积数据，但从地图测量来看，其南侧沿中环路绵延约3.6公里，纵向沿成华大道延伸约2.4公里，区域粗略估算至少有约4平方公里。

二八板块已走过5年时光。

严格来说，这个板块是先有红盘后有板块概念——2018年，青秀未遮山成为区域内排名前列入市取证的项目。当年其取证迎来超6万组报名，至今仍是成都新房摇号记录。

在成都80后不时调侃“去二仙桥走成华大道”之外，我们真的认识这个区域吗？

先看规划。成华区将二八板块定位为CCD，即中央文创商务休闲区，核心功能是“文化、创意、商务、休闲”。区域内的相关配套资源同步规划和导入，许多重大设施项目已逐渐落实。同时，率先布局在区域内的部分住宅项目，也在今年迎来了集中交付期。

也就是说，2022年二八板块进入兑现答卷的实景阶段。

※请横屏查看

在地面之上，二八板块的“脊梁”是三条重要大道，成华大道、中环、蜀龙大道。此外，如果把外延区域囊括于“泛二八”，三环路肯定也在其中。在此基础上，这些大道和一众其他道路可快速沟通建设路、杉板桥、龙潭寺等区域。

从2021年11月二环杉板桥口子打开之后，成华大道改造，区域城市界面观感提升。

△成华大道

轨道交通方面，板块内包含已开通的地铁7号线、8号线，在建的17号线二期预计于2024年开通。全面开通之后，从二仙桥站出发，乘坐17号线，2站直达建设北路站，5站至春熙路（乘坐17号线，在红星桥站换乘3号线）。

如果按乘坐5个站计算，从春熙路出发，2号线向西5个站是白果林站，3号线向南5个站是高升桥站，皆是一环周边成熟区域。二八板块，是同样意义的“一环”。

△从春熙路站出发，乘坐5站地铁可到达的区域

二八板块到建设路商圈、杉板桥商圈的直线距离都在2公里内，能够享受其成熟的商业配套。板块内则主要包含四大商业综合体。

△二八板块主要商业体一览

建设中的合信K101占地约145亩，总建筑面积约42万方，涵盖城市奥特莱斯PANDA MALL、双五星级精品酒店、甲级写字楼等业态于一体的中国文创旅游综合体，可谓将区域居民的期待值拉满。

△合信K101效果图

中车共享城将打造以工业遗址为主题的特色商业，保利中环广场和已开业的中国铁建广场则包含商业体购物中心、商业街区等丰富业态。

△二八板块内主要商业综合体体量一览，数据由各项目案场、官方微信公众号提供，仅供参考

板块内的龙光世纪中心、富临理宫、青秀未遮山等项目还包含大量底商，满足日常吃喝需求。

整体来看，区域内目前已开业的大型商业综合体和高端化、时尚化的消费场景相对较少。但从已知的商业体量而言，二八板块有望后来居上，成为城东超越建设路商圈的又一个重磅商圈。

不管是学校的数量还是质量，在成华区堪称高位。据不完全统计，板块内已投入使用和在建的中小学就至少达到7所。

成都嘉祥外国语学校成华校区、成华小学蜀都分校、双林小学新校区、成都万汇学校、二仙桥学校、成都理工大学附属小学……

△二八板块主要教育资源

关注度较高的成都英才学校，涵盖小学至高中的K12教育，由七中领办，现阶段已经主体完工。该校小学部，面向整个成华区摇号。

△成都英才学校

二八板块内的另一大优势，是在中环路两侧汇聚了禾创药业仓库、101仓库等10余处工业遗址，是成都中心城区工业遗存最为集中的区域。这也使得板块内文创产业规模逐步壮大，截至2020年底，板块所在的东郊记忆艺术区，已集聚规模以上企业193家。

△红仓·优质文创公园

医疗方面，板块内的华西第二医院成华妇女儿童医院即将建成，医疗配套进一步完善。四川省排名前列中医医院落子于民兴路南侧，目前已开工建设。二甲综合公立医院成都誉美医院也在板块内。

已经交付的圣灯公园和二仙桥公园，是区域内中重要的两个生态配套。此外，区域内还有中车共享城配建公园。去小红书等平台可以看到，“公园含量”比较高。

△二仙桥公园

二八板块内的开发进度，有着明显的分级兑现情况。

区域内以中环线、致力路、致力五路为横轴，蜀龙路和成华大道为纵轴，按成熟度、开发进度大约划分出4个梯度空间。

排名前列层梯度空间最为醇熟，是介于成华大道以西，蜀龙路以东的区域，这个片区早在2018年以前就已经有了较多住宅小区，而且临近理工大学，也是板块内最接近建设路板块的区域。片区内有圣灯公园、铁建广场、龙光世纪中心、嘉祥外国语学校、万汇学校等配套，再加上地铁7号线、8号线陆续开通，这个区域无论是生活氛围的成熟度还是交通条件，都算的上是目前二八板块内最优的。去年还曾开盘入市的红盘源滩国际社区，以及中车共享城部分地块也都位于这个片区内。

△排名前列梯度空间航拍，包含中国铁建广场、富临理宫等项目

第二梯度空间，是沿着中环线一带，致力路以南，从府青路地铁站到理工大学地铁站之间的区域。这一区域刚好经历了二八板块从概念兴起，到蓝图兑现的5年。

片区内先批次开发的项目包括中铁铁建青秀未遮山、蜀道紫瑞府等项目，集中进入了交付期。这一带也可以说是二八板块的门面，二仙桥公园、规划中二仙桥TOD、保利中环广场、在建中的商业综合体合信101等项目都集中在这一带。其业态分布从居住到文创、生态、休闲、商务，正好契合二八板块的核芯规划要素。

△第二梯度空间航拍，包含紫瑞府、合信K101等项目

当前，这里也是整个二八板块内住宅价格较高的区域。今年保利中环广场首批次开盘，总价已经在313-645万区间，蜀道紫瑞府今年叠拼取证总价约482-576万。

第三梯度空间，是蜀龙路以西，致力路与致力五路之间的合围区。这里也是目前二八板块供地的重点区域。中车共享城三期、新希望万科知园、万科和园、朗诗乐府等项目集中在这里。正在建设的17号线二期穿过区域，成华区内的重磅教育配套七中英才学校也位于区域北侧。片区内最近的商业，是中车共享城的自建商业。

△第三梯度空间航拍，包含新希望万科知园、中车共享城三期等项目

但目前来看，这一片区的建设也才起步，部分道路都还尚未通车，成熟还有待时日。

第四梯度空间，是沿民兴路一带，动车检修基地以南的部分区域。这个片区是二八板块的北外沿区域，北侧靠近铁路，暂无重点配套，或存在较大的认知抗性。不过片区内目前也还没有公开的土地供应。

5年时间，二八板块的土地及住宅市场，都呈现出相似的特征——量价齐升。

土地市场来看，尽管二八板块存在大量的可开发空间，但实际上二八板块公开出让的土地并不多。

△2017年-2022年二八板块内住宅用地成交情况。

公开数据显示，2017年至2021年，二八板块内仅成交了7宗宅地，单宗土地出让面积不超过百亩。从这个数据来看，虽然二八板块面积广阔，但公开的住宅用地出让其实很少。2022年首批次集中供地中，区域内也没有土地供应。

住宅用地的的成交楼面价呈现逐年上升态势。今年首批的集中供地中，成交楼面价已经达到16000元/㎡的记录。从2020年开始，区域内公开出让的住宅用地，都设置了清水房限定价，这个价格也逐渐上扬至23000元/㎡。

通过公开土地拍卖，首钢、蜀道集团、万科、朗诗等先后布局。

△2017年-2022年二八板块成交土地

多中小幅地块，供应少但稳定持续，可以大致被概括为二八板块住宅用地出让的特点。

从新房住宅方面看，二八板块的供应量却又截然相反，有大批大体量项目曾先后入市。不完全统计，从2018年至今，板块内已有包括中国铁建、保利、中车、蜀道集团、首钢、万科&新希望、朗诗等多个品牌房企进驻。

除了首钢、朗诗、万科、蜀道等是通过公开拍卖获取土地外，几个超过200亩的巨型项目，多数是通过合作并购或城市更新获得了土地的开发权，例如约415亩的中国铁建青秀未遮山、约218亩保利中环广场、约422亩中车共享城等。

大体量项目密集分布，为二八板块住宅的持续补仓提供了可能。而且可以明显看出，区域内的央企、国企开发商的集结度远高于成华区的其他板块。2018年后进入板块的房企，除了朗诗和首信以外，几乎都有央企、国企背景。一般而言，国企和央企的抗风险性、安全系数，以及兑现力度会更好。

从这个角度来看，二八板块可以说，很稳！

据成都新楼市不完全统计，目前二八板块内在售和待售新房项目共8个，项目容积率在2.0-3.0之间，产品涵盖高层、小高层、洋房、叠拼等不同形态，对于想入手二八板块的购房者来说，可选择面非常广。

△二八板块在售和待售项目分布图

△二八板块在售和待售项目具体信息（仅供参考，具体以成都住建官方取证信息为准）

一个有意思的现象是，不少品牌开发商都在此布局了“双子”项目：譬如万科，在二八板块，此前与新希望合作了知园项目，目前已售完，后与锦城华创合作了和园项目，目前还有少量房源在售；譬如首钢，当首钢璟辰里即将清盘时，又紧锣密鼓在二八板块布局了约42.6亩纯住宅地块；再如蜀道集团，前有紫瑞府在售，后还有蜀道翰文府待售。这无疑从侧面反映了开发商对二八板块的强力支持。

那么购房者呢，是否愿意为这个区域买单？

有数据显示，新希望万科知园自2021年7月首次取证，先后三次共推出1061套房源，截至2022年3月，历时8个多月，项目1061套房源已清盘；今年3月取证的保利中环广场，推出226套清水小高层和叠拼，妥妥的三倍热盘。

关于区域新房价格，还有一组数据可作为参考：2021年二八板块拍卖成交的两块地，分别由首钢和蜀道集团竞得，清水限价分别为22890元/㎡、23000元/㎡，两地块均要求成品住宅比例100%，这意味着，若再加上近3000元/㎡的装修，两项目销售均价将接近25890-26000元/㎡。

来源：成都新楼市