成都楼市:为什么房地产升值是一个周期,而不是一个稳定上升?

成哥说房 2021-04-14 15:01:23
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这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。 以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选 提问:成哥好!请问,为什么房地产升值似乎都是一个周期,而不是一个稳定的上升?是什么决定了这个周期? 回答:城

这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问:成哥好!请问,为什么房地产升值似乎都是一个周期,而不是一个稳定的上升?是什么决定了这个周期?

回答:城市化、人口、土地供应和货币等因素,面对经济发展和宏观调控突出得非常薄弱。从长远来看,宏观调控要减少供给,增加交易成本,不能解决附加在房子上的红利,如户籍,教育、医疗、养老等福利,一个长周期就会导致房价上涨。然而,在微观层面上,政策壁垒的调控必然会导致短期交易冰封、价格冻结、短期形成蓄水池,但对中短期投资具有重要的选筹意义。

我们不仅要深刻认识调控性质引起的房价上涨,而且要担心短期内调控对价格的深刻影响,实体操作是方向和目标,操作是实现目标的具体路径,正确的方向并不意味着不需要优化路径。房地产投资还需要根据外眼看政策调整策略,在这种政策中,你还要学会快速运行和快速迭代。

提问:你好成哥,想在天府新区买房,但是价格有点贵,预算300万左右,看中天府新区西区的招商时代公园,不知道这个项目值不值得买呢?

回答:招商时代公园这个项目的地段是不错的,天府新区西区目前处在开发起步阶段,也是天府新区核心区的黄金十字板块,而且靠近天府大道,就在天府新区总部经济区内,而且与最近很火的万科天府锦绣仅有一墙之隔,但价格相比便宜了不少。当然,价格低也不是没有原因的,最主要就是这里的配套设施目前还没有跟上,虽然已经有了规划,但还是需要时间来落地实施,不过,这里未来的潜力还是有的,一旦建成,这里将会成为成都最为先进的版块之一。当然,也不是没有风险,比如,产业和商业的落地就需要时间来证明。项目本身到没有太出格的地方,中规中矩的,很适合首套刚需以及刚改的群体。

提问:成哥好,目前想在成都买房。刚需社保,现在遂宁有两套房,手中现金有100个,无任何贷款,想在成都三环路以内买,预算在300个到500个以内,以后用来自己住或投资升值,现在在关注:蓝润泷门,滨江樾城,SM锦悦,中铁御花府,中车共享城,源滩麒麟荟,云门望古,太阳公元,请你帮我参考和分析一下,麻烦推荐一下成都三环以内比较好地段和楼盘!

回答:你看到这些楼盘从区域和升值上来说都没有问题。这些盘里,可以重点关注:蓝润泷门,滨江樾城、中车共享城,云门望古,太阳公元。其他几个盘都一般。成都三环内性价比高的地段及楼盘详见内部!

提问:成哥,你好,锦江华熙艺术村颐都开盘,这个地块如何相对央玺塔子山板块哪个潜力更好!

回答:塔子山的建发央玺更具有豪宅基因,而三圣乡基本是刚需集中营,虽然热度很高,但三圣乡的板块基本面是在这里没法改变的。再说颐都新盘,两梯两户的高层在470万以上,洋房总价更是在五六百万的区间,性价比相对建发央玺来说,并不算高。

提问:成哥,坐标成都,您看好天府新区的核心板块秦皇寺片区吗?天府大道以东,这里定位未来的CBD商务核心区。地标建筑旁有“中海天府里”这样容积率6.3的高密盘。110的套三,2.2的精装单价,价格不低的刚需盘。但位置核心,周边配套完善,未来有升值空间吗?还是考虑锦江生态带这样单价便宜3000左右的纯住宅片区呢?

回答:天府新区距离市中心太远了。而且2万的单价也不算特别便宜,如果可以的话,尽可能往市中心走走。如果一定要考虑天府新区的话,建议买核心区,便宜3000的价格坡度不够,不值得放弃确定性。具体更详细的分析详见内部文章!

提问:成哥好,坐标西安,子弹70,父母在咸阳一套两室一厅想留给弟弟妹妹现在家人在自住,自己在西安工作收入不高。但近五年由于自己要工作,父母也要工作,买了都不住进去要租出去。方案一:所以打算在西安经济开发区,凤城二路到凤城五路主干道,二环到三环,考虑入手两套小户型二手房,一套在凤城五路周边3个学校也有大公园,考虑就给父母住,房龄已经10年了。还有一套在凤城二路地铁口一出来就是,现在又在修地铁会形成地铁十字路口,但房子是09年的,价格能接受。这样安排如何?方案二,主城区二环内,未央路上大型遗址公园旁入手一套一室一厅,房子不到5年有增值税价格有点高,勉强能接受凤城二路双地铁口入手一套大开间,房龄09年的。

回答:子弹70,买2套小户型,不如买一套三房自住加投资更好。因为资金毕竟有限,分散打法反而买不到核心位置,投资会跑偏,而且面积过小影响流动性,更建议合力打一处,价值相比会放大。

小户型不建议买一居室,主要以下三个原因:1.一居是置换链条的底层;2.随着房价的逐步提高,买房不再是个人消费,而是是家庭行为,没有人成家立业,父母出钱,给你买一居的,这就意味着未来没有人给你接盘;3.最关键的,是溢价。一居的价格往往高出小区平均价。如果你要在两方案选择一个,方案二的地段相比会更好一些。

提问:您好成哥,本人老家湖南,现在和爱人在成都工作,有个两岁的宝宝。本来觉得先不买房,先以事业为主。但慢慢了解多了,觉得还是应该先上车再说。现在和老婆商量着在成都买一个小两居的房。我现在在体育馆附近工作,考虑在附近的南站和高新附近。但看到您推荐成华的,距离工作位置有些远,不知道该怎么选;首套,刚需,但预算有限,总价也就170万左右;考虑较新的二手,或者能马上交房的新盘。如果房贷+房租压力会太大;目前租在棕北老小区,附近交通便利,教育资源也比较好,但是能买得起的都是一些老破小,都是九几年的老房子了。但是位置好,不知道是否可以考虑。

回答:刚需需求应该赶紧时间去买房,成都新政出后,对刚需是有利的,从长远来看,房价大幅下跌的可能性并不大,现在市场平静,我们应该抓住机会。在等待就是房价回到了你买不起的地方了。卡里存钱是不跑不赢通胀的,这一点你要意识到。因此,对于预算有限的硬性需求,先赶上车,以后再换,

自住和投资的逻辑是不同的。你是自住需求中,所以你应该结合你的生活和工作半径圈来选择,你可以考虑二手次新的,即买和住,不需要租房子,减少开支的压力。成都老破小无论是自住还是投资于都不要碰,除非有学区加持。刚需建议着重在高攀路片区,淘淘二手次新,总价预算有限先买小户型两房上车,用资产追资产,以后再置换。

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