成都楼市:如何买房避免站岗?行家指出房价涨跌规律!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问如何买房才能避免站岗？

回答：衡量买房投资的标准，不再是哪个区域涨得更快，而是哪个区域最能抗跌。

房价涨跌规律：

1.在房价上涨周期中，楼盘品质、地段好的房子特别是价格上涨的排名前列个，然后逐步蔓延开的；老破小都在补涨了就是房价上涨行情的结束。买房要尽量买区域的较具代表性的楼盘，他们通常是这一地区房价涨跌的风向标，如果房价上涨，他们通常是领头的，而当房价下跌时，他们也很有抗跌性。代表性的特点是，小区的品质、物业、以及居住环境都要高于周边的小区，其中大部分是由知名住宅企业建造的，最重要的是他们满足这一地区的偏好和购买力，能够站在这一区域置换的最前，当我们想换房时排名前列个就是想到它。

2.房价下跌周期内，品质差、地段差的房子会先跌，然后传导到品质好、地段好的房子。相对而言，地段、品质是房子抗跌的主要因素。一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。很多刚需觉得是价格洼地纷纷入坑，所以对于城市远郊需要谨慎。即便有概念炒作的远郊区，也要看这些概念最终能否落到实处，否则靠概念炒作支撑起的上涨，也最容易高位下坠，无人接盘，一地鸡毛。

提问：成都青羊区户口单身，已有一套青羊区自住小套三，尚有商贷20+贷款10年期未还完。现有70+现金，打算在成都再购入一套住宅。有几个方案，希望成哥指导一下！

方案1：选在成都三圈层不限购的楼盘购入一套改善型大套三期房。初步选择在青白江凤凰新区购入品牌开发商期房，理由：未来1-2年单位工作地点大概率会迁移到广汉，单位拟定的工作方式可能为A:每天搭乘单位通勤车由青羊区-广汉之间通勤，可能B:在广汉的单位宿舍居住。考虑到青白江和广汉很近，可以自住，可以使用公积金贷款，如果以后工作单位有变还可以再卖出。

方案2：购买法拍房，买入温江次新房。理由：不限购，温江房价总价低，但是有贷款记录需要支付全款。打算购入后简单装修后出租，拿证后再卖出。

方案3：继续等待限购政策松动后再在青羊区购入二手房。

请问成哥我的情况选择哪种方案更加适合，还是说有更优的方案提供？谢谢！

回答：1、单身无论限不限购都只能购买一套。2、就算你能找到二套购房的资格，青白江不建议入手，青白江目前是成都少有一个没有通地铁的郊区，短期不会有太好的发展。3、温江是可以考虑的，如果能找到资格，就可以不走法拍，当然没有资格就只能走法拍了。

提问：你好！孩子9月开学一年级，盛兴街蒙彼利埃小学，住家离学校8公里左右。现在家庭名下成都已有两套房，各种原因两套都不能置换。之前以为有资格一直想在学校附近买一套小学阶段自住加投资，现在完全打乱了！现在的问题情况：可以勉强凑到150，家庭收入不稳定，只能承受月供6千，，三圈不了解，想将就现有资金利用起来，一是兼顾孩子上学住家，二是投资保值，请老师给出个主意，谢谢！

回答：首先，你现在在成都已经2套房了，想要在买房的话，就必须解决资格的问题。解决资格的方法可以有以下几种，①：法拍（如果前面的2套房子都是贷款，法拍就但是需要全款，如果是一套贷款，法拍可以做二套首付）。②：名下房子赠与给亲戚（如兄弟姐妹，父母）。③：jlh，房子过户到任意一方名下。④：代持（找有资格亲朋好友代替持有）等有了资格才能考虑后面买房的事情，不然没有办法继续。等。5、主城区可以考虑，杉板桥、二仙桥、八里庄、龙潭寺版块

提问：成哥好，目前现状是资金约90万，贷款可40万，希望入手三室两厅双卫的房子，孩子去年在成都上大学，集体户口目前还不到一年，如果户口满两年是否能以孩子名义贷款买房？如不能贷款，全款最多能到110万。犀浦地铁口有小公寓一套，是准备自住，方便照顾孩子，又有自己独立空间，如果预算不够，可以考虑出手，现在出手价格较低，可能40-50万。

问题：1.现在入手一套不限购的房子，新盘有郫都区的正黄翡翠堂，蓝光长岛城，新都的奥园，领地悦府，以上盘可以做资格。2.不限购区域彭州的恒大文旅城，滨江郦城，视高川港；或其他楼盘，请成哥推荐。3.等孩子明年底户口满两年选购二手次新房，但不知选主城区的学区房还是二圈层的次新房。4.现在做资格购买二手次新房，区域选择问题同上。

因孩子未来工作居住地不好判断，在成都的概率比较高，所以房子要考虑投资兼自住，且以后方便出手的，居住的话约在6年后了，请帮忙推荐合适的选择方式，新盘或二手房考虑的区域及楼盘，个人还比较喜欢学区房，谢谢！

回答：1、如果你孩子符合购房资格，是可以买的。但是因为是学生，没有办法贷款。2、你说的正黄翡翠堂，蓝光长岛城，新都的奥园，领地悦府这几个盘虽然可以做资格，但是从位置来说都不是什么好盘。3、彭州、视高这些区域都不建议投资，他们都不属于成都，后期发展，和人口流入都会有影响，现在的视高就是例子。4、成都现在不限购，能做资格的区域都没有投资价值。所以不推荐。5、成都投资建议：150万以内三河场，大丰。150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家碾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

提问：成哥好，我父母是外省的，名下无房，可以把成都的一套赠予他们腾出个购房资格吗？赠予的时候，需要交什么税呢？

回答：可以赠与，您父母不需要成都任何购房资格，而且他们名下有没房都无所谓，不管是外省还是本市。费用方面，只需要交3%的契税和80元转移登记费，以及万分之2.5的印花税，其它增值税和个税都免征。如果觉得契税太贵了，可以搞1%赠与+99%买卖，税要少些，但是房屋3年内不能再次交易。

提问：请问下成哥，如果我把我户口所在的房产赠与给我爸妈，我和小孩的仍不迁走，但是我在成都还有一套房，会影响我小孩划片上学吗？

回答：分两个阶段，一个是幼升小，一个是小升初。如果是幼升小，你和孩子户口所在的房子，产权已经不是你们了，那么会影响你们读书。如果你们对口的是热门小学，那很大概率被统筹。小升初，也不行。会认为你是空挂户，小升初也是要被统筹

提问：成哥好，我目前想要在新津地区购房，县城和花源镇你怎么看？

回答：目前花源镇在新津地区势头很好，完全得到zf的厚爱，是属于重点发力打造的地区。现在的房价差不多在1.3W，而且交通非常方便。新津花源片区达到双流去、武侯区非常快，基本只要半个钟。有了地铁，现在花源的购房人群结构完全跟老城不同了，购买力也有明显的差距。目前整个片区已经开始打造刚需产品。一旦商业成型，教育成型，人气就会上来，预计会直追县城，甚至很快赶超。

提问：成哥你好，最近在想一个问题，为什么成都的老破大流动性这么差呢？看到很多上海的流动性就很好。

回答：问得好，上海属于超一线城市，这类超一线城市的老破小都是比较有市场的，因为超一线城市的人口多，新房供给少，达到了一个供不应求的状态，所以流动进来的外地人口可能因为各种问题就只能买旧房了。如果是在二三线城市，特别不推荐购买老破大，老破小的话据情况而定，大部分可能会因为学区的原因购买。PS：挑房的话不要只看房龄，有些配置比较好，保养得好，可能还不输给一些新房。

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