小心了!为什么那么多人说这种房子不能买

6月22日，青羊区草堂之春小区一套建面790.41㎡的别墅在阿里司法进行拍卖引来多人围观。起拍价为5398.862万元，最终该房源以6918.862万元成交，溢价率约28%，但相对于市场评估价7712.66万元来说，也划算很多了。

注：△草堂之春某房源拍卖记录

关于法拍房，网上讨论声量一直很大。有的人避之不及，有的人趋之若鹜。

“法拍房有很多问题，坚决不能碰！”

“法拍房就是捡漏，买到就赚到。”

......

对于法拍房，很多人都是一知半解。今天，壳壳妹儿就带大家去全方位认识一下法拍房！看看这种房子到底能不能买？

法拍房全称法院拍卖房产，指遭法院强制执行拍卖的房屋。

当债务人（房主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人（房主）名下的房屋拍卖，以拍卖所得的价款用于偿还债务。在这个过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

目前法拍房的来源主要是商业贷款未按时偿还、民间借贷还不上以及触犯法律导致财产被没收等。

如果想竞拍相关房源，可以通过T宝网、J东网、工商银行融e购、公拍网等平台去了解，而现在最常用的就是T宝网的阿里拍卖和J东网的京东司法拍卖。按照规定，一套房屋，只能在其中一个平台拍卖。

注：△阿里拍卖平台

1寻找房源，了解基本情况

首先根据自身需求，在平台上挑选心仪的房子。这个过程中，一定要仔细阅读网站上的各种公告和文件，包括一些“标的物介绍”、“标的公告”、“变卖须知”等。其中会展示很多关于房源的重要信息，例如房屋照片、区域位置、承租状况、户口情况、税费情况等，这些都需要认真了解，评估自己能否接受。

2实地看房，设定心理预期价格

如果可以，法院一般会在拍卖前的1-2周组织统一看房。如果还有租客，自己也可以尝试去敲门看房。看房时除了看房子本身，还可以通过物业和邻居等渠道多了解一下这个房子的情况，自己也要与同小区其他房源的价格多进行对比，设定一个自己的心里预期价格。

3缴纳保证金，参与竞拍

法拍房不同于一般商品房的买卖，没有首付款这个说法，而是由“保证金+尾款”组成。如果有竞拍意向，在拍卖开始前要先缴纳保证金才能参与竞拍，拍卖结束后，根据拍卖结果确定尾款金额，在法院指定的时间范围内将尾款打入指定账号。

4拍卖成交，过户缴税

拍卖完成后，就可以联系法院办理房屋的解封解押手续，并交纳相应的税费。税费的承担方式，根据“标的物介绍”的相关公示，看交易过户产生的税费是由买卖双方各自承担还是由买方全部承担。该交的钱都交了，过户手续办理完成后，这个房子才算是真正属于买方了。

根据相关政策，在2021年3月12日，“法拍房”等通过司法程序取得的住房就已纳入限购限售管理。这就意味着法拍房和普通商品房一样，购买也需要买房资格、取得不动产权证满3年后才可以出售。

所以在拍卖平台，一般都会有重点提醒：在司法拍卖的实践中，竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果，一旦司法拍卖成交裁定文书下达，竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户，须自行承担毁拍的法律后果。

所以，在竞价前一定要确认好自己有无购房资格，因为悔拍的后果很严重！

例如

2019年，广东佛山某卢姓女子对某住宅竞拍成功后悔拍，750万保证金不退还，并罚款10万元、司法拘留15日。

说到法拍房，听得最多的就是各种坑。弄好了是你捡到宝，弄不好将成你下半辈子的心头痛。下面我们就来看看法拍房那些常见的风险！

1有无“长租”很关键

我们都知道“买卖不破租赁”，因此，房子有无长期租约非常重要。如果有租约，一定要确认好租期的截止日期，如果被签订了一二十年的长期租约，那你买到了房子也别想住进去，简直是糟心。

例如

2019年，湖北李先生买下法拍房后，发现屋内还住着一家租户，租户称与原房主签订了租期为18年的合同，如果要求自己搬离必须给与补偿。

2计算“税费”很重要

法拍房的税费和一般房屋交易的税费一致，自己也要注意拍卖公告中写明的税费承担方。但是要注意这个房子是否需要缴纳土地出让金，以及此前是否产生过赠与。（直系亲属赠与后出售，不满5年要交20%差额的个人所得税）

例如

2017年，郑州的杨女士购买了总价为230万元的法拍房却需要缴纳46万元的个人所得税，原因是2年前房子曾办理过直系亲属过户手续，当时房价为500万元，所以现在需要缴纳两次成交房价差价的20%个人所得税。

3查清长期欠缴的费用

有的房子几年没住人了，物业费、水电费、燃气费等拖欠了很久，加起来也是一笔不小的支出。具体的欠费情况要视拍卖公告详情而定，或者到物业管理处或其他缴费处查询。

例如

今年5月，山东青岛曹先生买了法拍房要当作酒店使用，结果发现前房东拖欠了500万左右的物业费，费用之高，令人咋舌。

4户口问题不容小觑

注意竞拍的房产是否有户口问题。假如原房东户口始终不愿意迁出，就可能影响日后自己小孩上学。所以要提前与原房东约定好，如果原房东拒不执行，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的部门，申请将原业主的户口迁到街道社区的集体户口上，再将自己的户口迁进去。

5了解法拍背后的原因

房子被拍卖的原因是多种多样的。如果是刑事案件被收的房子，小心可能是“凶宅”，就看自己忌讳不忌讳；如果是民间借贷抵押出去的，要警惕债权人有权利向法院要求将债务人名下的房屋抵押还债；或者是业主房贷还不上，房子被银行拍卖；又或者是因为贪污腐败，对其名下财产进行没收......竞拍前，搞清楚房子被拍卖的原因才能避免日后很多麻烦产生。

法拍房的价格可能比一般市场价要便宜一点，但需要承担风险也很多。切记天下没有白吃的午餐，脑子一热就容易上当，非专业人员壳壳妹儿还是劝你速离战场！

来源：贝壳二手房成都