大面正当年:它越来越成熟,但永远是刚需“顶流”!

被大面人所期盼了近十年的世茂广场，4月28日终于要开业了。

注：△世茂广场实景图

世茂广场的开业，对于长期被媒体被购房者所诟病的大面配套，具有重要意义，大面从此告别底商时代，消费格局和居住舒适度为之一振。

补齐了商业这块短板之后，大面对于购房者的吸引力进一步加强。当下，大面商品房交易以二手房为主，市场活跃度高，大量的刚需购房者选择在大面购买二手房。贝壳研究院的数据显示，大面二手房成交量仅次于位于天府新区的南湖板块，成为成都刚需购房者最喜欢选择的区域之一。

配套持续补位

大面区域价值再放大

长期被媒体与购房者诟病的大面的配套设施正在日臻完善。

14万方的购物中心世茂广场开业，其体量超过了目前龙泉比较成熟的综合体新城吾悦广场，

在当前已公布的世茂广场的商家品牌中，包含首进成都的寰映影城、万家Mart，首进区域的奇迹健身、优衣库、UR、KKV、MOUSSY及ADIDAS区域旗舰店等，满足了不同人群的日常休娱消费需求;世茂还宣称世茂广场为成都排名前列完整搭建智慧化系统的购物中心。

世茂广场开业之前，大面的社区商业也已经非常完善，各个小区周围已经布满了谊品生鲜、永辉超市mini以及各种餐饮、百货小店，满足基本的日常生活需要已不成问题。世茂广场的开业，解决了大面没有大型商业以及周末消费场所的尴尬，大面居民的消费水平与格局将再上一个台阶。

最受购房者关注的教育方面，据了解，龙泉驿将新建、扩建学校25所以上，其中大面片区，天鹅湖小学扩建项目位于天鹅湖小学校内，设计规模将不低于30班；已有的北大附中实验学校（小学、初中）、青台山小学等学校，大面的学校已基本能满足片区适龄儿童的上学问题。

注：△大面天鹅湖小学实景图 

医疗方面，车城大道与青台山路交汇处龙泉驿区中医医院(新院区)正在建设中，该项目建成后，将大幅提升龙泉驿区整体医疗服务配套水平，为居民带来实实在在的便利。交通方面，地铁13号线一期已经进入施工阶段，预计2024年建成通车，为大面刚需群体提供便捷的通勤条件，届时大面的交通压力将大大缓解。

注：△东进区域的产业规划图

 地处西南四环路外侧的大面商圈，距离国际城南仅半小时车程，是承接城南房价外溢人口的天然之地。而另一方面，作为“东进”战略的重要一站，其所带来的产业红利和人口红利，让该区域成为了不可多得的置业热门板块。随着区域内的配套设施不断完善，大面作为“刚需排名前列城”的区域价值进一步凸显。

大面进入“第三阶段”

排名前列批业主换房需求凸现

有一个不太被世人所关注的事实：自2017年9月新希望以11000元/平米楼面价拿下大面144亩土地之后，在将近4年的时间里，大面仅在2020年2月成交了一宗约31.8亩的地块。

土地长时间无供应，带来的是新房供应的严重不足。目前在大面市场， 仅两个新项目在售，其中新希望锦麟府还剩少量的高层和合院，高层230万元/套起，合院700万元/套起；隆基泰和地块项目紫樾书香，为洋房与高层，总价270万元/套起，单价达到2.3万元/平米。

土地和新房供应的严重不足，体现的是大面的城市化已经进入到第三阶段：城市化配套的完善（商业的补位以及地铁的开建等）以及业主换房需求的开始凸显。

大面正处在新老业主交替，房源大轮换的高潮期。

据贝壳找房网的数据显示，大面商圈目前在售的二手房源达2006套，因贝壳找房强调真房源，因此这意味着超过2000个大面住户当下选择卖掉房屋，且其中有大量的换房居民。

注：△中国电建云立方实景图

在上一个周期里，大面在新房市场是著名的刚需市场，被媒体冠以“刚需排名前列城”，世茂城、中国电建云立方、保利玫瑰花语、卓锦万黛，融创天府逸家、炜岸城等项目均主打刚需产品，70-90平米套二套三。尽管彼时大量刚需项目扎堆，竞争激励，但大面销量不错，很快去化殆尽。

时间过了五六年，大面大批量供应的刚需产品到了二手房流转的高峰时期。排名前列代居民的改善需求在不断增长，而大面的商业和交通配套却稍显滞后，这些小面积段的刚需产品已经不能满足他们的需求，因此卖掉大面的小房子，以小换大去新房市场买更大的户型。

排名前列代居民的改善需求成为推动大面二手房的供应量的内动力。

而当下的市场给到了新的刚需购房者在大面接手二手房的市场空间。纵观当下整个新房市场，大面积的户型比比皆是，大面积高总价成为分化刚需群体的一把利剑，够不着新房的购房者，转向了二手房市场。

大面至今仍然是一片刚需热土。即便它已经是一个存量房市场，但是它供应量大，选择多，面积小，总价低，配套还有不尽完善的地方，但是对于预算有限的刚需来说这可以接受。

贝壳找房网显示，大面商圈最近90天内二手房成交461套。刚需购房者是大面二手房消费的主力。

注：△截图来自贝壳找房官网，截图时间：2021.4.25

满五房源增多

大面二手房供销持续走高

纵观大面的发展历程，业内人士表示“整个区域土地已基本供应完结，后续不太可能有大规模的土地供应了”。该区域二手房成为交易主体已成为必然趋势。

目前大面二手房的成交价集中在16000元/平米左右，商圈内二手房供应的主力小区价格相差不大。不过受2020年“9.14”新政影响，大面商圈内超过5年的小区如龙城1号、师大现代花园、合能四季映像、首创万卷山、炜岸城1期，百悦城云锦等成为大面的供应大户。不过，其他小区的二手房供应量也非常可观，平均每个小区的房源都在40套左右。

在挂牌价方面，主要受楼龄、小区品质以及物业管理水平的影响，也有较大差异，相对而言，师大现代花园、卓锦万黛、四季映像等小区，受小区品质限制，平均挂牌价仅1.4万/平米左右，而龙城1号、华润国际社区、龙湖三千庭等小区的挂牌价则相对较高。

这里需要特别说明的是，作为一个新兴的刚需板块，大面在近三年迅速过渡到存量房市场，因此也就成为受“9.14”新政影响较大的区域。目前，大面大部分房源未满5年，仅龙城1号、世茂城1期、师大现代花园、四季映像、首创万卷山等部分小区的部分房源满五年。大部分的未满五的二手房均需要缴纳相当数额的增值税，这无疑增加在大面买房的成本，造成的实际影响就是成交周期拉长，成交量有所下降。

不过，随着时间的推移，大面满五的二手房会越来越多。鉴于大面片区已几乎没有可供开发的土地，新房供应已明显受限，加之商业和交通逐渐完善，大面二手房市场的供销还会持续走高。大面作为城市新生代刚需购房群体的热土，还会持续相当长的一个时期。

来源：贝壳二手房成都