成华区本轮将出让宗地住宅清水限价全线破2w!
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作为主城区“供地之王”，在2022年成都首轮集中供地，成华区将供应8宗涉宅地，合计面积达354亩，起拍总价约59.4亿元。
本轮成华区供地有以下特征：
1.土地位置都不错：二仙桥的2宗地临近东郊记忆，龙潭2宗地紧邻北湖生态公园，万年场宗地临近万象城和华润二十四城，昭觉寺宗地临近动物园，建设路宗地临近SM广场，青龙宗地旁边已有奥园、城投、深业泰然等房企进驻。
2.7宗地要求成品住宅比例100%：除建设路宗地外，其余7宗地均要求成品住宅比例100%，意味着这些土地所修建的项目都将带装修销售，但并未规定装修限价。
3.容积率偏高：自2018年以来，成都出让的宅地容积率以1.5-2.5为主，本次供应的50宗地中，容积率不小于3的土地共5宗，成华区占了3宗。
4.商业自持：本轮集中供地，成华区有自持商业要求的宗地是最多的。此次成华区供应的土地中，5宗为纯宅地，2宗住兼商和1宗商兼住，2宗住兼商即北湖生态公园旁2宗地，要求兼容商业比例≥计容总建面的40%-50%，且须自持商业比例不低于商业总建面的50%；1宗商兼住即二仙桥18.7亩宗地，要求商业占比大于50%，且须100%自持商业。
5.配建返迁房：本轮集中供地，成华区有配建返迁房要求的宗地也是最多的，其他主城区均无此要求。昭觉寺宗地要求配建23160㎡返迁房（66平套二78套，79平套二228套，由区政府指定单位以11800元/㎡回购），建设路宗地要求配建28363㎡返迁房（52平套一69套，65平套二43套，80平套二71套，100平套三78套，125平套三68套，由区政府指定单位以18760元/㎡回购）。
6.住宅清水限价全线破2w：在成华区集中出让的所有宗地里，此前龙潭有2宗地清水限价19500元/㎡，未破2w。此次出让的8宗地，清水限价全部破2w，较低为龙潭2宗地22100元/㎡，较高为万年场宗地和建设路宗地28000元/㎡。
7.限价提高：以宗地为圆心3公里范围内，所在板块内供应土地的住宅清水限价均有所提高。以二仙桥宗地为例，3公里范围往期限价20600-23000元/㎡，本次限价25000-26000元/㎡，较高限价提高3000元/㎡。
不要只看到限价提高就嗨了，这背后或许有别的原因。
举个例子，本次即将拍卖的龙潭2宗地和去年中国铁建、首开拿的2宗地是紧紧相邻的，容积率都是1.5，都限高24米。只是本次这2宗地因为需要自持商业比例不低于50%，会在无形之下增加开发商资金流动压力和持有成本，因此住宅清水限价提高了1064元/㎡。除了商业自持，配建返迁房也会推高成本，在清水限价上自然也会做一定的上调。
1、二仙桥2宗 二仙桥44亩
基本信息
宗地位置：二仙桥街道崔家店社区1、2组
用地性质：二类住宅用地
面积：29381.54平方米(合44.0723亩）
容积率：2.5
计容总建面：不大于73453平方米
建筑密度：不大于20%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：14000元/㎡
土地限价：16000元/㎡
清水限价：26000元/㎡
二仙桥18.7亩
基本信息
宗地位置：成华区二仙桥街道关家堰社区6组
用地性质：商兼住用地
面积：12490.40平方米(合18.7356亩）
计容总建面：不大于37471平方米（其中可兼容的二类住宅建筑面积比例大于等于计入容积率建筑面积的40%且小于50%）
容积率：3
建筑密度：不大于45%
成品住宅比例：100%
自持商业比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：9800元/㎡
土地限价：11100元/㎡
清水限价：25000元/㎡
周边配套
两宗地位于成华区东2.5环，紧邻杉板桥公园，周边有7号线和8号线两条地铁线路，有东郊记忆、理工大学和崔家店3个地铁站点，距离约为400-600米，出行方便；商业主要有招商花园城购物中心、龙湖滨江天街、天荟万科广场等，生活较为便利。
土地市场
在去年的三轮集中供地中，宗地3公里范围内有5宗涉宅地成交。
铁投地块成交楼面价为14300元/㎡，清水限价23000元/㎡；首钢地块成交楼面价为14400元/㎡，清水限价22890元/㎡；扬州华景置地地块成交楼面价为13500元/㎡，清水限价20600元/㎡。
德商＆电建2宗地成交楼面价分别为14600元/㎡、15100元/㎡，清水限价均为23000元/㎡。
此次2宗地清水限价分别为25000元/㎡、26000元/㎡，较之前有所提高。其中18.7亩地块为商兼住用地，商业须全部自持。
住宅市场
鉴于去年四季度宗地周边供应较高，今年虽无新增供应，成交量仍然高企，近期成交均价为21115元/㎡，成交主力面积段为130-150㎡，其次为110-130㎡，片区产品以首改为主要特征。
宗地3公里范围内的新房项目较多，包括十里风和、新希望锦麟壹品、新希望万科知园、锦城华创万科和园等，大部分项目均价在2w+水平。
2、龙潭寺2宗 龙潭60亩
基本信息
宗地位置：龙潭街道秀水社区1、2组，秀水社区集体，和成社区8组，同乐社区集体
用地性质：住兼商
面积：40193.10平方米(合60.2896亩）
计容总建面：不大于60289平方米（其中可兼容的商业服务业建筑面积比例大于等于计入容积率建筑面积的40%且小于50%）
容积率：1.5
建筑密度：不大于30%
成品住宅比例：100%
自持商业比例：50%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：9100元/㎡
土地限价：10300元/㎡
清水限价：22100元/㎡
龙潭66亩基本信息
宗地位置：龙潭街道秀水社区1、2组，秀水社区集体
用地性质：住兼商
面积：43884.17平方米(合65.8263亩）
计容总建面：不大于65826平方米（其中可兼容的商业服务业建筑面积比例大于等于计入容积率建筑面积的40%且小于50%）
容积率：1.5
建筑密度：不大于30%
成品住宅比例：100%
自持商业比例：50%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：9100元/㎡
土地限价：10300元/㎡
清水限价：22100元/㎡ 周边配套
两宗地为连襟地，位于东三环，紧邻北湖生态公园，目前附近有在建的8号线二期，距同乐站约1.1公里，教育方面有北湖小学、石室中学等，商业方面有北湖国际城6街BOX、上古天地等。
土地市场
去年三轮集中供地，宗地3公里范围内有5宗涉宅地成交。
成华区界内有4宗，北京天恒2宗地成交楼面价均为10600元/㎡，清水限价均为19500元/㎡。中国铁建地块和首开地块成交楼面价均为12800元/㎡，清水限价均为21036元/㎡。
中国铁建地块和首开地块距本次将拍卖的2宗地较近，本次限价22100元/㎡较之前有所提高，但这2宗地均要求自持商业不低于50%。
住宅市场
片区整体供应和成交量不多，近期成交均价约为18300元/㎡，成交主力面积段为110-130㎡，而供应主力面积段为130-150㎡。
宗地周边的新房项目有龙潭寺TOD龙潭九章、城投置地梧桐玖宸、金融街融府等，其中TOD项目龙潭九章性价比较高，均价仅1.7万元/㎡。
3、万年场44亩
基本信息
宗地位置：南至迎晖路，东至五桂桥北路，北至云祥公寓，西至双成五路地块
用地性质：纯住宅
面积：29601.74平方米(合44.4026亩）
计容总建面：不小于29601.74平方米且不大于44402平方米
容积率：1.5建筑密度：不大于30%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：16500元/㎡
土地限价：18800元/㎡
清水限价：28000元/㎡
周边配套
宗地位于成华区万年场板块，临近华润二十四城小区，距地铁4号线万年场站仅400米左右，距万象城仅1公里左右，500米左右还有塔子山公园，整体配套较为成熟，生活便利。
4、昭觉寺49.6亩宗地
基本信息
宗地位置：昭觉寺南路139号B宗地
用地性质：纯住宅
用地面积：33079.73平方米(合49.6196亩）
计容总建面：不大于99239平方米
容积率：3
建筑密度：不大于25%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
配建要求：须配建23160㎡返迁房（66平套二78套，79平套二228套，由区政府指定单位以11800元/㎡回购）
起拍价：12100元/㎡
土地限价：13800元/㎡
清水限价：24950元/㎡
周边配套
宗地位于昭觉寺片区，紧邻双水小学（华晨校区）、招商雍华府和璟宸世家项目，一街之隔即为成都动物园和华润熙悦广场，距地铁3号线动物园站约340米左右，出行便利，配套成熟。
土地市场
去年三轮集中供地，宗地3公里范围内有3宗涉宅地成交。华润地块成交楼面价16400元/㎡，清水限价23400元/㎡；首开地块成交楼面价12400元/㎡，清水限价20800元/㎡；深业泰然地块成交楼面价10600，清水限价20910元/㎡。本宗地清水限价24950元/㎡，为片区3公里较高。
5、青龙街道48.7亩宗地
基本信息
宗地位置：青龙街道海滨湾社区5组、新山社区4组
用地性质：纯住宅
用地面积：32465.81平方米(合48.6987亩）
计容总建面：不大于64931平方米
容积率：2
建筑密度：不大于20%
成品住宅比例：100%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
起拍价：12400元/㎡
土地限价：14100元/㎡
清水限价：23000元/㎡
周边配套
宗地位于东三环内侧，临近成绵立交，与奥园云璟项目毗邻，周边还有城投置地梧桐栖和深业四季华庭项目。本宗地与昭觉寺49.6亩地距离不算远，但在生活便利度和成熟度上来说，是不及后者的。
6、建设路22.5亩宗地
基本信息
宗地位置：科仪厂地块
用地性质：纯住宅
用地面积：15024.26平方米(合22.5364亩）
容积率：3
计容总建面：不大于45072平方米
建筑密度：不大于25%
拍卖方式：“限房价、定品质、竞地价”+抽签
动竣工时间：土地交付之日起12个月内开工建设，自首次取得《施工许可证》之日起36个月内竣工
配建要求：配建28363㎡返迁房（52平套一69套，65平套二43套，80平套二71套，100平套三78套，125平套三68套，由区政府指定单位以18760元/㎡回购）
起拍价：14600元/㎡
土地限价：16600元/㎡
清水限价：28000元/㎡
周边配套
宗地位于建设路板块，紧邻万科金域蓝湾，与SM广场仅隔了一条二环高架，旁边还有市六医院、建设路小学、麻石烟云公园等，配套丰富，生活便利。
市场断供
自成都开启集中供地以来，宗地3公里范围并无涉宅地成交。自SM锦悦售罄后，宗地2公里范围内也无新房项目在售。目前来看，无论土地还是新房市场都处于断档状态。
来源：克而瑞四川
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