成都楼市:成都五环路诞生,对二圈层房价有何推动作用?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，本人工作在高新西区西区，有一二圈层购房资格，但是预算有限，一圈层的房子买了压力有点大，之前看了一些信息说是成都五环路规划建设中，想知道如果买在二圈层的话，这个五环路对二圈层房价会起到推动作用呢？

回答：自成都五环路诞生，从总体建设情况来看，五环路几乎覆盖了整个二圈层，那么五环路能否成为二圈层崛起的机会呢？目前看来五环路贯穿天府新区等八个区，旨在缓解交通问题，提升区域居住属性，五环路的建设对二圈层部分区域的房价具有推动作用，后续区位配套设施的完善甚至能影响二圈层目前中心区域的地位，但成都发展的主基调是“向东向南”，目前二圈层大部分区域的配套设施短时间内难以完善，所以五环路给区域带来的影响有限，不可否认的是五环路有巨大的发展潜力，将给成都带来新鲜动力，但是彻底改变现状是不太可能的。

提问：成哥你好,本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万，是买套二套三还是套四？哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的？电建悦御府值得买不？或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘？

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，80-120的小三居是较好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建悦御府不属于大面板块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。具体其他建议详见内部！

提问：成哥，你好！请问当代璞誉值得入手吗？投资+自住，总体价格控制在300-400W左右。

回答：你好。当代璞誉不错的，配套各方面都不错，可以考虑。

提问：成哥你好，步入2021年了，成都的房价还会往上升吗？老师如何看待2021年的成都楼市呢？

回答：基于“房住不炒”的大背景下，城市限购保护刚需，也就限制了投资客资金涌入，因此2021年的新房单价涨幅不会太高，总体处于稳中带涨的趋势。

首先，成都房价会涨，涨幅领跑者为次新二手房与刚需小套三，主要是因为刚需群体购买目标集中在这两类房产。新房单价涨幅虽然不高，但总价门槛总体来说还是会提高，这就促使刚需者将目光投向次新二手房，众多刚需群体的涌入会给二手房价格带来一定的上涨。除此以外，在换置成本加大，房产限购的条件下，购房者只能考虑一次性购房，因此在各个区域总价低的刚需板块，小套三的需求量也在增加，因此小套三的涨幅也会提升。

其次，房价在上涨的同时涨幅不会太大，总体稳定。首先是因为刚需刚改是成都购房者中基数较大的一群人，他们的增量会带动房价小幅上涨，但由于其购买力不足，不会给房产市场带来较大的涨幅波动。其次在于土拍市场区域地价虽然在不断刷高，但是因为房地产的收益在于资本回报率而非利润率，所以房产单价涨幅也不会很大。

提问:成哥你好！考虑在成都投资一套二手房， 按照您的思路看了未来周围配套会大幅提升的几个区域。一是锦江区琉璃厂未来六号线附近，靠近高新区核心区域，像样的二手盘只有个中港悦蓉府，7年房龄均价1.8万，但周團全是安置小区。二是金牛区华侨城片区，未来将打造三个公园和两个湖，华侨城10年房龄，单价都在2万以上，旁边有个西城首峻10年房龄现在1.3万左右，但小区环境不太好。三是成华区东郊公园片区，有个中房红枫岭，单价1.5万左右，户型都比较异型。纯投资哪个增值快?或者推荐一个片区可以淘笋？

回答：就这三个楼盘来看，首先，华侨城不便宜,而周围发展受限，这里是绿楔子，没有发展前途。杉板桥附近不是光红峰岭，建议你再多看看。琉璃厂前途好一些，你可以淘笋买入。二手你可以看看犀浦，大丰，书房，天回,昭觉寺，驷马桥，韦家輾。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：你好成哥，我资格已经腾出来了想解决自己的首套自住房问题，目前租住温江，宝宝户口也在温江上幼儿园，但温江几个位置不错的新盘都在两万左右，我觉得性价比不太高，我的需求是希望首套自住房在未来几年有比较大的升值空间，有利于我将来好出手换大房子，同时又能满足宝宝上学的需求，但是我不知道该买在哪个区域是性价比较高的，麻烦成哥推荐一下。

回答：想在几年出售，而且有潜力，性价比高的区域。目前就看好成华区的二仙桥板块，因为有以下几点：1.它是少有一个三环内拥有3000亩土地可以开发的地方，未来几年发展会持续跟上；2.同样是作为主城区，而这个板块的房价是相对较低的。从板块轮动的角度来说，这也算得上是个价值洼地。成都性价比高的区域详见内部！

提问：你好成哥，元旦和家人一起去某楼盘看盘，17.18层好多人选，较高层选的人不多，老婆觉得选较高层的话视野开阔，我想选中间层，感觉中间层比较贵一些，想知道这个楼层到底该怎么去选呢？

回答：想要买到好的楼层，需要做到三选和三不选，三选：1.带有花园的一楼，一楼出行方便，带花园的一楼可以在绿植的保障下保护好隐私，且花园的土壤还能对家里的积水起到吸收作用；2.次顶层，不像顶层那样有漏水的和夏天室内很热的缺点，它也有良好的视野、采光和通风条件；3.黄金楼层，一般会在住宅高度的3/4处，它的光线和通风条件是较好的，且基本不会被周边楼层遮挡住。就是价格可能稍微高一些。

 三不选：1.腰线层，就是为了增加住宅整体的流线感而设计出来的楼层，一般会在楼层凸起平台的地方，它的缺点就是采光会被平台所阻挡，通风效果也大打折扣，若遇上雨雪天气，平台的积水可能会流入室内。2.设备层，就是用于布置机电设备的楼层，这类楼层虽然价格会便宜一点，但设备老化后带来的噪音非常影响居住，而且有些设备可能含有辐射，对人体会有影响。3.带底商的低层，二至五层都不建议购买，一般在节假日或周末的人特别多，噪杂声极大影响生活，如果是餐饮业的话，油烟还可能会进入室内，家居可能会附上油污。

提问：您好！四川眉山工薪族，名下两套房，自住房06年购入160平楼梯房，位置较好，离市一小、市医院、湿地公园、中心商圈、市场均近，已结清贷款；2018年商贷购入“领地.凯旋府”142平改善电梯房一套，公积金对冲还款，公积金贷次数已用完。2016年商贷购入湿地公园水街负一层商业门面两间，还未见经济效益，也无法卖出，每月还贷1600元。目前子弹仅30万，无成都购房资格。亲吻我有无成都购买可能？目前眉山房价8000至10000，现在是观望还是再在眉山购入一套90至100平小户型？

回答：你的资产来看，2套门面房着实的踩坑，预计出手变现很难。眉山投资来说，我不建议你继续加仓。房地产市场目前的格局是：一线和二线中心城市稳定；二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；其他小城市和村镇，退潮。眉山这种三四线城市在一波去库存的房价上涨后，新房看似涨却很难有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。投资我还是建议你破限购买成都更好，或者买成都不限购价值区。成都投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥好，一直不明白棚改对房价的影响是变高还是变低，为什么呢？能否分析一下？

回答：从目前来看，棚改对房价影响和早期比变低了很多。从大的来说，这和城市化增长率有关，城市化增长率越大，对房价的影响越大，类似于一个抛物线，开始增长快，后期慢慢趋于平缓。

以上来自“成哥说房”微信公众号粉丝提问精选