成都楼市:投资囤面积,自住看品质,买房要符合自己需求!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

问：成哥你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥好，准备入手一套房，有没有办法自住和投资同时兼顾？

回答：自住要考虑家人，买几室户型，还要考虑孩子上学问题，居住讲究舒适，交通便利，配套齐全，自住的房子一般在比较成熟的板块，房价包含便捷生活的价值，区域内没有可供开发的空地，只存在二手市场，房价缓慢上涨，空间有限，靠租金远不如投资涨幅带来的收益高。投资追求的是利益较大化，考虑未来是否有人接盘，升值快不快。适合投资的地段交通和配套更多处于建设和完善阶段，自住体验感差。鱼和熊掌不能兼得，解决办法是自住分离，投资入手一套，子弹充足入一套自住或租房。

提问：成哥，考虑成都直接冲二套房。目前老公的贷款额度均未用，考虑54大法。目前情况：一套房还有150贷款，市值350万，锦江学区房；子弹100老公流水已满6个月；双方父母均为外地户口。目标: 五年内购入改善型三房，保留一套房产权，该怎么操作?能否推荐一些楼盘区域?

回答：你现在的投资思路是正确的，先投资以后再置换，做个跳板, 五年的时间可以实现风险对冲。成都子弹100左右，纯投资可以考虑：高新新川，成华杉板桥，成华理工大等都是不错的板块。具体更多优质楼盘及区域推荐详见内部分享！

提问：成哥你好。现有洋房一套，一楼，无花园，144平，总价93，不含税。精装洋房价格比这个要贵2000，交了2万诚意金，现在纠结到底买不买，另外，投资房产是成都天府新区好还是重庆好？之前的房产是否可做抵押贷？

回答：你好，成都投资不建议买远郊区的房子。目前的投资策略是买城乡结合部和产业园区的低价盘。洋房适合自住，投资回报率不如高层产品。天府新区价格已透支，单价2万以上，从规划到落地再到人口流入板块成熟，至少需要3-5年时间。前面买的住宅，如果是全款，可以抵押融资。成都很适合投资，主场在成都建议多开发几张房票淘笋。主场淘笋有优势。推荐 大丰，天回。房票用完了再去考虑重庆。

提问：成哥您好！坐标成都，想入手成都凯德世纪名邸，投资+自住，看重配套是国际公立小学丹麦霍森斯，请问值得入手吗？有没有什么好的推荐？

回答：凯德世纪名邸纯自住可以考虑，如果考虑投资和涨幅不建议入手，纯粹智商税。考虑投资建议去看看新川板块，关注周边单价1.8左右的次新。具体推荐可见内部分享！

提问：成哥你好， 我和我爱人在西二旗领秀新硅谷有一套自住房（贷款已还清），目前手头大概有340万的存款，两个人都在互联网做技术类工作，北京户口，都过了35，目前工资收入还可以，出于从对个人资产的保值，以及小孩未来上学的考虑，还有对未来职业不确定性的担忧，打算看看附近的房子，结合中介的推荐，我目前关注度高的是两个小区： 1. 回龙观金域华府二期三期二手房，110平三居，550-660万； 2. 北清路附近的万橡悦府89平三居一手房，总价420-460万。希望成哥给些建议，比如该优先学区还是保值，现在出手合不合适，哪些地段，哪些小区适合我们？

回答：金域华府品质还行，学区是育翔、161的昌平分校，万橡悦府性价比还不错但没学区。未来2-3年你们的资金积累能到300上下，这次就选择投资万橡悦府，孩子需要学区时，再去置换。如果资金不确定，那现在就考虑学区比较好，想入好点的学区可以看看上地片区，基本无坑， 例如上地X里。具体地段和小区推荐详见内部！

提问：成哥你好，在成都有两套住宅（已出租一套老房子一套蜀都16年买）和中港一套60几平的公寓自住。手上存款十几万，这种情况应该怎么规划？成都限购，打算再买套住宅养老，孩子在读研究生，还是等孩子工作后再在孩子工作的城市买房？

回答：建议把眼光放长远，养老房并非当前的核心需求，过早买入空置只是在浪费资金成本，而且你持有的资产不算优质，应该先考虑资产配置的优化，提升资产的增值能力。老破旧和公寓都是不太看好的劣质资产，从长远角度看，会跑输大盘。建议出手，置换核心地段住宅。置换后有多余资金可以考虑用孩子的房票，提前买入一套，以资产追资产，将来孩子确定发展城市再出手置换。

提问：成哥您好，刚需，首付40，之前您说上海花桥目前不是入手好时机，所以再看重庆和成都，因为这两个地方只要户口过去大部分盘都可以异地公积金贷款。由于疫情原因没有办法过去弄户口，计划上半年无论在哪都要入手一套。等疫情过去有的盘会不会涨幅太大?新津的融创翰林学府目前在地铁站400米左右，置业顾问说新津马上要划区了，目前高层价钱在1.1左右可以入手吗?重庆的巴南区算不算真内环?花桥的万科和象屿两个盘首付40万可以入手不?

回答：新津只是不限购区的优选，但是相比成都几个单价1.2的近郊区，融创的单价没有吸引力。如果成都不能破限购，建议多考虑重庆和沈阳。巴南太远了，只能在真内环中淘笋，比如弹子石板块，单价1.5以内可入。也可以考虑沈阳入手2套单价7-8千的低价潜力盘。具体详细的楼盘推荐及分析详见内部！

提问:你好，成哥，我准备买个房投资,总价预算170，目前选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?因为那里离BRT近，感觉升值空间不大,成哥对这个有什么见解？

回答：自住选择在首航欣程，其位置和配套都挺不错的，首航相对来说比较保值，升值空间在全成都中算是中等类型，这个盘贵在其生活配套完善，自住会相对来说比较方便。总结起来就是自住方便，升值空间不大，但抗风险能力不错。

纯投资的话在房屋升值的同时，这个房子的租售比相对还不错，带来的收益也会相对可观，还是比较推荐的。如果看上有合适的房源可以下手。更多分析详见内部资源！

提问:成哥你好！成都世纪城旁边的天鹅湖花园，家人看上了小区的大阳台户型,但小区是07年建的。已经有些老，成哥对此有什么建议吗?买那自住怎么样?附近有世纪城地铁口。

回答：自住可以，但投资不推荐。短期涨幅会跑输大盘加上流动性差。入手建议选择中⾼楼层，采光和通透性会⽐较好。这是个很好的大面积低单价楼盘，如果你有十年以上的投资打算，确实也是还不错的，收益可观。

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