成都楼市:“金三银四”,会是买主城区房子的好机会吗?

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提问：你好成哥，今年主城区买房是个什么情况呢？“金三银四”，三月四月会不会是一个买主城区房子比较好的机会呢？

回答：目前锦江区楼盘供应不足，只有三个出售中，且总价又高；成华区有16个新盘在售，本区域还有“网红盘”鲁能城，热度很高，但是大部分新盘均以改善为主；青羊区共有12个新盘，价格多集中在三百五十万以上，未来新盘供应会比较紧张；金牛区14个新盘在售，价格较低，但是大部分的配套都不行，地段好的总价已经突破三百万，存在未来补涨的可能性；高新区的5个新盘集中在新川和大源，以后的新盘也更可能朝新川集中。

要买入主城区，预算较高的人观望一下无妨，目前成都市场上的新盘大多没什么明显性价比，观望一下等待新房，或许又有黑马；而较低预算刚需可选择机会上车了，随着主城区新盘总价门槛逐渐迈入300w，未来的价格可能日渐攀升，切不要固执守着刚需资格等待“神盘”，有中标的可能但是陪跑的风险大不说，还会丧失当下的其他机会，而预算较低的刚需朋友，现在能买到就是较好的。

提问：您好成哥，纯投资，并考虑租金回报，预算250-300，朗基天香，新鸿基悦城，龙湖世纪峰景，哪个更合适一些？或者城南片区还有其他值得推荐的板块么？

回答：你说的三个盘里面，建议考虑朗基天香，主要离天府软件园近，所在的位置也还可以。无论是出租还是升值都不错。新鸿基悦城位置远了些，龙湖世纪峰景会展后面，会展周围的房子如果考虑升值，会差一点。城南重点考虑大源和金融城版块。成都更多价值高的板块详见内部！

提问：成哥好，我最近看上的房子涨价了，买了担心高位接盘，不买又怕被别人买走或者之后买不起，想问老师现在在成都买房是不是买在高位了？

回答：其实大家都是受到自己所看到的一小部分市场局限而产生的困扰，涨价的房子确实存在，但不能以偏概全，从涨跌幅比例来看，涨价的房源是很少的，但是由于中介和卖方的宣传和渲染，导致恐慌的情绪在购房者中蔓延。目前来说，不必纠结，遇到合适的房源只要价格合理，都可以下手，如果怕亏就避开领涨的房源，一直拖着观望也不是件好事。如果期望2021年房价下跌，那么大概率是看不到的，成都的限购虽然严格，但也证明了这些楼盘都极具升值潜力，总有人买得起，楼市需求量一直处于增加的状态，这两年地价不断上涨，因此后期房价下跌不太可能，购房者不管是自住还是投资都要敢买敢卖，及时止损，从长远角度来考虑。成都性价比高的楼盘详见内部!

提问：成哥好，打算去投资买地铁口的商铺，毕竟地铁口附近人流量比较大，应该不会亏本的，请问我这样做合适吗？

回答：随着成都交通网络的逐渐完善，大量“地铁口旺铺”也纷纷炒热起来，但是这些商铺是否都能成为旺铺，需要从这几个角度分析：1.地铁口商铺源自早期的一二号线，例如春熙路站，大量的人员流动带来了巨大的商业性，商业收益较高。而后期开通的线路主要承担交通功能，人员流动性变小，商业属性就越来越弱；2.地铁口的流动人员消费力并不高，除非是有商业集群的站点，一定程度上能拉动地铁口商业发展；3.地铁路线密集的区域，地铁口商业价值就会被削弱，地铁+商业衍生出的TOD概念，旨在将某个区域内的居民的生活配套通过站点之间的连接集中起来，在商圈的冲击下，地铁口的商铺盈利率不会很高。综上，地铁口商铺是否为旺铺，购房者还需谨慎看待。

提问：成哥您好,现有子弹800个，想在成都买两套房，一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格，新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区，一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘推荐呢?该怎么配置比较好呢?

回答：如果自住考虑锦江区+成华区，那800万以内选择还是挺多的，哪怕你留个300万买第二套，500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区，2021年的重头戏一定是建发央玺，这个在攀成钢外侧，除了学区，其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够，那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向，个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的，2万出头的单价，位置也比较核心，学区也不错。你可以考虑它和央玺组合，读中车的学区，但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑，那就只有去二圈层，类似十陵的时代风景未来之城了。成都更多价值高的区域及楼盘详见内部！

提问：你好成哥，大孩在成华小学读三年级，小孩两年后也准备读成华小学，想就近买套房子。目前没购房资格，除开为小孩贴学历用的一套小户型，还要卖两套才有资格。自有的房子这两年降得很多，卖合适吗（一套建设路香木林的小户型，一套东洪路千和意境的套二，自有资金60，可公积金贷款15年）。其次是2022年就要去 成都天府国际生物城 上班，如果要买，需要兼顾孩子上学和自己上班，咨询下哪些小区比较合适？

回答：你因为没有资格，你管它合不合适都需要卖掉，但是今年确实不是卖房的较佳时机，你可以等一等，等市场有些回暖了再考虑，或者等建设路的地铁通了，附近的房子可能会有些上涨。最后，天府国际生物城在天府新区那边，你孩子在成华区上学，要想都兼顾，这中间没有适合的小区给你推荐。从投资角度来说，我更建议你选择成华区的，八里庄，龙潭寺，杉板桥版块，这样孩子读书和未来房子升值的空间也是比较好的，只是对你上班可能会远一些。如果想要上班近 和考虑到未来房子的升值空间，就买高新区的新川板块。具体更详细的建议详见内部！

提问：成哥你好，去年出了好一些神盘，我都没有摇到号，感觉一直在陪跑买不到，老师你觉得我这种情况该怎么办呢？

回答：很多普通购房者在神盘摇号中都是陪跑，应该意识到以下几点：首先，排名前列顺位并不意味着能成功选房，五城区和高新区排名前列顺位资格者多，但是神盘少，因此被刷下去的概率很大；天府新区神盘多且排名前列顺位资格者少，但第二顺位资格者数量庞大，竞争更为激烈，因此留给三四顺位以及普通购房者的机会更少；在这样的情况下，普通购房者不应该再继续选择神盘，一方面因为神盘再次大量开盘可能性不大，另一方面如果紧盯神盘，将会错过其他机会。对于普通购房者来说，在预算充足情况下，一圈层热度低，有一定性价比的盘比较好上车；如果预算较少，二圈层的新盘比较适合上车，也可以继续观察一圈层行情。

提问：成哥，洛阳买房自住，买新房还是二手房？哪些小区值得买？成哥有哪些可以推荐的？

回答：洛阳开发土地都是小豆腐块，一个片区，就这几个楼盘，接力开发，从来不一哄而上。洛龙区那么大，现在可供选择的楼盘掰着手指头都能数过来。除了在建的楼盘，新拍买土地，也就关林华耀城地块了。涧西区人口百万，新楼盘也不超过5个。这个你让人怎么选，所以洛阳人买房，没得挑。并且这个现象，短期内没有办法缓解，除非政府疯狂的卖地。总结起来，刚需用户，遇到合适的楼盘，就嫁了吧。因为车上座位本来就不够，你不上，别人就会上。只能等到下一站，白白耗费精力时间。

提问：成哥你好，我目前有子弹100多，可以抵押贷100多，一张父母的二套房票，买房方案怎么选？1.花200多万在杉板桥全款买80多平小三房一套。2.父母离婚，买房后复婚，增加一张房票，花200多万在大丰买80多的小三房两套。杉板桥和大丰涨幅差距大不？不大的话，买大丰面积多，盈利空间大，不知道这个思路有问题不？

回答：排名前列、离婚以后也不能马上买房，需要等2年。不过为了腾房票，这个方法是可以的。第二、大丰就没办法和杉板桥比，一个主城区，一个三环外。差距是自然的。

大丰其实承接的就是主城区的外溢人口，大丰很火是因为它价格低，而且还通地铁。主城区的房子太贵，就只有考虑那边了。最后即使考虑大丰也只考虑地铁附近的房子。从纯投资角度考虑，如果有资格的情况下，花同样的钱，还是建议买2套。

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