2023年,买房最好的“窗口期”在何时?

最近，有个别读者跟我交流，想知道2023年是不是一个好的买房“窗口期”。

大家纠结的点：

一方面，是“房住不炒”经过6年多的宣贯早已深入人心，大家也确实认为房价继续上涨的动力和空间都相对有限；

二方面，大家也看到近期出台了大量支持房地产行业，刺激房地产市场的政策，包括修改“三道红线”、放宽限购、减少首付、降低利率等等，“救市”迹象明显，大家担心又会来一轮2009年或者2016年的行情。

在此，我谈谈我的看法，一是回答2023年是不是买房窗口期的问题；二是再深化一下，看能不能找到“窗口期”中的最佳时机。一家之言，仅供参考。

01

2023年，是不是买房的窗口期？

我先解释一下什么叫窗口期。

大家可以理解为好机会，且这个机会稍纵即逝，并不会持续很久。

相信大家都听过一句话，叫“房不刺经”，即“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

这句话说明什么呢？说明房地产可以起到在短期内刺激经济的作用。

这就有一点像医疗上的心脏除颤器，对着心跳停止的病人来上几下，就有可能让心跳复苏。

而现在的中国经济，就有一点像这个心跳骤停的病人，目前2022年中国的GDP数据还没有出来，但市场普遍认为会低于3%，部分机构的预测为2.7%，数据并不理想。

2023年，如果中国经济要重新回到合理区间，即GDP增速维持在5-6%，那么在出口指望不上（欧美衰退，需求不足）的情况下，经济要复苏，作为“周期之母”和“国民经济支柱”的房地产就必然要复苏。

在这里，经济复苏是目的，房地产是手段。

而房地产怎么刺激，刺激到什么程度，刺激多久，取决于目的什么时候达到。

国家能把房地产打下去，就一定有办法救回来，实在不行还可以再来一轮印钞和棚改；

并且国家也并不需要人人都买房，有一部分人的需求愿意提前释放，给经济复苏添把柴，就算是爱国了。

所以，经济什么时候复苏，GDP增速什么时候稳定到5-6%的合理区间，房地产就什么时候功成身退。

我个人认为，以中国经济的韧性和中国人吃苦耐劳的民族特性，2023年下半年至2024年，应该是较大概率的事情。

同时，房地产应该也不会重演2009年或2016年这样的翻倍大行情。

大家可以这样理解，房住不炒，是趋势性的；而当前救市，是阶段性的。不会有医生拿着心脏除颤仪一直对病人进行电击的，我们是要救人，不是要杀人。

回到问题本身，2023年是不是一个买房的窗口期？

我认为是的，如果你未来两三年内本来就有在核心城市买房的需求和打算，那么2023年应该会是一个不错的年份。

02

窗口期内，买房最佳时机在哪里？

即然2023年是买房窗口期，那我们是否应该立刻马上冲向售楼部呢？当然也可以，但如果有兴趣，我们也可以探讨一下最佳的买点在哪里。

前面我们也说了，现在是国家希望老百姓买房，但又担心刺激过头了，后面不好收场。

因此这中间就有一个博弈的过程，根据市场情况，各种利好政策会像“挤牙膏”一样，一点一点的出台，有些政策是可以随时收回的，有些政策是出台之后就收不回去的，我们就要在这“走钢丝”的过程中，找到最佳切入点。

这里，就涉及到一个产业链的问题了。

我们知道，任何产业都存在上游下游，房地产也不例外：

地方政府和银行是上游，负责供应原材料土地和提供资金；开发商是中游，负责二次加工，把土地变成房子；而购房者是下游，负责消费房子。

这不，刚好就凑成了一桌麻将嘛？

过去，土地贵、资金贵、房价也贵，作为下游的购房者最吃亏，每把都在“点炮”；

终于有一天购房者准备掀桌子不玩了，那“三缺一”麻将就打不下去了嘛；为此，另外三家赶紧说好话，别别别，咱不带这样的。但光说好话不行啊，得让利啊，得给实惠啊，要不然掀桌子了啊！

现在的问题，就成了谁来让利？

开发商吗？开发商这几年可能比购房者还惨一点，毕竟那么多房企暴雷，从上市公司的财报看，也有很多房企亏损，像万科这样优质的房企净利率也只有8.07%，所以如果不是央企、国企、平台公司撑场面，可能开发商比购房者还要先掀桌子。

地方政府吗？也有困难。一方面是市场买涨不买跌，地方政府如果降地价，土地可能更卖不出去，除了减免一点契税，地方政府很难让利；二方面，财政需求是刚性需求，每年那么多公务员要发钱，那么多工作要开展，每一样都离不开钱，更何况背后还有一个地方债务的雷在。

目前来看，只有银行，尚有余力。

1月5日，住建部部长倪虹在接受媒体采访时说：“对购买第一套住房的，要大力支持，首付比例、首套利率该降的，都要降下来”。

大家要知道，首付和利率这些事情，是央行和银保监会的职责范围，而现在由住建部部长提出来，背后深意，可见一斑。

随后，人民银行和银保监会也发布了通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限。如果连续3个月环比和同比上涨的，则恢复到全国统一利率。

这是一个滴水不漏的政策。

表面上看，现在房贷利率与房价涨跌绑定，房价下跌，利率可以下调；房价上涨，则利率要恢复，有利于维持房价稳定，即讲政治，又收放自如。

但事实上，这个政策是把利率的权限下放给地方政府了。一方面，数据这个东西，是可以调控的；另一方面，也没有约定利率下调的幅度。

央行松口，地方担责。我们也可以理解为利率层面的“因城施策”。

而在救楼市这个问题上，没有人比地方更积极、更迫切。能降的利率，一定会降。

此外，LPR也有下调的可能。

前几天，美国公布了去年12月的CPI数据，低于预期，因此市场预测美联储加息的空间已经不大了，这为中国进一步降息奠定了基础。

2023年，我们的LPR有可能会进一步降低，一方面当然是为了刺激经济的复苏，另一方面这对于存量贷款用户和新增贷款用户，房贷利率都能再少一些。

LPR和降点如果叠加，我大胆预测，首套房贷利率回到3字头将是铁板钉钉，并且二套房贷款利率大概率也会有所降低，维持在4字头上下。

届时，我认为会是买房窗口期的最佳出手时机。

其中，降点预计会在2-4月份，毕竟信贷发力要提前，而LPR降低可能会在2季度前后，以美联储加息大致结束为标志。

同时，大家要关注GDP走势，如果复苏超过预期，那么窗口期会提前结束，利好政策会见顶甚至收回；如果复苏不及预期，政策可能会进一步加码，让利可能也会更多。

总之，限购限贷、首付比例等，更多是一种门槛，解决让不让人买的问题，这些在2023年大概率都不会再是问题；

而利率下调，才是真金白银的让利，尤其是利率减点，这个是固定的，机会就更加难得。

对于本身就有购房需求的朋友们，这个机会可以把握住。

03

最后

今天这篇稿子发完，我们团队的小伙伴就准备放假了，感谢20多万读者在过去一年的陪伴和支持，在这里我谨代表团队所有人向大家说一声谢谢，并提前祝大家新年快乐，兔年大吉！

我们明年再见！

来源：吴思竹