【成都今日土拍】48亩13600 纯住宅 武侯簇桥

【关键字】成都、土拍、武侯簇桥、金科、13600元/㎡、无偿移交15%

2018年成都主城区首次进行土地供应，首供地块为纯住宅用地，楼面地价起拍9300元/㎡，最终成交供应楼面地价13600元/㎡，该地较高限价13800元/㎡。不得修建别墅。

土地条件限制苛刻，由于航线要求，较高限高54m（约合18层），无偿移交租赁面积15%，折合楼面地价成本约16000元/㎡。

土地位置：武侯区簇桥街道办事处高碑村2、4、5组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 32545.57

用地面积(亩): 48.8184

土地用途: 纯住宅

容积率: 计入容积率的总建筑面积不大于69442平方米，不兼容商业

起拍价(万元/亩): 1322.88

成交单价（万元/亩）: 1931.2

成交总价（万元）: 94278.0941

楼面价（元/平米）: 13600

竞得者: 60号（金科）

溢价率: 45.98%

计算容积率: 2.13

无偿移交租赁住房面积:15%

【来源：锐理数据】

2017年无疑是成色十足的“地王年”，无论是主城区还是二圈层，多个板块表现亮眼，土地成交单价为历年之最。在锐理数据掌握到的2017年大成都楼面价TOP10地块中，较高楼面价地块和楼面价排名第二的地块均出自武侯区，这个“地王专业户”在2017年绽放出不俗的魅力。

2017年大成都楼面价TOP10地块top10

2018年1月10日，武侯区本年度首场土拍开启，一宗武侯区簇桥街道办事处高碑村2、4、5组48.82亩土地走上拍卖席，起拍价9300元/㎡，为武侯区土地开发史上较高的起拍楼面价。

【土拍现场】

按照出让要求，本次将使用“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的方式进行拍卖。本宗地至少须配套建设并无偿移交占宗地计容总建筑面积15%的租赁住房，约1.04万㎡。 

拍卖开始后，77号、110号相互竞价，楼面价迅速破万，而后88号、37号、199号相继举牌加入战局，多轮厮杀之后，叫价放缓，60号随即加入，场上剩下199号和66号互不相让，最终，66号以楼面地价13600元/平米的拿下该地，总价94278.0941万元，溢价率45.98%，配建并无偿移交租赁住房面积15%。

本宗土地的较高限价为13800元/㎡，未触及较高限价。 

【土地详情】

宗地位于西三环川藏立交外侧，离在建的地铁3号线二期川藏立交站直线距离约1公里，离地铁10号线簇锦站约1.5公里，区域交通便利。该地出让面积约48.82亩，为不兼容商业的二类住宅用地，容积率2.13，可开发体量6.94 万㎡。

锐理君探访该地时发现，目前宗地已按红线实施打围，土地内部平整，无杂树、土堆等附着物，宗地南侧道路基本形成，但尚不具备通车能力，出让文件显示，宗地西侧规划道路由武侯区政府负责于2018年12月前建成。

值得注意的是，该宗地在规划条件中明确提到，由于区域距离双流机场较近，该地块受到航空限高，建筑物较高点相对地面高度约54米。此外，该地最小容积率不得小于1且不得修建别墅，项目东侧临规划110KV变电站，建筑设计方案须按相关安全规范退足安全距离。

除了配建并无偿移交租赁住房外，该宗地还要求竞得人为项目代建宗地北侧及南侧2宗国有建设用地（未纳入土地出让范围），共14362.73㎡，优先于宗地建设项目建设。总得来说，不占用宗地面积仅代为建设，这对有实力的房企来说条件并不算苛刻。

【出让文件】

2017年武侯新城板块备案口径下商品住宅成交均价为14153元/㎡，地块周边三公里范围内有不下5个新房项目，包括阳光城檀府等、中国铁建西派城、金茂府、龙湖天宸原著、当代中德项目等，大都以高端改善类产品为主。按照该地块的各项指标，如容积率2.13 、地块总面积适中等特征，更适合打造改善类型产品。周边二手房有保利花园、置信丽都花园城，价格在17000-20000元/㎡之间。

宗地所属武侯新城板块（又名：顺江村板块），附近两公里范围内聚集了建材、汽车、家具市场，大型商业综合体包括大悦城、武侯万达广场、武侯吾悦广场，商业氛围浓厚。周边教育资源有龙江路小学、成都第57实验学校等，其中宗地南部有在建的北京第二外国语成都附属实验幼儿园、附属小学、附属中学，该校区目前主体验收完成进入装饰阶段，预计将在不久后投入使用。

【锐理扫描】

地价攀升  2018武侯新城板块或迎来大爆发

锐理数据显示，近三年武侯新城板块通过拍卖方式成交的土地共计13宗，包括2015年5宗，2016、2017年分别4宗。2015年-2016年，武侯新城板块楼面地价大都在5000元/㎡左右，地价整体稳定；2017年板块内的排名前列场土地拍卖楼面地价高达17160元/㎡，平均楼面地价12890元/㎡，平均溢价率57.34%，武侯新城进入名副其实的土地万元时代。

来源：锐理数据

武侯新城板块近三年土地成交情况

一直以来，武侯新城板块受品牌房企的青睐，从2015年至今在此区域拿地的大都为品牌房企，这些在2017年高价拿下的地目前已陆续呈现，可以预见的是，2018年必将是武侯新城板块集中爆发的一年。

武侯新城最近的一次土拍要追溯到2017年9月7日，簇桥街道七里村157.17亩土地和簇桥街道铁佛村46.11亩土地走上拍卖席，分别被兴茂和保利以12600元/㎡、12000元/㎡的楼面地价拿下。值得一提的是，这也是“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的规则首次出现在成都土拍市场上，武侯新城板块迎来首批次租赁住房用地，产品结构更多样化。

来源：锐理数据

截至目前，大成都范围内已有13宗地采用此规则，包括纯住宅用地11宗，住宅兼容商业用地2宗。其中，成华区龙潭街道办93.83亩住兼商地块，除配建10%的租赁住房面积还须自持不小于35%的商业面积，严苛条件下土地最终流拍。而配建并无偿移交租赁住房面积较高为2017年9月7日高新区中和街道91.5亩土地，达到了41%。

【来源四川房产在线】

2017年以来，单从武侯新城的媒体曝光率来讲，它万众瞩目，可谓是“当红炸子鸡”。

武侯新城“红”不是没有原因的，连带整个簇桥都成了香饽饽。

“地王”乐园

回顾整个武侯新城的土拍历史，可发现些许端倪。提到武侯区，不得不说“地王”这个最耀眼的标签。

近年来，随着曾经红牌楼的“地王”退位之际，武侯新城就接过了“地王”区域的权杖，并且一改以往地块小、总价低的特点，以高单价高总价的特点，吸引全国的大型品牌房企进驻武侯新城。

（阳光城·檀府）

在严峻的拿地规则下，武侯新城不再是大小开发商妄为的冒险乐园，已经成为一线房企才能拿下的“贵地”。近年来，武侯新城土拍现场从未清净过。2017年4月，金茂以17160元/平米的天价刷新成都土地成交楼面单价历史，成为过去一年的“单价地王”。然而，这并不是武侯新城排名前列次受到房企的“青睐”。

2015年末，中铁建拍得武侯新城320亩地块。这一举动成为武侯新城发展的重要转折点。自中铁建拿下容积率2.0的地块后，阳光城、龙湖、金茂、保利、当代中德等多个开发商如猛虎般扑向武侯新城。他们纷纷拍下低密度、大面积地块，试图重铸一个全新的高端居住区。

48亩“烫手山芋”

今日上午，48亩低密度住宅用地的出让依旧是一个残酷的战场。据出让文件显示，该地块采取 “配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式拍卖。原本9300元/平米的起拍楼面价已经刷新区域土地起拍单价纪录。此外，还须移交不少于总建筑面积15%的租赁用房，这意味着实际楼面价10941元/平米起跳。这一些系列严苛的规则和高额开发成本将在一定程度上绞杀了“下一个地王”。

（在建的北外附小、附中）

但是，这块地的区位、配套等又具有先天的优势。该地块背靠武侯万达广场，与北二外附小、附中仅一街之隔，距离地铁3号线不到1公里。无论是商业还是教育配套都早已成为“熟饭”。对于拿下该地块的房企，既是机遇也是一种挑战。在诸多高端产品聚集后，这位勇士势必面临多家房企的正面交锋。

土拍现场共计11家房企，经过多轮激烈叫价。最终，金科以13600元/平米竞得48亩低密度住宅用地，无偿移交租赁用房面积15%，溢价率46%。

在武侯新城，感受它的矛盾与凶猛

很多人印象中的武侯新城摆脱不了“城中村”、“女鞋之都”等标签，但随着品牌开发商的入场、交通网路密集布局、商业配套的逐一呈现，一直沉寂的武侯新城似乎一夜之间咆哮起来，整个武侯新城的地价和房价打着滚往上翻。在武侯新城迅猛势头背后，矛盾却愈发凸显。

来到武侯新城，你会发现这里不仅是商业综合体的聚集阵地，也是曾经的各类工业厂占据点。一面是全新的商业街区，一墙之外又是成千上百辆的二手车和灰色水泥墙面的安置房。每天下午，万达广场都有中介热情地向路人推荐周边二手房源：“武侯新城已经两万起步了，这将是下一个富人区。”

尽管武侯新城迫切地想要成为下一个高端居住区，但是眼下却被各种老破小的工厂和安置房围困。如何突围“城中村”成为武侯新城当下不可避免的课题。

据悉，武侯新城内高端低密度产品已经陆续呈现，目前中铁建·西派城持续在销，金茂府、龙湖·天宸原著均推出品质大宅。此外，当代中德也将于1月16日亮相。