刚刚取证!东2.5环、88㎡起,开发商是四川较大国企
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今年是城东的供应大年，新盘层出不穷，老编辑手头大多数砖都是为东门而搬。
此前，我已经详细解读过已取证的誉浪·东望，详情点击：《总价210w起，东二环红盘最全选房指南来了》
盼星星盼月亮，更热门的蜀道·翰文府终于在今天正式取证。452套精装房源，单价约2.37-2.71w，较低约214w即可买入。
很多朋友在纠结要不要上车，看完这篇评测，你就有答案了！
老规矩，先上结论：
1 项目看似有小面积段产品，但性价比优势并不明显，这个价格段，在主城区的可选范围并不少；
2 常规小地块，布局上采用围合式塔楼，由此带来大面积中庭，朝内的户型将拥有较好的景观视野；
3 整体而言，本批次房源位置较好的为2T3户的10、11号楼，朝内的套四户型值得优先选择。关注小户型的买房人可着重挑选89㎡户型。
01
区位分析
二八板块的价格也快高攀不起了？
要说这两年城东最火的板块，二八说第二，没人敢列排名前列。
货运站及沿线的仓储物流企业整体搬迁后，二仙桥-八里庄约3000亩土地走向台前。
在物理条件上，土储规模让其有机会成为新兴居住板块。
再加上2.5环和地铁7号线构筑起四通八达的交通网络，充分释放了城市口岸的内在价值。
交通是地下、地上兼备，区域热度则直接要上天
一时间，各类品牌房企入驻，随手一拧都是万科、保利、中铁建、蜀道、新希望等现金流充裕的头部房企。
但过高的关注度带来的是，区域尚未成熟，地价、房价已经跃升至高位。
此次解读的蜀道·翰文府，楼面价为14300元/㎡，清水限价23000元/㎡，本批次房源精装价较高达到约2.7w/㎡
2.7w/㎡，请大声告诉我，还能买到哪些高能级区域。
老编辑并不否定二八板块的口岸价值和未来潜力，但显性的、隐性的掣肘都在说：现在的价格是不是有点虚？
显性掣肘是，目前区域还尚存一定体量的待拆迁老旧建筑与空地，生活配套不足，大型商业体缺位。
隐性掣肘是，厂房搬迁后，大量的土地依然归属在原企业手中，企业自改是区域更新的主要方式。
最典型的案例，当属产业要求较多的中车共享城，其目前的状态就不用多说了吧
专业的事应该交给专业的公司来做，不然产业兑现很容易只停留在规划层面。
营销人员经常说，二八板块将比肩“攀成钢”，但老编辑看来，其成长为下一个“二十四城”都还需要时间。
毕竟区域开发的确定性，是比不上一份选房指南的
02
平面布局
围合式塔楼造就大中庭社区
聚焦到项目，翰文府占地约70亩，由道路分割成南北两个独立地块。
本批次拿证的是南地块，占地约31亩、容积率3.0，整体采用塔楼为主的围合式布局。
围合式布局的好处是，大围合带来带来大中庭优势，后期园林造景空间充足。
到底有多充足呢？
从数据来看，中庭南北楼间距约115m，东西楼间距约75m，日常简单的5km慢跑，在小区内就能完成。
事物都有两面性，围合式塔楼也有难以化解的弊端：
朝外户型均面临一定的噪音影响，朝外又朝北的户型则不仅吵、更日照不足
日照模拟显示，11号楼北侧115㎡户型只有顶层非公寓，其余2-24F全部为公寓，日照条件较差。
不过好在其余楼栋日照条件都符合要求，尽量满足了成都人对阳光的追求。
整体而言，项目以牺牲部分临路户型的舒适度，来保证朝向中庭户型的宜居，后期配合园林将塑造出相对舒适的公区空间。
取舍背后，充分体现了开发商对项目的产值追求
03
选房指南
各户型这样选才能利用好钱包
本批次南地块除9号楼外，其余5栋楼共计452套精装房源全开，开盘均价2.37-2.71w，总价约214w起。
产品面积在88-130㎡之间，覆盖面较广，我们按照户型面积和总价关系，梳理出4组选房梯队。
A、B户型 小套三这样选
这两个户型，基本上就是今年二八板块的门槛户型，总价在214-237w之间。
从楼栋分布来看，这两个户型主要在8、12号楼，88㎡的A户型临路，朝东；89㎡的B户型朝向中庭。
我们实测这两个户型的得房率都勉强过得去，点击关注下方公众号，回复关键词“翰文府”查看该组户型实得面积。
其实，这一面积区间的户型，功能性的需求远大于舒适性，多一个功能空间就多一份保障。
综合视野、日照和采光等条件后，我们认为科学的选房顺序是：
排名前列梯队：8号楼北端头户，12号楼东端头户。日照、视野、采光均为该面积段户型最优；
第二梯队：8号楼南端头B户型，12号楼西侧端头B户型，及8号楼北侧A户型。B户型均面临一定的视野及采光遮挡；
第三梯队：8号楼南侧A户型，朝外，道路交汇处，有一定噪音影响。
D、F户型 套三双卫这样选
D、F户型分布在13号楼，D户型107㎡，朝外；F户型109㎡朝向中庭。这组户型总价在264-282w之间。
结合朝向来看，109㎡户型朝向中庭，可俯瞰整个内部园林，视野较为优异。
这两个户型互为镜像，是标准套三双卫户型，户型紧凑，功能齐全。横厅布局下，两者均拥有6.3m长的景观阳台。
我们实测这组户型的实得率在90%左右，实得惊人。
综合而言，我们认为科学的选房顺序是：
排名前列梯队：南侧109㎡户型。朝向中庭的南端户，视野、日照均为优异；
第二梯队：北侧109㎡户型，南侧107㎡户型。一个可享受中庭景观，一个日照条件相对优异；
第三梯队：北侧107㎡户型，朝外且日照条件一般。
H、I户型 舒适性套三这样选
H、I户型分布在8、10、11、12号楼，这组户型的总价在285-300w之间。
丨H、I户型视野模拟
朝向上来看，这组户型主要朝向西北、西南两个方向。
格局上与D、F户型就是同一个模板刻画出来的，老编辑有理由怀疑，建筑设计师在Ctrl+C，Ctrl+V。
但该组户型实得率大约在85%左右，室内空间还不如面积更小的D、F户型
综合而言，我们认为科学的选房顺序是：
排名前列梯队：8、12号楼。朝向中庭，视野、日照无遮挡；
第二梯队：10号楼。朝外，相对11号楼而言日照较为充足；
第三梯队：11号楼。2-24F全为公寓，仅25F日照满足要求。
J、K户型 功能性套四这样选
J、K户型分布在10、11号楼，面积分别为129㎡，130㎡，是本批次房源较大面积，为套四双卫。
这组户型，也是本批次位置较好的户型。两者均面朝中庭，朝向东南，日照、采光、视野优质。
但这组户型空间格局不算优渥，室内空间较为紧凑，更强调功能性，适合预算有限的刚改买房人。
综合而言，我们认为科学的选房顺序是：
排名前列梯队：11号楼。综合素质最优；
第二梯队：10号楼北侧端户。日照条件次于11号楼；
第三梯队：10号楼南侧端户。视野、日照会受相邻楼栋干扰。
最后，总结一下今天的重点：
1 二八板块目前尚未成熟，但价格已至高位，项目单价较高达2.7w/㎡，直逼部分更加成熟的区域；
2 围合式布局带来带来大中庭优势，朝内的户型将拥有较好的景观视野，朝外户型则有面对噪音的暴击；
3 整体而言，本批次房源位置较好的为2T3的10、11号楼。套四优先选内侧房源，套三优先选D、F户型，低总价预算优先选89㎡户型。
下课！
来源：好房档案
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