新鸿路37亩宗地意外涨价 成都土地收并购现状如何?

追踪了曾走上司法拍卖席的成都三宗土地，了解这些土地的最新拍卖情况。仍然比较悲观。即使一宗土地的拍卖价有所“上涨”，但诸多“问题”项目、待盘活项目、待合作项目，长期以来“站在原地”的窘境，也长期存在。

相比往年，今年房企的土地资产收购、股权并购缩减明显。例如，成都某知名房企，往年异常活跃，2022年收并购“停滞”；成都某平台公司多宗近郊住宅用地久未成功转让。

最新问题则是——如今，随着房企融资政策的频繁出台，土地资产的收并购行情是否将有变化？

或许并没有立竿见影的效果。其一，部分优质房企（注意，仅部分）目前更多拿到的是融资额度，真正拿到手的资金有限，资金更多将用于偿债、保交付等；其二，房企即使有资金用于新项目，也将更多注重高能级城市、高能级项目，甚至普通住宅项目都没有太多机会——目前，供过于求的现状仍然凛冽。

｜图片来源：氢地产

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新鸿路37亩意外“涨价”

虽然多时未有买家，最新起拍价却出现“涨价”——成都新鸿路37亩土地使用权（含在建工程），目前最新拍卖价约7.98亿元，2021年11月起拍价约6.38亿元。

此前披露，2021年11月18日，成都市新鸿路363号土地使用权（对应土地上1栋-4层至39层的在建工程，包含楼顶停机坪等）再次司法拍卖。

该项目为“中迪创世纪”A区，据拍卖公告，所有权人为成都泰达世纪实业有限公司、成都泰合瑞峰实业有限公司，因金融借款而被强制执行。股权穿透之后，泰达世纪、泰合瑞峰的100%控股股东均为中迪禾邦集团有限公司。

据了解，“中迪创世纪”A区评估价逾11亿元。2021年10月，“中迪创世纪”A区项目已进行一次拍卖（流拍），当时评估价约11.39亿元，起拍价约7.97亿元。2021年11月，“中迪创世纪”A区的拍卖价值降为约6.38亿元。

历史信息显示，中迪创世纪位于成华区二环路东二段与新成华大道交汇杉板立交桥处。项目占地约37亩，分为A、B两区，规划为集大型主题商业、超五星级酒店、超甲级写字楼、生态城市湾畔住宅为一体的现代城市综合体。其交通便利，数分钟可步行至SM广场、华润万象城等。

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久未拍出，两宗土地“降价”

两宗土地“降价”——成都东客站旁（东三环内）36.51亩商服用地，目前最新起拍价约1.58亿元，2022年8月起拍价约1.97亿元；成都安仁古镇旁约100亩土地（含附着物），目前最新起拍价约2.2亿元，2022年8月起拍价起拍价约2.6亿元。

其中，成都东客站旁（东三环内）地块为商服用地，起拍价约1.97亿元。据了解，土地所有权人为成都圆中投资有限公司，地块位于成华区大巴山路以东，湔江路以南，峨眉山路以西和嘉陵江路以北。

匹配购地信息发现，圆中投资于2013年竞得该宗土地。穿透股权则发现，圆中投资由中迪禾邦100%控制，而中迪禾邦位于成都的土地资产已被多次拍卖，本宗土地曾以约3.08亿元、约2.46亿元的起拍价流拍。

成都安仁古镇旁地块面积约100亩，同样“降价”拍卖。

据了解，该宗土地位于成都市大邑县安仁镇迎宾路，为商业及住宅用地，土地面积100亩，总建面约7.99万平米（主体框架完工约1.74万平米），紧邻安仁古镇景区，拥有砚湖等水景资源。从产品来看，项目1-16栋为住宅，17-33栋为商业，或含墅类及“商墅”类产品。

成都安舒置业有限公司为土地所有权人，拿地时间2013年，容积率上限1.6，彼时成交总价0.62亿元。

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解读：砸钱项目与挑剔资方

司法拍卖，多宗土地“失宠”，毫不意外。

以上述3宗土地为例，3宗土地均久未成功拍卖，核心原因很简单——土地不够优质，都是需要砸钱，但是回笼资金很慢的项目。

其中，新鸿路地块、东客站地块虽然地段优越，为主城土地，但是，土地的商业性质，注定了项目既要占据接盘方的大量资金，且商业项目的变现周期极长，还需要考验接盘方的商业运营能力，可谓吃力不讨好；成都安仁古镇旁地块，产品虽然以“住宅”、“商墅”为主，但是占位相对偏僻，也并非资方眼中的优质项目。

相比往年，今年房企的土地资产收购、股权并购缩减明显。

以成都某知名房企为例，其在2020年、2021年新增对外投资公司、股权收购事件接连不断，而在2022年，该知名房企不仅未在公开市场拿地，同时，对外投资新增、股权收购等，均全部停滞。

以成都某平台公司的土地转让情况来看，其通过公开挂牌的方式出让多宗土地股权、增资扩股，但是，多宗土地经历多时，却均未成功交易。从土地的位置及属性来看，这些土地位于城市新兴区域（近郊），且均为住宅，可见——房企或资方对于土地的要求，目前处于极高标准。

从近期通过公开挂牌成交、以及合作开发的多宗土地来看，这些土地以住宅为主，位于锦江区白鹭湾（金融城东）、青羊蔡桥、武侯机投桥街街道（TOD用地）、天府新区天府前湾等地，不仅土地优质，而且出让方、合作方都是实力选手。

这意味着，当下土地资产的合作及转让，除了看地块占位、看土地属性之外，还要计较出让方及投资方的实力！

而随着如今房企融资政策的频繁出台，土地资产的转让行情是否将有变化？

对此，我们认为，或许并没有立竿见影的效果。其一，部分优质房企目前更多拿到的是融资额度，真正拿到手的资金有限，资金更多将用于偿债、保交付等；其二，房企即使有资金用于新项目，也将更多注重高能级城市、高能级项目，甚至普通住宅项目都没有太多机会——目前，供过于求的现状仍然凛冽。

来源：氢地产