四年沉浮,视高是否还值得购买?

楼盘报告 |热点分析 | 区域板块 | 土地市场※全文约3609字，阅读全文大约需要5分钟

4年前，随着万科、保利等品牌房企的抢滩登陆，让一个远在眉山仁寿的小镇视高，瞬间在楼市蹿红。

有人鼓吹它将成为四川天府新区的价值洼地，也有人认为它更像一只“站在风口之上的猪”。它曾经以平均每月上涨1000元/㎡的速度，疯狂吸引着投资者砸下真金白银；也曾因为泡沫破裂，在半年内实现了腰斩，令人避之不及。

在舆论上，人们对它口诛笔伐。但当价格回归理性后，凭着不限购的优势，它又再次令众多购房者趋之若鹜。

如今，4年过去，视高是否还值得购买？排名前列批购房者是否赚到了视高的排名前列桶金？当初吹过的牛逼是否得到了兑现？

为了反应最为真实的情况，我们在近日做了实地走访。

▲视高

1

被渠道绑架的视高

我们去的时候，是4月的排名前列个周三。诸如环球融创未来城、川港合作示范园、中日国际康养城、天府国际康养城、天府云城等项目均在售。其中，在售的产品都是70-110㎡的小户型，均价则集中在11000—13000元/㎡之间。

当然，120㎡以上的改善房源不是没有供应，但据各大项目置业顾问口径：“开盘当天就已排队抢光了。”

视高本就是个小户型走量的市场，区域内改善房源供应本来就少，因此改善房源清盘这一点，我们并不意外。

令我们感到意外的是，当天并非周末，也不是某个项目的开盘日，但天府大道两侧停满了川A的车辆，各大项目周边，满街都是中介渠道的身影与招牌，几乎所有项目都有不少购房者在咨询、洽谈。

▲环球融创未来城售楼部

甚至，位置相对较天府大道较远一点的环球融创未来城，以及并不在视高镇区划里的黑龙滩长岛，也都不时有渠道人员带着购房者进出。

▲黑龙滩长岛洽谈区

并且，我们注意到，在各大项目售楼部门口，除了设置开发商自己的接待前台，均设有打着“大唐房屋”、“贝壳找房”标识的渠道前台。

“客户说今天晚上飞过来订房。”就在环球融创未来城，我们正在进行登记安排置业顾问的时候，一名渠道人员走进了大堂，插入了我们与接待人员的对话，“你看这样行不行……”

有开发商销售负责人透露，目前的视高，几乎没有不用渠道带客的，“你不用渠道，他们（渠道）就把客户拉走了，和渠道有合作的项目看完，哪里还轮得到你。”该负责人诉苦到。

据了解，目前视高区域内中介渠道的提点已经达到了6-8%。要知道，在成都，部分限价楼盘的净利率，也就10个点左右。

2

排名前列批购房者有点后悔

开发商扎堆4年，养肥了渠道。

蜂拥的后来者，却并未让排名前列批在此购房的人吃到螃蟹。

西蜀桦苑作为保利、万科等开放商拿地前就已入市的项目，最晚交房于2019年，但如今两年过去小区内仍住户寥寥，大量房屋仍是清水房。

据经纪人介绍，该小区的平均挂牌价在7500元/㎡左右，而2017年视高行情启动后，当时该小区新房一度从7500元/㎡冲上了11000元/㎡。也就是说，4年过去，该小区还是原价横盘！

贝壳找房的数据也印证了这一说法。数据显示，西蜀桦苑挂牌均价为8060元/㎡，近90天成交1套，成交周期达到了23个月。

▲西蜀桦苑供需对比，图源：贝壳找房APP

“7500元/㎡是视高二手房比较合理的价格。”我们发现，除了本地开发商打造的项目，保持这一均价的还有2019年底交付的保利天府林语。

资讯显示，彼时平均售价13000元/㎡的保利天府林语，目前在贝壳找房平台挂牌40套，均价基本在7500-8500元/㎡之间，近90天成交显示：暂无数据。

▲保利天府林语部分房源，图源：贝壳找房

要知道，保利天府林语当年开盘高层房源单价都在10500元/㎡左右，也就是说，4年过去该小区跌去了近25%，为何会出现这样的情况？

据贝壳平台工作人员解释：“虽然该楼盘已于2019年底交付，但尚未下证。目前你们看到的挂售房源绝大部分是安置房，而这些安置房的单价基本集中在4000元/㎡左右。”据了解，在视高2017年至2019年的入市新楼盘中，几乎每个项目均有不同比例的高层房源为安置房，而这些安置房的单价基本集中在4000元/㎡左右。

通过贝壳找房公开数据，我们剔除了所有高层房源后，得到了该小区洋房的挂牌均价：约12000元/㎡，比原价还低1000元/㎡。

▲保利天府林语部分洋房房源，图源：贝壳找房

更要命的是，天府大道两侧的新房也才约12000元/㎡。

“视高二手房确实不好卖。”该经纪人向我们坦言，一方面新房总价和提点更高，所以即便有人来看二手房，他们也会劝购房者选择新房。另一方面，则是挂牌价的高低取决于买入的成本，同一个小区，同样的地段，只因为晚下单几个月，成本就可以相差好几千，而该部分业主，也只能继续以时间换取空间。

事实上，17年初~19年选择购入视高的购房者也确实后悔了。

去年就发生过视高某楼盘出现业主维权，且不接受开发商整改，坚决退房的新闻。其根本原因就在于他们的买入价是13000元/㎡，即使放在现在来看也还亏着1000元/㎡。

3

产业将确定视高的未来

视高的天花板，取决于天府新区；而视高的下限，则取决于产业引入的成败。

我们认为，在当下成都多次明令“限房价”的背景下，视高横盘近3年的新房的价格在短期内将很难有所突破。

那么从需求端，即产业与人口的引入，将成为决定视高未来的走势。

“视高是科学城的后花园，这里不仅是天府新区少有的大学城，更是天府新区南部经开区……成都是向南发展的，我们较大的优势就是不限购，承接的是天府新区外溢的人才……未来成都一号线三期和成都至仁寿的轻轨K3，将在开发区站无缝对接，可直达视高。而且，未来这里还将打造全国排名前列乐高乐园……。”

这一段话，是2017年购房君首次造访视高时，听到最多的区域介绍。

现在来看，一号线三期早已开通，而K3轻轨（现S5线）其具体线型仍在论证中，至于开通，可算是遥遥无期。

不过，好在具体的产业项目，确实均已动工。

据公开报道，2018年9月，总投资80亿的联想叠云创新科技园正式开工建设；2019年7月，总投资260亿元的中粮眉山加州智慧城（森林硅谷）正式开工建设；2019年10月，总投资约300亿元的中日国际康养城正式开工建设；2019年11月，总投资近千亿元的川港合作示范园正式开工建设；2020年9月，总投资30亿元的国内排名前列座乐高乐园正式开工建设……

▲四川天府乐高乐园规划展示中心

到了今年3月，传闻中的天府小猪佩奇小镇也有了新的进展，先进集团将和英国默林集团展开合作，在视高引入小猪佩奇小镇项目。

可以说，数千亿资金和十几个重大产业项目集中涌入一个现有户籍人口不足10万的小镇，在四川、甚至是全国都是很少见的。

而这些产业项目的落地兑现，也为视高的未来增添了一抹希望的色彩。

最后谈谈我们对视高的看法：

1、视高11000-13000元/㎡的价格相对合理，但缺乏人口与产业支撑，目前仍为投资性需求为主；

2、视高的成败主要看产业造血，目前已在加速推进，长期来看有机会；

3、对于自住需求，在天府新区工作且无房票的购房者可以考虑；

4、对于投资性需求而言，主要风险在于流动性，短期内流动性可以说没有，需要等到真正的产业人口进驻，才会产生流动性，因此还需做好长期持有的准备。

来源：成都购房指南