牧马山两块宗地7000元/㎡底价成交 万元出头的别墅梦就问香
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8月26日土拍播报：牧马山两块宗地今日正式拍卖，均以7000元/㎡底价成交。宗地一双流区黄水镇桃荚社区集体，竞得者：成都市空港置业有限公司，宗地二双流区黄水镇桃荚社区1组：成都空港兴城置业有限公司。
韩纯纯
一句话证明你很有钱？！
嗯~~~我在成都住别墅。
王胖胖
我想这应该是无数成都人的终极梦想，但对大部分人来说还是很奢侈。最近校草发现一个弯道超车的好方法，让这个梦想实现起来容易一些。那就是：牧马山别墅。当然，BUG还是有不少。且听校草娓娓道来。
早在上周，校草就关注到牧马山别墅区这两块宗地的拍卖，提前踩了点，做了功课，先让我们看看较新的土拍情况。
两块宗地拍卖
牧马山别墅区
两块宗地位置描述：
两块宗地都位于牧马山别墅区内，位于蜿蜒的河流和葱郁的燕子窝旁，紧挨三盛翡俪山别墅项目（联排别墅二手房清水价格在9500元/㎡左右）。
宗地一详情：
宗地位置：黄水镇桃荚社区集体
面积：30640.07平方米(合45.9601亩）
规划（预计）容积率：1.49%
起始价：7000.00元/平方米
成交价：
竞得单位：
建筑密度: 不大于30%
绿地率：不小于30%
规划用地使用性质：住宅用地
使用年限：70年
动竣工时间：开工期限：自约定的土地交付之日起6个月内开工建设。竣工期限：取得施工许可手续之日起24个月内竣工。
一号宗地实拍图
一号宗地实拍图
宗地二详情：
宗地位置：黄水镇桃荚社区1组
面积：71503.86平方米(合107.2558亩）
规划（预计）容积率：1.49%
起始价：7000.00元/平方米
成交价：
竞得单位：
建筑密度: ·不大于30%
绿地率：不小于30%
规划用地使用性质：住宅用地
使用年限：住宅用地70年
动竣工时间：开工期限：自约定的土地交付之日起6个月内开工建设。竣工期限：取得施工许可手续之日起36个月内竣工。
二号宗地实拍图
总的来说，这两块宗地位置还算不错，地面规整，有绿植有水流，容积率都在1.49，别墅盘没得跑了，地价也便宜到没朋友，抵不到旁边清水9500的联排别墅不说，也还当不到龙泉、双流的刚需房。
迷雾般前世今生
牧马山别墅区
提起牧马山，几乎没有人不晓得。它是成都传统的别墅区，是继浣花溪之后崛起的第二个豪宅板块。从风水上来说，牧马山自古便是帝王将相青睐的风水宝地，从“蚕丛定都”、“张飞牧马”的选址可见一斑。2003年，凭借牧马山中四河环绕、原始森林、湿地公园的美丽自然环境和四川最早最标准的高尔夫球场，在这里兴建了排名前列批别墅：牧马山·易城、森宇·维也纳森林别墅、半山卫城、萨尔茨堡等。此后，又陆续打造了中航云岭高尔夫别墅、牧马山蔚蓝卡地亚等项目。那个年代，牧马山可谓风光无限，成功坐上“成都别墅排名前列山”的交椅。
遗憾的是，在之后的时光里牧马山的商业综合配套始终没能得到改善，成都其他板块又在飞速发展，牧马山别墅区的光芒渐渐暗淡，几乎在成都楼市里销声匿迹。而当初这些名噪一时的别墅项目，也如同隐世高手，低调而落寞。
而现在，再来看牧马山别墅区，大多数人的感叹还是太偏僻了，配套不全，这些年房价几乎没有什么增长。除了个别名气超然的高端别墅，其他别墅甚至赶不上市区刚需房的增值幅度。
举例说明
项目特色：利用牧马山原生浅丘地形，打造欧式城堡风独栋别墅，容积率仅0.45，建筑面积：257-358㎡。
2020年8月：均价14069元/平
2017年9月：均价12911元/平
近3年价格涨幅：1158元/㎡（数据来源：安居客）
独栋别墅：中航云岭高尔夫别墅
项目特色：位于成都双流牧马山之巅，镶嵌于四川国际高尔夫球场之内，与高球场的10号球道有着长达一公里的绿茵岸线接壤，真正做到别墅与高尔夫的零距离接触。
2020年8月：均价15865元/平
2017年9月：均价11658元/平
近3年价格涨幅：4207元/㎡（数据来源：安居客）
独栋别墅：牧马山蔚蓝卡地亚
项目特色：被称为“中国十大超级豪宅”。是联合美国dahlin道林、TCDL香港、陈建中等优秀团队联手打造的俱乐部式名邸；项目以法式、英式风独栋别墅呈现，整体风格更倾向于欧式庄园。
2020年8月：均价25086元/平
2017年9月：均价19568元/平
近3年价格涨幅：5518元/㎡（数据来源：安居客）
对比案例
蓝光COCO蜜城
成都主城区城西三环的一个普通刚需住宅项目，同事2013年入手价9300元/平左右，这三年的价格涨幅如下：
2020年8月：均价29979元/平
2017年9月：均价24377元/平
近3年价格涨幅：5602元/㎡（数据来源：安居客）
触手可及的别墅梦
牧马山别墅区
说实话，疫情之后，大家对别墅、合院、洋房这种享受型、改善型住宅的需求越来越强烈。不少人都希望闲暇时候，拥有属于自己的一片小天地，有山有水，有花有草，有鱼有鸟，快意人生。
而青城山、峨眉山太远，避世也非我们所愿。那么像麓山、麓湖这种逐梦的豪宅就成了大家的理想乌托邦，但梦想的代价太高昂，麓山麓湖的别墅几乎千万起步，非普通人可以承受。这个时候牧马山的优势就凸显出来了。
牧马山的别墅不仅是独栋居多，价格大多也便宜一半以上，很多别墅还送上百平私家大花园，实得面积惊人。买在这里你就如同在郊区拥有属于自己的“合法宅基地”，现世安稳。而且距离市中心也就20来公里，不比龙泉远。加之成都地铁10号线二期已经开通，地铁可以直达这个片区，交通出行已经不是什么大问题。
一分钱，一分货
牧马山别墅区
然而，古话说的话好：“一分钱，一分货。”便宜肯定有便宜的BUG，需要自己去做取舍。
如果说“便宜，稀缺、赠送大、近市区“是牧马山别墅的优势，那么”没配套、装修贵、无号召力“则是它的劣势。
配套设施不全对于生活体验感影响很大，这也是牧马山别墅最值得诟病的地方。让其不适合居住，更适合成为一个休闲和度假的第二居所；另外之前公布的价格大多数清水价，这就意味着，你需要自己装修。牧马山别墅的面积普遍较大，装修费用至少上百万，这在无形之中增加了置业成本；最重要的一点，牧马山别墅区在时间的长河中逐渐失去了号召力，名气不比当年。没有名气就意味着未来房价的升值空间也会受影响，这一点是非常现实的。
最后，分享一下从朋友处获得的小道消息，真实性有待调查，仅供大家茶余饭后娱乐八卦：
校草查了一下地图，应天寺就在萨尔茨堡所在的牧华路正对面，属于牧马山别墅区板块内。
终极 | 购买 | 建议
牧马山别墅是真的便宜，不过确实存在不少弊端。综合分析最适合两类人群：1、有别墅梦想，向往私家小院儿，但资金实力有限的改善型购房者；2、适合想做民宿、农家乐、私房菜的老板，可以在这里打造一个享受型的梦幻商业，毕竟这里有生态环境、有便捷交通，距离双流机场非常近，还是很有商业价值潜力。
来源：成都房管家
小助理有话说：
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