“两成首付”重现江湖,传递了什么信号?

17日下午，一张菏泽建行的内部文件在网络中传开，该内部文件载明”名下无住房且无贷款记录的，首付比例为20%”，换句话说就是首次置业的刚需首付降至2成。

该内部文件主要内容包括：

1、名下无住房且无贷款记录的，首付比例为20%；

2、对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%；

3、对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%。

从《华夏时报》的报道看，目前“20%首付比例”已经开始执行。另外根据多家媒体的报道，除了菏泽，全国已经有一些城市默默降低了首套房贷利率及首付比例，如重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。此轮调整城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

进入2022年后，房地产市场宽松信号不断释放。此次菏泽政策被认为是打响了住房按揭贷款降首付排名前列枪。

或有更多三、四线城市效仿跟进

事实上，从去年四季度房地产市场下行以后，各地也尝试推出了刺激房地产消费的动作，如房贷利率的下调，降低公积金首付等， 

1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，为今年中国排名前列降低首付比例的城市。

1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。

但从目前的实施情况看，对市场的刺激有限。因此，降低首付或是比较有力的一个手段。回顾从去年第四季度开始的信贷调整，首先是从房贷利率的调整，紧接着是公积金政策相关的调整，最后传导到商业贷款比例的调整，整个路径清晰可见。

如果本次菏泽的下调首付比例政策能够通过，首先是对市场的一个信号，对消费信心有一定的提振作用，与此同时，未来或将有更多的城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场下行压力大的城市。

后市预测：市场出现结构性分化行情

回顾过去的20多年，中国房地产的走势主要受四重力量的主导：

一是中国城镇化的过程，大量的人口进入城市；

二是人口红利的推动；

三是投资热情的驱动，房地产在过去20年是少有的较好的投资选择之一；

四是政策的调控和主导，中国房地产的走势受到每一次政策调控的影响。

但是，随着中国城镇化进程逐渐放缓，人口生育率不断下降，以及房地产基本面的逆转，城市普涨的格局已经基本结束，取而代之的是，各个城市之间的分化结构性行情。

未来，一二线城市、都市圈和城市群将仍然是房地产增量发展的区域，而三、四线城市则将面临较大的下行压力。人口流入和流出将直接影响一座城市的房地产行情走势。

因此，在这样的背景之下，类似菏泽这样的城市，即使出现了降低房贷，或者调控放松的情况，市场的基本面也不可能出现逆转，如房价上涨、供不应求的情况，但会对于信用优质的刚需购房者买房带来刺激作用，而这也符合银保监会提出的“要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者给予支持”的政策。

对于自住型购房者而言，随着多重政策的叠加出台、贷款利息的下调、放款时间的提速，买房的“窗口期”已经出现，可以积极考虑入手。

（来源：买房成功说）