5·31新政后楼市正变化,购房者重点注意这5点!

5月，成都连续两次跟进优化完善楼市政策：

16日，通过优化开发商预售条件及预售资金监管额度促进市场供应，通过扩大中心城区普通资格购房群体数量及刚需购房群体支持合理住房需求释放；

31日，通过放宽限购条件、缩短限售时间、下调公积金贷款首付比例、支持二孩及以上家庭再购买1套住宅、房屋”出租“可再购买1套住宅等进一步优化完善楼市政策。

结合各大项目一线反馈和行业统计数据来看，新政落地近半个月，其影响正在慢慢显现：购房者观望情绪正在逐步减退，新房、二手房市场都有逐渐热闹起来的趋势。

我们走访了几位在售的项目的负责人，他们表示：新政之后，一个直观的感觉就是市场信心逐渐起来了，直接的反映就是到访的增多、客户对楼盘的关注度明显增强，特别是端午期间成交有明显提升。

据我们了解，不少开发企业均推出了端午优惠活动，叠加新政效应，端午新房的走势不错，特别是主城区位置好、配套好的项目，但后续成交情况还有待进一步观望。

二手房：挂牌量激增

5.31新政发布后，二手房挂牌量激增，一周内新增上万套房源。贝壳找房显示，截止6月14日，成都二手房挂牌量高达162007套。

△ 2022年6月14日12:00贝壳找房截图

二手房挂牌量激增，与新政缩短限售年限、降低交易税费等规定不无关系。

首先，5.31新政中规定，在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，限售年限为取得产权证2年或合同备案之日起3年（注：人才公寓、3倍熔断热盘等等特殊楼盘不变，依然限售5年）。而新政前，限售年限为3年，从取得不动产权证开始计算。这一举措有利于促进符合条件的房源入市，促进市场挂牌房源增加。

其次，新政中二手房增值税“5改2”的规定，使“满2”次新房也获得入市机会。

以一套价值200万的满2房源为例，按照政策规定，增值说将节省10万元，交易成本的降低促进入市意愿的提升，二手房市场供应相应增加。

除了数量的增加，不少房源的挂牌价也出现上调。新政释放了一批满2的次新房，这些房源楼盘成色较好，没有增值税，没有个税，普遍存在价格上涨的情况。多位中介表示，新政之后，二手房咨询量和挂牌量都明显增加，部分业主出于对市场前景的看好，选择将挂牌价进行上调。

未来我们主要有两个预判：

一是短期内提前解禁的二手房肯定会对新房市场形成分流，特别是早几年位置更好、配套更为成熟的次新房，将加剧新房市场的竞争；

二是受制于目前大的经济环境的影响，二手房东的心态会出现明显的求稳心理，出售现有的资产，进而持币观望，而不是进入市场积极进行交易。我们在微博上做了一个关于新政后二手房激增原因的小调查。调查结果显示，“逢高出货，持有现金更安全”成为首要原因。

△ 《毛磊的买房观》微博小调查截图

新房：分化加剧

与二手房市场相比，新房市场一二圈层与三圈层呈现出明显的分化。

从供应情况来看，最近一周（6月6日-6月12日）大成都范围内共有25个住宅项目取得预售许可证，推售新房6665套，建面约86万㎡。其中，一二圈层供应持续增加，共23个项目取得预售许可，推售房源6940套，建面约81.6万㎡，占比达到约94.9%；而三圈层供应持续下滑，仅5个项目取得预售许可，推售新房396套，建面约4.3万㎡，占比仅约5.1%。（数据来源：四川中原地产周报）

△ 6月第2周大成都新增住宅预售情况 图片来源：四川中原地产周报

从成交情况来看，最近一周（6月6日-6月12日）大成都商品住宅成交备案面积44.9万㎡，认购面积33.01万㎡，其中，一二圈层备案面积为35.47万㎡，占比79%，认购面积为26.03万㎡，占比约79%；三圈层备案面积为9.43万㎡，占比21%，认购面积为6.98万㎡，占比约21%。（数据来源：四川中原地产周报）

△ 一、二、三圈层最近一周供应面积及备案面积情况（左右划动查看） 图片来源：四川中原地产周报

一、二圈层的热闹，主要有两方面原因：一方面是购房者对城市优质区域、高质项目的价值认同。一、二圈层占据更多城市资源，各项配套更完善，再加上有更多高品质项目供应也为购房者提供了更大选择空间；另一方面在于购房资格的放松，一二圈层在新政后吸引了大批外来资格流入。

而三圈层虽然放开了购房资格与购房套数，但是新政之后，不少原来只有三圈层购房资格的购房者拥有了一二圈层的购房资格，这部分购买力被一二圈层吸引分化。此外，新政之后，不少满2次新房入市，进一步分化了这部分购买力。

我们预判，未来新房市场分化会进一步加深：好地段的好产品，尤其是占据城市核心资源的终极改善产品，将继续保持强劲的吸引力，价值持续看好；而三圈层在未来将面临一二圈层的持续分流。

下一阶段置业建议

新政后，如何置业？是否卖房？我们有以下几点观点供参考：

排名前列：从大环境看，房地产市场的大环境未发生根本性逆转，但从5月开始，有逐步向好的势头。

5月份TOP100房企的销售操盘金额4546.7亿元，同比降低59.4%，降幅仍然保持较高水平。但从3、4、5月开始的各地的救市以及纾困政策，楼市有向好的势头，相比四月份，环比增长5.6%。

△ 图片来源：克而瑞

如果仅看TOP30的房企，环比增长了12%，目前头部的房企恢复速度更快些，排名较后的中小房企依旧处在下跌通道，以后市场的分化行情会越发明显和突出。

△ 图片来源：易居研究院

第二：对于目前打算置业自住的朋友来说，如果目标是新房，那目前是很好的下手机会，建议在预算允许的情况下尽量将目标划定在好的地段或者是热门板块，在好地段内再根据自己的需求进一步选择。

第三：如果目标是二手房，除了结婚等比较硬性的买房需求，则可以再等一等，因为新政初期市场热情陡然升高，房东心理预期较高，部分房源挂牌价存在虚高，等过段时间市场趋于冷静进入议价阶段时，可争取更大议价空间。

第四：在市场环境不好的时候，投资会更保守，风险会是排名前列考究因素。对于打算置业投资的朋友来说，在目前这个大环境下，除非有足够的现金流，否则不建议。

第五：对于纠结是否要卖房的朋友，可以综合考虑自己的风险承受能力和收益大小，再行决定。如果自己觉得持有现金更保险并且卖出收益符合预期，就可以选择卖房，反之则继续持有。

来源：买房成功说