成都高新南区改善楼盘扎堆供应,建议购房者按需选择!

今天是“五一”小长假的排名前列天，不要问我为什么今天还在发稿，我也并非“高产似母猪”。

只是因为有些楼盘偏偏要在节前最后一个工作日下班前的最后1秒钟拿预售，而且还是热门板块，所以本篇踩盘报告就在此刻诞生了。

先来看一下拿证楼盘的基本情况：

楼盘基本信息

楼盘名称：先进·珑樾府

产品类型：11F、14+1F板式小高层住宅

占地面积：约38亩

建筑密度：17%

容积率：2.0

绿地率：30%

总户数：371套（首批推243套）

停车位：625个

梯户比：1梯2户、2梯2户

户型区间：约125-191㎡

层高：2.95m

价格：21723-26065元/㎡（含3090元/㎡精装）

物管费：3.8元/㎡/月

物业公司：先进物业

开发商：先进集团

 01.地段&配套 

 目前配套≈0，却有后发优势 

先进·珑樾府位于高新区天府五街与康华路（尚未全线贯通）交汇路口的西南侧，如图：

项目位置示意图

理论上，这个位置属于“大源板块”，紧邻大源CBD区域。但天府五街偏西的路段两侧的土地大多还未出让，所以项目周边给人的感觉还比较荒凉，不符合目前大众对大源板块那种“成熟、繁华”的固有认知。

项目附近天府五街街景实拍

道路交通方面，目前项目所在的位置只有一条东西走向的天府五街，其他南北向的道路都还没有通车，且天府五街上也还并没有公交车。

轨道交通方面，从项目大门步行到距离最近的5号线民乐站约1400米，略远，需要依靠共享单车接驳。

商业配套方面，大源的大型商业配套比较丰富，银泰城、世豪广场（伊藤）、麦德龙……不过都需要驱车前往。但最尴尬的是，先进·珑樾府是一个纯住宅项目，没有任何商业，而周边的所有土地目前都还没出让，也就是说交房后会有那么一段时间，在小区楼下买瓶水、买包烟都买不到。

如果我们买房只关注眼前，那这个目前一切配套都≈0的盘就是个渣盘；但如果稍微有点长远的眼光，就会发现这个片区的“荒凉”其实是一个优点而非缺点。

片区目前的景象只是因为土地大多还没有出让而暂时呈现的状态，这反而让天府五街有了后发的优势。

天府五街附近规划图

黄色为住宅用地

未来，在“中优”降容的发展思路下，天府五街南侧大量的住宅用地一定也是和先进项目一样具有低容低密的属性，那么天府五街将成为“高密大源板块”中的少有一股“低密清流”。

再叠加政府规划的沿天府五街和康华路打造的占地620亩的十字带状“骑龙公园”，天府五街成为高新区大源板块舒适度较高的居住片区，只是时间问题。

从停车场到售楼部的花园为未来骑龙公园用地

骑龙公园作为片区较大的生态景观资源，也是先进项目的一大优势——因为珑樾府就位于骑龙公园最核心的位置，项目的北侧和西侧都紧邻公园，真正有种被公园环抱的感觉。

 02.规划&产品 

 楼间距开阔，功能性改善 

先进·珑樾府占地约38亩，容积率2.0，是一个地块比较方正的纯住宅项目。小区共有4栋11层、5栋14+1层的小高层，全南北朝向，纯板式住宅。

项目总平图

因为项目没有做我最讨厌的“高低配”，所以建筑密度只有17%。因此开发商在并没有一次性推出所有房源的情况下，依然在沙盘上一次性摆放了所有楼栋的模型。

楼间距够大，才敢在沙盘上摆出全部建筑模型

虽然建筑密度较低，楼间距也比较大，但由于5号楼的位置对9号楼下午的日照稍有遮挡，导致9号楼出现了4套公寓，略有一丝遗憾。

本次拿预售的房源为1、2、3、8、9号楼，除带花园的1楼下跃户型和1、9号楼的顶跃户型之外，标准层有125㎡和143㎡两种户型。

125㎡三房两厅双卫

该户型为11层高的楼栋中2-11层的户型。

该户型较大的亮点是起居空间方正大气，除独立于厨房一侧的餐厅外，还有一个开间6.3m、进深5.3m的方正客厅，同时还外带一个接近全幅开间尺寸的大景观阳台，让起居空间实现更多功能，这在120㎡级的三房户型中非常少见。

但起居空间大，也就造成了次卧室偏小，两间次卧的而面积均不到10㎡。

143㎡四房两厅双卫

该户型为14+1层的楼栋中2-13层的户型。

跟125㎡的户型一样，这个户型也比较注重起居空间的尺度，7.3m×5.1m的横厅在尺寸上超越了大多数140㎡级的四房甚至三房户型，同时还外带一个全幅开间尺寸的大景观阳台。

同样，143㎡要做带大横厅的四房户型，最小的卧室就只有不到8㎡，只能用作书房比较或衣帽间比较合适了。

项目精装标准为3090元/㎡，从装修配置表上可以看到，包含地暖和新风系统，但不含中央空调。

143㎡户型精装配置表

从项目实体样板间的展示效果来看，精装为现代风格，色调偏冷，我个人比较喜欢。特别是橱柜的灰色哑光覆膜门板，虽然造价没有烤漆面板昂贵，但是高级感反而更胜一筹。

样板间厨房实拍

另外，据工作人员介绍，项目在景观阳台上预留了给水口，在生活阳台上也预留了软水设备接口，这些小细节方面考虑比较周到。

但需要特别提醒各位注意的是，先进的样板房墙面采用了大面积的木饰面、硬软包等装饰均不是交房标准，交房实际为白色乳胶漆。

 03.价格&购买建议 

 高新改善扎堆供应，建议按需选择 

项目首批次房源预售价，21723-26065元/㎡（含3090元/㎡精装），总价288-479万元不等，其中，标准层总价段在288-353万元。

在“人多房少”的高新区，这个价格是合理的，预算充足的高新改善，建议买入。少有可能会纠结的是，高新区近期的改善型楼盘集体拿证，手持一张高新房票买哪个的问题？

除了昨天拿证的先进·珑樾府，万科·璟南堂也于前天取得二批次预售证，而德商·御璟天骄也即将在节后取证。

这三个楼盘，在产品定位、户型面积和总价段等方面，重叠度都相当高，让部分高新改善纠结也不奇怪。但我认为三个楼盘还是各有一些显著的特点，明确自己的需求后方能做出最适合自己的选择。

1、如果是只钟情于大源和金融城板块的高新改善人群，先进·珑樾府是目前少有的可选项；

2、如果执迷于多层洋房这种形态，又或者希望室内装修更豪华，那建议选择品质更高的德商·御璟天骄；

3、如果喜欢万科物业的优质服务，或者对轨道交通需求强烈，万科·璟南堂则是三个项目中离地铁站最近的一个。

文/黄曦

来源：吴思竹，欢迎关注原作者

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