成都“双限”前的高价地,近况如何?

近日，成都首批集中供地名单公布，40宗地块全部为双限地，未来售价被提前锁定。自2020年11月成都推行双限地并在多区试点后，本次土拍全面推行，推进工作十分迅速，而在去年土拍市场则是另一番光景。

2020年大成都范围共成交305宗，较高成交楼面价达到20700元/平，其中一些热门的项目今年也陆续入市，本文小编就大家去看看这些热门地块的建设及推售情况。

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2020年高价地情况盘点高价成交的区域集中在高新区、成华区、锦江区以及天府新区。锦江区、成华区占据主城优势，各项配套设施完善且成熟；高新区作为成都的价值高地，商业价值无可比拟；而新的火热板块天府新区拥有丰富的生态资源，且在整体规划方面具有较大优势，预期价值高。这些区域一旦供应涉宅地块，无疑会吸引众多房企参与竞拍，地块本身的价值与稀缺，房企之间激烈的抢夺，无疑不使得这些区域高价地频出。

图1 2020年高价地TOP20项目亮相情况

数据来源：亿翰智库；（备注：项目案名公布即认定为已亮相项目，地块为涉宅用地）而高价地对房企来说意味着高投入和高期待，根据过往案例，高价地入市通常入市周期较长。而为了将高价地更顺利的推出并销售，房企从入市时机选择、户型设计与产品差异化打造等各个维度上发力，试图取得较好的销售效果。截止发稿日，高价地TOP20中已有12个项目确定案名，在市场中亮相，从各维度表现出一定的特征。

表1 2020年高价地TOP20亮相项目详情

数据来源：亿翰智库，公开渠道（备注：亮相时间为拿地到公布案名的时间）就亮相速度来说，不少项目仅耗时不足5月就确定案名，迅速亮相市场，其中佳兆业·珑樾壹号不足3个月便公布案名，亮相速度较快。而就入市时间来说，目前已经入市的项目的平均从拿地到开盘时间为9个月，其中奥园麓语ONE速度较快，项目不足9个月时间便入市进行销售，平均套总价达到540万元/套，市场反响依旧非常热烈。就去化效果来说，销售去化情况普遍较好，其中合景泰富·瑧林凭借优势的地块位置、较高的预期价值以及较少的房源总数，3月5日开盘即形成三倍熔断，告罄速度较快。就产品打造来说，80%的项目采用房企知名产品系，从亮相的排名前列刻便抓住购房主的眼球，且在产品业态中，以叠墅+洋房的高低配为主，也不乏一些大平层或纯别墅的产品出现；在产品户型方面，洋房或高层产品以140㎡以上的改善大户型为主，但也出现了隆基泰和·紫樾风华选择刚需小户型进行高层产品打造的独特情况。

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高价地项目各维度发力，各具特色已入市的项目在各方面已得到了市场的检验，在产品、宣发各维度都下足功夫，项目打造颇具特色。而部分高价地项目虽然未有大量信息曝光，但是在产品之外的维度，也通过策略布局将购房者的期待值拉满。上面提到的4个特色项目同样颇具亮点：

佳兆业珑樾壹号

亮相较快

自2017年十陵板块供地重启，以及在大运会和城市东进的宏观环境下，十陵板块的预期价值迅速上升，2020年诞生5宗万元地。而2020年6月24日以15950元/㎡的拿地楼面价再次刷新了板块的楼面价，佳兆业珑樾壹号在拿地时便备受关注。

图2 佳兆业·珑樾壹号项目效果图

图片来源：四川佳兆业官方微信公众号佳兆业珑樾壹号预计于5月取证进行开盘销售，从拿地到入市的周期为10个月，虽整个入市周期的时间与项目的平均水平持平，但仅耗时3个月就确定案名，将TOP级“壹号系”确定付诸于地王项目的速度，更是让项目的关注度达到较大化，宣传效果达到较佳。

奥园·麓语ONE

开盘较快

此前，500万级的奥园半岛ONE选址怡心湖，成为2020年现象级的豪宅项目，在4月和6月的两次开盘中，66天销售18亿，成为了成都叠拼别墅的引领者。

作为“ONE系”产品的2.0版本，奥园麓语ONE在拿地后不到半年时间，于2020年10月便正式亮相，紧接着于2021年2月10日获得首批取证，从拿地到开盘的整个推进过程不足9个月。

图3 奥园·麓语ONE项目

四川奥园地产对项目的迅速推进，一是承载成都购房者对于高端美学别墅的期待，希望延续之前奥园半岛ONE的火热态势， 二是希望在竞争激烈的麓湖板块拔得头筹，目前麓湖板块的新房均价基本维持在3万元/㎡ ，板块内竞争十分激烈，项目早日亮相能够在市场中获得主动权。

合景泰富·瑧林

去化较快

合景泰富重金拿下的成都大源居住区的最后一块腹地，用全国第三座“瑧林”项目亮相市场。而作为断供许久的大源板块的全新项目，瑧林享受板块红利的同时，还自带商业属性，将地块的商业价值发挥到较大程度。

图4 合景泰富·瑧林项目规划图

图片来源：合景瑧林官方微信公众号合景泰富·瑧林仅开发169套住宅，主力户型为142-209㎡，认购均价为33778元/㎡，2021年3月5日开盘报名日便形成三倍熔断，首开便接近售罄，销售的火热程度已无需多言。

表2 合景泰富·瑧林项目摇号情况

数据来源：公开渠道从产品的角度上来说，瑧林虽为商住混合类型，但是四通八达的交通资源、实力与名气兼备的教育资源、优质的生态资源、丰富的商业资源等已让瑧林充满对购房者的诱惑力，而充满尺度感的大平层产品以及具有先锋艺术美学的建筑外立面让瑧林的吸引力再上一个台阶。多重优势的整合之下，创造出了瑧林火热销售的盛况。

隆基泰和紫樾风华

覆盖客群最广

隆基泰和所推出的紫樾风华项目作为隆基泰和“紫樾系”的第三个作品，选址于成华区十陵板块，同样选择了高低配，但是在产品选择上独居特色，项目选择326套108㎡的高层产品、328套128㎡的小高层产品以及84套叠拼产品进行搭配，为同高价地开发项目中“独特”的那一个。

图5 隆基泰和·紫樾风华项目户型图

图片来源：隆基泰和官方微信公众号项目所针对的客群选择不同于其他高价地开发项目所针对的高净值客群，而是涵盖了刚需、刚改、高改用户。多维度客群的选择主要源于几点原因，一是虽然近年来十陵板块热度攀升，但是与高新区、天府新区相比，成华区在高净值人群购房的优先级中，排名靠后；二是多维度的客群致使客源广泛，对于产品的销售有益。

在拿地楼面价14500元/㎡的情况下，虽然从产品户型上针对的是刚需、刚改客群，但从售价来看，108㎡高层产品总价约在260万左右起，而128㎡小高层，总价约在350万左右起，这个价格相比于成华区近期开盘的几个项目来说，仍然面临着挑战。

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高价地寻求新的破局之路今时不同往日，在多重管控以及压力之下，曾经高价地开发模式的适用性已悄然下降，而如今房企们已在市场中实践摸索出新的模式。高价地早日开盘，加速项目周转。在房企日益注重资金周转能力以及负债能力的日子里，拿下高价地的房企一定程度上将压缩利润空间，因此提高资金利用率就尤为重要，多数高价地在拿地几个月后便开盘入市，入市周期与平均水平持平甚至更短。房企多采用知名产品系，展现品牌实力。知名产品系代表的是品牌的形象，对于企业在区域内的知名度和影响力提高具有非常重要的作用。目前成都的这些高价地房企的产品系倾向于开发打造改善类或豪宅产品，定位高端市场，也进一步诠释了高价地的高端走向。房企把握用户痛点，因地制宜，定制产品。尽管高价地倾向于打造高端产品已成为房企们针对高净值人群进行项目开发的“共识”，但其中的产品细节如户型大小、建筑风格、小区配套设计充满了差异性。房企根据地块价值分析以及目标客群分析，较大化地块特色才是明智之举。

来源：西南房企研究中心