高价地之战!融信公馆PK鲁能城,你猜卖好多!

今天要说的两个项目：

一个叫融信公馆，一个叫鲁能城。

一个开发商来自福建，一个开发商来自山东。

一个在西1.5环，一个在东2.5环。

一个拿地价16900元/平，一个拿地价9350元/平。

同为三环内的高价地楼盘，也有不少人关注，到底怎么样？且往下看。

左：融信公馆 右：鲁能城

1位置PK

融信公馆

融信公馆位于金牛区百寿路18号，1.5环，地处开发较早的城西白果林片区。

往1环方向走，就是一环路西三段，和中医大、省医院比较近。

往2环方向走，就是石人公园，和一品天下、金沙遗址博物馆比较近。

距离融信公馆最近的地铁站点是2号线白果林站C口。

C口出来，转身往后沿金罗路走200多米到百寿路，再走约500米就到融信公馆。步行需10分钟左右。

开车的话，需要注意百寿路为单向行驶两车道。一环路省医院段高峰时段比较拥堵。

鲁能城

鲁能城位于成华区槐树店路26号，2.5环。地处新开发的东客站城际新城片区。

往2环方向走，就是华润万象城，距离成都东客站较近。

往3环方向走，是十陵立交。

距离鲁能城最近的地铁站点是4、7号线槐树店站A口。

从地铁出来后，沿着成洛大道槐树店路2环方向走约500米即到鲁能城1期，步行时间约5分钟。

小总结

融信公馆

环线：1.5环 ★★★★☆

地铁：2号线白果林站10分钟 

★★★☆

通达度：车道较窄 ★☆

鲁能城

环线：2.5 ★★★★

地铁：4、7号线槐树店5分钟 

★★★★☆

通达度：车道宽 ★★★★

2周边环境PK

融信公馆

由于西门三环内开发较早，所以老旧小区比较多。

融信公馆所处的百寿路、白果林片区更是大片老旧小区聚集地，项目周边普遍都是5-6层高的老房子，片区面貌比较老旧。

如上图所示，融信公馆北侧的百寿路一条街，都是这样的老破小房屋比较多。

在一片低矮房屋丛中，融信公馆还有点鹤立鸡群的不协调感。

由于融信公馆门口是单向行驶车道，因此不会出现较嘈杂的车流噪音和灰尘污染。

但融信公馆也位于航道之下，我踩盘的时候，几乎每两三分钟就有一架飞机轰隆隆的经过。

不过说句公道话，对于航空噪音的感受因人而异。

我曾经在这片住过4年多，对于频繁的飞机轰鸣声早就充耳不闻，习以为常。

夏天有阳光微风的午后，听飞机在云层划过，还挺有一种时光安静流逝的美好感觉。

项目周边大部分商业配套都是红旗、舞东风这类超市，在百寿路靠一环路处还有一个小型菜市场。以及各种冒菜、面馆、火锅店、茶馆、TONY老师的理发店等。（还有不少看起来不正规的洗脚、按摩店）

旁边还有一个新建成没几年的银杏广场，除了一些基本的餐饮外，没有任何招商亮点。

沿大庆路向清江东路方向走约400米，有个SPAR邻你生活超市和中开大厦有诸如屈臣氏之类的底商。

融信公馆南侧就是摸底河。

目前好像在进行河道改造，不知道要修成什么样。不过就是一条20多米宽的小河，幻想美好河景房的可以醒醒了。

这种小河道，虽然现在有治理，但夏天的时候，蚊虫、气味应该不会少，如果要买临河的房源，建议较好选择楼层高一点的。

另外，距离中医大、省医院在公交2-3站距离，特别方便。距离石人、浣花溪、百花潭、永陵公园都比较近。

根据近年划片情况，预测该项目对口小学为白果林小学，中学为成都市第十八中、通锦中学、第二十中、金牛实验中学。

总体来说，融信公馆周边因为开发较早，城市面貌比较陈旧，但周边生活配套还是能够满足基本日常需求。

小药店、小饭馆、小超市特别多，是一个市井味比较浓厚的地方。

周边没有高端居住的氛围，但胜在地处1.5环，不管是去哪里都很方便。追求住在大型商业旁的人就不建议考虑这里了，但整体居住氛围浓厚，比较安静，喜欢老成都便捷小街巷生活感的人，可以考虑一下。

一街之隔还有成都秋天观赏银杏比较有名的银杏路。

鲁能城

鲁能城分为三期开发，已经售罄的1期靠近成洛大道槐树店路，有大量车流，会有一定的噪音和灰尘影响。

目前还有3栋楼现房待售的2期，位于1期背后，靠近隆鑫九熙广场，相对1期来说位置更好一点。

特别是待售的6/7/8栋，不临主干道，背靠小区绿化公园，会比较安静些。

正在修建的3期，靠近中环路建材路段。是距离地铁4/7号线槐树店A口最近的组团。但是靠中环路建材路部分楼栋也会受到车流和灰尘影响。

虽然鲁能城位于新开发的东客站城际新城片区，周边老旧小区的密集度相对融信公馆低了不少，但目前整体居住氛围却不及融信公馆，片区发展还未成熟。

周边还有部分待规划土地，未来整体面貌有不确定性。

鲁能城目前只有1期有部分底商，业态都比较低档，而且有些商铺大门紧锁，没有营业的迹象。

按照土地出让方案，鲁能城修建有鲁能生活馆，含有社区中心，教育机构和小型菜市。

相对于融信公馆老西门的热闹生活氛围，这边目前显得比较冷清。

最近的大型商业是位于东客站西广场的鹏瑞利东站广场和二环的万象城，但基本都在公交4-5站距离。

我在鲁能城三个组团之间行走，最直观的感受还是比较安静。

1/2/3期之间都是上图中这样的双向两车道，几乎没有看到太多车辆经过。

人流也很少，除了前期交房业主装修的声音和旁边3期工地的建筑噪音，整个感觉就是缺少人气。

鲁能城所在的东客站-建材路-槐树店片区，整体居住氛围未成形。

近年仅有隆鑫九熙、优品尚东、阳光100米娅中心几个楼盘交付入住，目前也只有社区型底商供应日常生活需求。

后期随着中洲里程、中环壹号，靠东客站的通威梦魔方、以及东站中央绿轴公园周边德商迎晖天玺、佳兆业广场等楼盘交付入住，片区整体居住氛围会得到提升。

鲁能城距离成都东站直线距离约2公里，可以从地铁4/7号线槐树店站A口乘坐地铁，经2站到达成都东站。需要经常坐动车的人可以考虑鲁能城。

小总结

融信公馆

周边面貌：老旧小区多 ★☆ 

商业配套：老小区密集底商 ★★☆

日常噪音：航空噪音 ☆

鲁能城

周边面貌：新开发 较荒凉 ★☆

商业配套：新小区零散底商 ★☆

日常噪音：工地噪音 ☆ 

3楼盘详情PK

开发商：

融信公馆的开发商是2003年在福建成立的融信房地产开发有限公司。

目前总部位于上海，在全国一二线城市都有布局项目。

鲁能城的开发商是2002年成立的鲁能集团有限公司，据说是国家电网公司全资子公司。总部目前位于北京，以住宅地产、商业地产、文旅地产、绿色能源为主营业务。

2018年千亿房企业绩排行（亿元）

从上面的2018年千亿房企业绩排行中可以看到，融信排在第25位。

而签了贝克汉姆为代言人的鲁能榜上无名。

拿地情况：

融信公馆

融信公馆的17亩地是2017年4月6日，达到16800元/平的“熔断线”后，转入抽签，融信经过与20余家开发商的抽签“角逐”，最终以16900元/平的楼面价拿下，溢价率60.95%，成为了当时金牛区的地王。

这宣布了融信首次进入成都，同时这个面粉价就决定了面包价不会便宜。

兽兽也表示，开盘价格应该不会低于2万。全部房源带装修出售，装修标准目前未知。

鲁能城

鲁能城的地分了两次拿，一次是2014年4月23日，以9350元/平，溢价88%哪下的172亩地块。成为2014年成都地王。第二次是同年12月底，以5077元/平拿下相连的48亩地块。

两次拿地平均楼面价为7214元/平，被业内看成是摊薄土地成本之举。

当时周边优品尚东、阳光100米娅中心房价都在1万出头，鲁能此举也是比较聪明。

据兽兽表示，待售的2期6/7/8将带装修出售，价格预计在17000-18000元/平。但此前也有小道消息称：鲁能城拿不到2万+的价格不会开盘。

销售状况：

融信公馆

融信公馆2017年4月拿地，2018年5月售楼部亮相，此后就没有开过盘，也是捂得一手好盘。

现在3栋楼都已经封顶了，在做外墙。预计今年能够达到交房标准。

兽兽表示3月前应该不会开盘，具体开盘时间待定。

鲁能城

鲁能城2014年4月拿地，2016年集中开了几波，把1期8栋楼卖完了。还卖了2期的3、4、5号楼。

2017年2月，2期1、2、9号楼售罄，目前还剩2期6、7、8号楼待售。

和融信公馆一样，鲁能城目前也是捂盘中。兽兽告知3月前不会开盘，具体开盘时间同样未知。

其他：

融信公馆

融信公馆沙盘

融信公馆体量很小，只有17亩。

总共3栋楼，靠百寿路一侧的是1、3号楼。靠摸底河的是2号楼，全部南北朝向，2T4户，共约30层。（沙盘上没有建2号楼的模型。据说是拿去修复了。）

只有2个户型，115、140平。面百寿路的都是140平户型，面摸底河的都是115平户型。3栋楼的顶楼都是跃层户型，面积约200多平，一共12套。

虽然容积率4.0，但3栋楼是错开排布的，且周边没有高楼，可以不考虑光线遮挡问题。

绿化率写的是30%，但体量太小，什么中庭景观就不要多想了。

车位配比是1：1.2，基本满足需求。物业是融信自己的物业，收费标准目前待定。

前面我也说了，百寿路是单向两车道，车流较少，受噪音影响较小。

周边低矮楼房较多，低端商业较多，视觉观感较差，同时靠摸底河一侧房源会有蚊虫气味影响，因此总体建议选择高楼层。

鲁能城

鲁能城沙盘

鲁能城1、2、3期地块一共200多亩，体量算东客站片区的大盘了。

看上面的沙盘图，待售的是2期的6、7、8号楼。被1期沙盘遮挡了，反正就在1期的背后，不临主干道，还是比较安静，也没有车流噪音和灰尘。

6号楼旁边是隆鑫九熙广场，7号楼旁边是目前的售楼部和十四幼。8号楼旁边是成都锦汇东城小学、鲁能精品生活馆。

6号楼是南北朝向，7、8号楼是东西朝向。楼层在29-30层，均为2T4户。

6、8号楼户型是85、107平，85平朝中庭，107平朝外侧小区道路。

7号楼户型是97、128平户型，97平朝中庭，128平朝外侧小区道路。

容积率3.0，还不算太密，虽然是围合式小区，但楼间距还是比较大，中庭最长达150米，基本没有光线遮挡问题。

绿化率30%，但我看了下中庭的绿化，目前还是以新培植的植物为主，俗称牙签树，有待时间成长。不过比起融信公馆毫无中庭可言，鲁能城还算有个下楼遛狗的地方。

车位配比兽兽说是1：1,网上也有说是1：0.7的,车位应该会比较紧张。

物业是鲁能自己的物业，一期收费2.7元/平·月，二期据说是2.8元/平·月，相对于预估的房价，物业费还不算高，至于服务到底好不好，可能要去问下已经入住的业主了。

2期待售的6、7、8号楼位置相对较好，周边没有主干道，居住环境比较安静。

6号楼南北朝向较佳，又以朝中庭的85平户型为优，朝外侧的107平户型由于不临主干道，实际噪音影响也较小，可以考虑。

有小区底商，项目自身公共区域较大，楼间距尚可，可以考虑3层以上房源。

但待售房源带装修出售，价格和装修标准应该好好掂量一下。

小总结

融信公馆

容积率：4.00 但交错排布无遮挡 ★★☆

绿化率：几乎无中庭景观 ☆

车位比：基本满足 ★★★

其他：一边临路，一边临河，景观均一般 ☆

鲁能城

容积率：3.00 楼间距较大无遮挡 ★★☆

绿化率：30% ★★★

车位比：较紧张 ★☆☆

其他：2期不临主干道，环境较清幽 ★★★☆

4户型PK

由于两个项目目前都没有开放样板间，所以只有看户型图说话了。

融信公馆

融信公馆一共2个户型：115、140平。

建面约115平的户型

这个户型是三室两厅两卫，其中红色部分计一半产权面积，蓝色部分不计产权面积。

这个户型的厨房还比较宽，约7平，双台面。客餐厅面积约25平，进深约6米，采光可能会受一定影响。阳台宽约6米9，还算有点改善气质。

南面的主卧约14平，次卧约10平，北面的书房约8平。有两个卫生间，一个是公共卫生间，一个在主卧内。

这个户型全部都朝摸底河一侧，其中2号楼离河最近，3号楼其次。河对岸是富临清江雅居小区，景观一般。

建面约140平的户型

这个户型是四室两厅两卫，其中红色部分计一半产权面积，蓝色部分不计产权面积。

这个户型是现在流行的橫厅设计，客餐厅面宽约7米，进深约4米，面积约28平，采光和通风均好。

一共4个房间，其中三个位于一侧，另一间位于另一侧。适合有老人或客房使用的家庭，可以做到生活起居，互不干扰。

主卧约19平，含一个衣帽间，次卧约11平，书房约8平，单独位于另一侧的卧室约12平。

140平户型阳台

这个户型客厅全部朝百寿路一侧，主卧的窗户朝向摸底河。

鲁能城

鲁能城待售的2期、6、7、8栋一共4个户型。

建面约85平的户型

这个户型是三室两厅一卫，典型小三房，布局还比较紧凑，强调功能性。

客餐厅进深为7米5，卫生间和厨房均只有一个小窗户，采光、通风都不是很好。

阳台只有4平米左右。主卧约12平。

这个户型分布在2期6、8号楼，均朝中庭。

建面约97平的户型

这个户型是三室两厅两卫，户型设计和85平的差不多，就是主卧多了一个卫生间，还好这个多出来的卫生间有窗户，算是个明卫。

客餐厅的进深6米9，采光、通风依旧不算好。

这个户型分布在2期7号楼，均朝中庭。

建面约107平的户型

这个户型是三室两厅两卫，各个房间都比较方正，采用橫厅设计，客餐厅面宽约6米，面积约31平，采光较好。

设计有采光入户玄关，主卧约16平，带独立卫生间。明厨明卫，双阳台设计。

但是卫生间和生活阳台有点远，热水来得比较慢。

这个户型分布在2期6、8号楼，均朝小区道路。

建面约128平的户型

这个户型是四室两厅两卫，也是采用橫厅设计，客餐厅面宽约7米，面积约35平，采光较好。

整体设计和107平的户型差不多，只是多了一个5平左右的书房，主卧感觉没有107平的反正，有一截过道比较浪费。

这个户型分布在2期7号楼，均朝小区道路。

小总结

融信公馆

建议选择高楼层的140平户型

鲁能城

建议选择6、8号楼107平户型

5八卦

这两个项目的地块都挂上了地王的头衔，感觉外地开发商首次进入成都，不搞个地王出来高调一把，都不好意思开始做项目了。

但接近或高过周边项目的地价，多少为后期产品设计和销售埋下了定时炸弹。

无一例外，融信公馆2017年拿地至今未开，鲁能城2017年初最后一次取证后，也至今未开。个中缘由，诸位可以尽情猜想。

至于今年开不开，价格到底好多，好久开，可能只有天知地知他们自己才知道了。

为了防止被说是收了钱的软文，这里特别要说下频现维权的鲁能城。因为维权实在太频繁，瞒不住啊。

1、首先要说的是鲁能城之前称要引进成师附小，结果是锦汇东城小学。据说是挂牌的成师附小城东分校，师资等有待确认。

2、然后是上次开盘均价17000元/平，装修标准4800多一平，但没有样板间，没有中央空调，没有地暖，不晓得这个价格花在哪里了。

3、再就是1期交房的时候，地下车库包月停车费起步价600元/辆·月，也引发了业主的不满。

其实不只鲁能城有点尴尬，融信公馆也一直迟迟未开，跟拿地价太高，导致预计开盘价不会低于2万，结合百寿路片区的品相，会愿意为这个价格买单的人估计有限。

最终回总结

终于写到最后的总结了，其实前面各个部分都总结过，大家也该差不多清楚这两个楼盘的优劣势了。

还是简单总结一下吧。

1、融信公馆位于1.5环，周边老旧小区多，品相较差，但生活氛围浓厚，靠近地铁2号线白果林站，中医大、省医院，老城西居住圈，日常生活出行便捷。

位于航道下，门口为单向两车道，背靠摸底河，低楼层夏天会有蚊虫、气味等影响。

地价高，单价高，带装修，只有115、140平两个户型。115平房源客厅全部朝摸底河，140平客厅全部朝百寿路。

2、鲁能城位于2.5环，周边属于东客站新开发的区域，还有不少待出让土地，目前居住氛围较差。靠近地铁4、7号线槐树店站，周边大型商业缺失。

待出售的2期6、7、8号楼房源不临主干道，正在修建的3期据说是豪宅组团，项目自带锦汇东城小学。

地价高，单价高，带装修，有四个户型，其中2个是100平以下的刚需户型。朝中庭房源户型一般，朝小区道路户型较好。

这两个盘都位于主城三环内，特别是鲁能城还有100平以下的户型待售，确实也受到了不少人的关注。

至于要不要买，就看你们自己决定了。

OK，如果还有什么没说到位，或者有误差的地方，还请各位见谅，欢迎礼貌指正，谢谢。

来源：成都看房团

小助理有话说：

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