成都楼市:买房投资原来这么重要,这些知识一般人都不知道!

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：成叔，机头片区虽然是城乡结合部，但是据说最近要规划地铁了，这个地方是成都的价值洼地吗？打算以后在这个板块买房投资，请问可以么？

成叔：你好，机投片区位于武侯新城北部，地理位置较好，但因区域内城市界面不佳，板块预期并不高，但目前处于重新规划升级中的机投已隐有崛起之势，区域内高价拿地的开放商不在少数，未来将有更多利好。从地理位置来看，机投地段优越，拥有天然优势，周边区域均有较好发展，南侧拥有足够的土地供应与产业支撑的武侯新城，邻近区域还有热度较高的外光华板块与双楠片区，受多个热门区域发展辐射。从规划来看，机投周边的悦湖板块迎来重磅规划，未来拥有不错的产业发展前景，而板块内住宅用地稀缺，外溢的客群则由土地供应量充足的机投承接，未来不乏购买需求。从配套来看，机投处于两条地铁线交汇处，后期还有29号线经过，交通极为便利；教育配套较为丰富，还有四所在建学校，未来将会拥有较为优质的教育资源；除此之外，未来机投的城市界面也将有较大优化，周边环境会有所改善，周边噪音影响较大的机场也会随着天府国际机场的运营而有所缓解。总体而言，机投拥有三条地铁线加持，四所在建学校，土拍市场热烈，拆迁工作也在持续进行，未来产城驱动的机投将改头换面，会朝着更好的方向不断发展，目前是成都的价值洼地，但是如果要买房投资短期内看不到明显的收益。

2.提问：成叔，在成都买房要兼顾自住和投资应该选哪些房子才能跑赢大盘？求成叔指点一下购房思路，资金充裕。

成叔：你好，楼市调控愈演愈烈，未来房价“普涨”的可能性不断降低，对于购房者而言，买房要兼顾自住与投资属性，房产升值空间显得尤为重要，地段优越、配套成熟、流动性强的房子是最值得考虑的房产。因此推荐优先选择以下四类房产，它们既能满足购房者自住需求，又具备相当的升值价值。首先是优质学区房，在优质教育资源相对紧张的当下，优质学区房作为稀缺房产一直具有较为可观的涨幅，而且其购买需求量足够大，流动性好，市场价值在楼市中始终处于较高水平。其次是地铁房，地铁房的优势在于地铁开通的利好，不仅交通便利，地铁还不断吸引投资，推动区域发展，地铁沿线区域的房产具有较高的保值增值能力。选择地铁房时，时机较好在地铁开通前一年到通车后两年之间，选择距地铁口700m左右的房子。低密度公园房作为改善型住房，自住属性较强，未来也具有较好的市场。低容积率与周边公园优越的自然环境会为居民创造舒适宜居的居住条件，房产受公园利好，具有较大的升值空间。

最后是适宜养老的小区，随着未来人口结构逐渐变化，老龄人口快速增长，未来适宜养老的小区会有较大的购买需求，基础设施与社区环境配套更符合老年人居住要求的小区未来也将具有较好的升值潜力。

3.提问：成叔你好，我之前一直有关注您的文章，现在楼市不都是可以闭着眼买房了吗？我想问成叔，成都哪里的房子较好卖掉出手的？

成叔：你好，在“房住不炒”的主流背景之下，想要通过炒房实现财富跃迁可能性不大，但这也并不意味着我们购房可以闭着眼睛选，在购房时，要在能力范围内尽力选择保值增值属性较好的房子，房产流动性是衡量房产价值的重要指标之一。一些流动性较弱的房产很难转手，二手房市场极小，交易成本高，对于未来的资产配置优化极为不利。因此，要尽量选择预算范围内流动性较好的房子，即较好卖的房子。

在成都买房，房产流动性随着圈层的递增而减弱，限购区域的房产流动性要高于非限购区域。由二手房存量与成交数据显示，整体来看不限购的视高和公寓二手房流动性最差，其次是购房较容易的三圈层（青白江区、简阳区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津区、大邑县、蒲江县），二圈层（龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区）流动性较好，一圈层（武侯区、青羊区、成华区、锦江区、金牛区、高新区、天府新区）购房门槛较高，而流动性较佳。

4.提问：成叔你好，我年前看上了一个二手房，涨幅不错的小区，但是现在要买房东却临时加价，真的就是狮子大开口，我就犹豫了还要下手吗？如果要再看其他房源地区的话成叔建议选哪里呢？

成叔：你好，购房需理性，在楼市热度攀升，房价上涨预期不断提高的时机冲动买入并不是一个好选择。在购房时，抓住正确买入时机十分重要。当热门板块涨幅较大时，许多购房者可能会恐慌买入，但要明白的是，房价并不能如购房者期待的一般一直保持快速上涨趋势，一些有较大涨幅的“价格洼地”在上涨至一定程度后，会因区域内利好不足或与区域经济增速不匹配而进入缓慢增长甚至增长乏力状态，这样一来，购房者高位买入的房产并不能实现预期的高收益，因此一味追高对于购房者而言并不是最为合适的选择，选择恰当时机买入才能实现收益较大化。在进行买房投资时，要学会控制风险，在房价上涨时了解楼市发展大趋势，评估房产价值；房价下跌时，要尽力选择品质、配套更优良的产品，这类产品保值抗跌属性最强。在“房住不炒”仍为楼市主流基调的成都，楼市调控将持续存在，因此购房者选房时要注意规避热度过高的区域与楼盘。另外，对于投资者而言，区域内房价未来能否上涨是最重要的一点，因此要分析房产的升值潜力，综合考量区域内的发展规划利好、未来房产的流动性与购买需求等因素。成都高新区发展速度较快，区位较好，长期来看，房产具有不错的升值空间；但短期内因前期涨幅明显，后期可能出现一定的疲软期，并非较佳选择。

天府新区目前二手房也有不错涨幅，相对而言新房的性价比更高，有资格的购房刚需建议优先选择新房，一些成熟的刚需板块也值得购房者考虑。五城区则与天府新区相反，相对来说二手房更具性价比，较佳选择详见内部分享。

以上内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。