中环外侧,二仙桥袖珍地块下月法拍,总价1.6亿起!

一宗位于中环外侧、紧邻二仙桥地铁站的近9亩袖珍住兼商地块，将于5月19日10时至20日10时止，进行司法拍卖。

京东拍卖平台显示，标的地块位于成华区二仙桥北路2号（地号：CH51-2-64），使用权面积约5969㎡，于2013年登记，原归属于成都建中铁房地产开发有限公司。其中住宅用地部分使用年限至2082年7月，商业用地部分使用年限至2052年7月。

地块起拍总价约1.6亿元，加价幅度80万元，评估总价近2.3亿元，凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，目前暂无人报名。

据今年4月的评估报告，宗地容积率3.0，可兼容不大于计容总建面20%的商业，参考这一指标，地块的起拍楼面地价约8960元/㎡，评估楼面地价约12800元/㎡。同时估价报告提到，“本次估价在实际测算中根据《成都市城市规划管理技术规定（2017）的新规定，遵循合法性及最有效使用原则，设定兼容商业建筑面积比例不到5%为较佳开发方式。”

标的物位于二仙桥北路与二仙桥北一路交汇处东安南侧，与地铁7号线二仙桥站直线距离200余米，北侧与东圣民居相邻，西北侧与交大归谷建设派对望。目前宗地外六通，宗地内已场平。

若地块成交，后期产品注定比较“刚”——宗地使用权面积5969㎡，折合不到9亩，面积偏小，对利用有一定影响；地块容积率3.0，密度高，加上临跨线高架桥，有一定噪音以及土地规划平面布局的影响。好在地块形状大致呈矩形，宽深比正常，利于进行平面布局和规划设计。

地块虽小，但位置还算优越。

地块所在的二仙桥板块，近年来土地市场和住宅市场都非常活跃。2019年-2021年，二仙桥板块保持每年4宗的速度供地（拍卖口径），三年供地12宗、662亩，成交11宗、620亩，三年的平均成交楼面地价分别为11685元/㎡、12160元/㎡和14922元/㎡，拿地房企包括首钢、中车、蜀道、万科、融创等等。不过，成交地块均为纯住宅用地。

现在二仙桥整体的居住氛围已经起来了，中车共享城、朗诗乐府、青秀未遮山等众多居住物业相继进入交房期，区域未来居住人口比较密集。不过标的地块紧邻尚有未开发土地以及工业用房，尚未形成便利的社区环境。

从地块自身条件来看，规模过小、使用年限减少等不利因素都是客观存在的。不过，在成都中心城区采取“双集中”供地以及全面“双限”的情况下，法拍地自有其优势。

以这宗地为例，实力一般的小型企业在成都集中供地中毫无优势可言，而本宗地面积小，起拍楼面价也低于周边水平（2021年上半年板块内成交住宅用地的实际楼面价已经突破“2”字头），总价不高。同时地块各项指标和周边环境也决定了后期产品定位一般，对房企的实力要求相对较低。

同时，相对于股权转让，法拍地在拍卖前已经在法律上完成了原公司债权债务及其他潜在法律风险的阻断，在法律层面是一块“干净”的地。

不过法拍地是一宗“买定离手”的生意。待拍卖的这宗地，要求买受人要在6月4日16:00前将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入院指定账户，也就是拍卖结束后15天内需要支付全款，对于买方来说资金流峰值比较高，而目前成都常规拍卖出让地块，则多要求竞得人在半年内分批支付余款。因此，参与土地法拍，买家需要将更多的工作前置，包括地块情况的核实与评估、资金的调配等等。

来源：锐理数据