再探白鹭湾:周边5个百亩级大盘将入市抢戏

白鹭湾

白鹭湾、三圣乡之后，林家坡TOD也浮出水面，锦江区的开发重心逐渐向南。

9月16日，锦江统建位于白鹭湾的约45.66亩地块，在西南联合产权交易所挂出了增资扩股的公告。一直被市场热议的“白鹭湾F4”，又有了新的动向。

图据：西南联合产权交易所

目前，建发、金茂两个项目均已入市开盘，锦江金茂府甚至还在9月26日取得二批次预售并在国庆期间清盘。从目前的市场来看，白鹭湾已经站稳3万/㎡大关。

不过成都商报-红星新闻记者注意到，白鹭湾周边区域也是大动作频出：在今年的土拍中，三圣乡和南三环拍出3个百亩级项目，加上川师大TOD和锦江赋，周边已经有5个百亩级项目，其中华润南三环项目、锦江赋、锦江府都将在年内亮相。而与白鹭湾一街之隔的林家坡TOD规划目前也已经出台。

白鹭湾再添新动作

锦江统建地块或引入国企

公告显示，锦江统建旗下的全资子公司成都弘锦天益实业有限公司，拟新增注册资本5204.081633万元，增资新股东股权占比为51%，本次交易的意向投资方须为国有独资或国有全资，公告挂牌截止日期为2022年10月18日。

而该公司旗下的地块，正是锦江统建在2021年三批次供应中拍下的白鹭湾约45.66亩地块，容积率约1.5，清水较高销售均价 27400元/㎡。

这是不是意味着，在建发天府养云和金茂锦江府之后，锦江统建地块也将启动？

对此，有接近锦江统建的知情人士表示，目前还在寻找合作方，一切要等揭牌之后才知晓。从目前的进展来看，预计今年年底或明年年初有望入市。而从1.5的容积率来看，该地块应与锦江大院的定位类似，为纯低密项目，大概率为高端纯叠拼产品。

锦江统建白鹭湾约45.66亩地块鸟瞰效果图

白鹭湾是从去年开始火爆成都，此前，尽管区域已经有德商·锦江天玺大平层+叠拼，但高端项目的开发并未成势。直到去年，从华发统建·锦江大院、绿城·凤栖鹭鸣的扎堆入市开始，才拉开了白鹭湾高端低密板块的的大幕。

今年以来，随着白鹭湾F4的逐渐上市，板块的供应加大，品牌开发商扎堆，热度更增，而区域内，项目的容积率大多在2.0及以下，从近1700万的合院产品，到900——600万的改善型叠拼、500万级的洋房，主要客群瞄准改善乃至终极置业。而锦江区上一次集中了如此体量的品牌开发商和高总价产品的，还是在攀成钢时代。

白鹭湾F4及周边项目区位图

白鹭湾被买房人诟病的短板是较为欠缺的商业配套，部分地块的城市界面还需假以时日才能呈现更好的状态。9月30日，成都市规划与自然资源局公开了白鹭湾周边的新规划，潘家沟片区将导入TOD一体化城市建设，调规片区位于新成仁快速路以西，锦江大道以南，将围绕林家坝TOD为核心，布局商业、住宅、医疗卫生、社会福利用地等，届时将极大提升白鹭湾板块的生活成熟度和便捷性。

潘家沟片区林家坝TOD规划

再加上多次调规，板块内的住宅用地容积率多在1.8——2.4之间，商服用地建筑高度多不超过24米，进一步奠定了区域高端低密项目为主的居住生态。这在整个5+2区域，都极为少见。

谁在买白鹭湾？

城南、城东成主力

与市场预期的一样，由于白鹭湾特殊的地理位置，因此白鹭湾的主力消费客群，也主要来自城南和城东。

以多次开盘的锦江大院为例，几乎每一次都开盘即售罄，其客群主要来源于锦江区、高新区和成华区，客户年龄段集中在35-55岁，以自住为主。发哥的一位朋友便在该小区购买了一套高总价低密物业，他此前居住在神仙树大院的大平层，因为想要切换居住状态开始寻找低密项目。在城南高新区和天府新区多番寻觅后，他最终将目光锁定了三圣乡，综合对比后买下了锦江大院。

华发统建·锦江大院上叠样板间实景图

“我是考虑自住，不是投资，因为家里有老人孩子，距离学校的距离，生活是否方便是我重要的考虑因素，城南不少项目目前还缺少居住氛围，三圣乡和白鹭湾的城市感会更强一些，更适合家庭居住，而且我们去城南上班也非常方便。”

而锦江金茂府在前期的宣传中将主要对话群体瞄准了近在咫尺的金融城，8月推出的首批次136套房源，建面约164-568㎡，均价30398元/㎡，市场去化较好。据悉，约有60%的业主来自金融城、大源等城南板块，且200㎡以上大户型也是首先被抢完的，主要购买力便是金融城客群。锦江区的置换人群也较多，集中在购买200㎡以下户型。

锦江金茂府实景图

8月31日，建发·天府养云首批次房源线上开盘，252套住宅，面积段约在127㎡-338㎡之间，总价约400万起，当天去化约8成。

需要注意的是，这一波白鹭湾的走俏，与三圣乡和大源多年的高密居住，换房需求迫切分不开。这两个板块集中了大量90/70时代的小户型产品，容积率高、居住密度大，部分项目还存在偷面积加大赠送，更是进一步提高了居住的密度，雪上加霜。在个别楼盘，甚至出现了外卖拒绝上楼的现象，究其原因是住户太多，电梯等太久。

多个百亩大盘入市

锦江区重磅项目竞争激烈

除了白鹭湾F4，今年锦江区还有哪些项目值得关注呢？

国庆期间，位于川师大南门，2.5环的川师大TOD住宅项目——锦江府售楼部正式亮相，并在国庆小长假迎来1200多组客户的来访，关注度较高。

该项目由锦江统建与轨道交通集团联合打造，分南北地块，总占地约205亩，仅以规模而言，已是近年来三环内稀缺的大盘项目。项目由香港利安操刀，规划以集商业、酒店、办公为一体的现代城市综合体+河湾品质住宅，首批次北地块约69亩，容积率2.5，部分大户型直面一线沙河景观，预计年内取证，面积段约为134-212㎡的纯改善项目。

川师大TOD住宅锦江府鸟瞰效果示意图

华润置地今年二批次拿地的约100亩锦江住宅用地，也在近日正式亮相。今年华润置地在土拍市场上的表现极为瞩目，而锦江约百亩地块，则以其核心的城市区位和超大体量而备受关注。

据知情人士透露，项目距离金融城三期和白鹭湾直线距离均在一公里以内，城市资源优越。从案名“锦江悦府”来看，这是华润置地首次在成都引入TOP级的“悦府”系列，力争以品质和标杆为区域赋能，阔尺大中庭，超大楼间距、超大横厅、东风美学融汇现代时尚等亮点多多，或将成为年底的现象级项目。

华润置地·锦江悦府产品规划图

而在华润置地的锦江悦府旁，便是城投置地今年一批次拿下的127亩地块，容积率约为2.0，清水较高限价28000元/㎡。目前还暂未有该地块的消息释放，但从地块规模、限价和容积率观察，应为改善型项目。

而今年二批次供地中，锦江统建还联合华发拿下了三圣乡108.5亩地块，清水限价33000元/㎡，容积率约为2.4。据悉，该地块将定位高端改善，暂未确定入市时间。

从供应、开发商入驻的品牌量级可以发现，整个锦江区的主要供应未来将集中在三环-三圣乡-白鹭湾一带，以高端和改善为主，竞争激烈的同时，对置业者来说不是为利好，可选择面更广，产品也更优质，居住品质升级迭代。

来源：成都商报房产发布