一铺“坑”三代,房产投资“四不买”!

谨防掉坑里，贰爷房产投资总结：“四不买”！

“公寓不买、商铺不买、文旅地产不买、写字楼不买”，这四大房产业态不建议购买，贰爷称之为“四不买”。在持续不断进行家庭资产配置的时候，一定要管理好自己的双手，不盲目“买买买”。来看，昨天刚刚公布的国家统计局数据。

商铺不买

统计局数据：2019年1—8月份，全国商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长0.6%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降12.8%。 

商品房≠住宅。

商品房销量降幅收窄，主要贡献是住宅，住宅反倒是实现0.6%的增长。办公楼下降10.8%，别忘了过去两年办公楼销售都不好。商业营业房下降高达13.9%，说明商办类物业的冬天远没有过去。

2011年8月，青海西宁的一次宴会上，一位朋友提到在成都的地一大道购买了4间商铺，面积200平米，单价10万一平米，总价超2000万，这个朋友是青海当地较大的通讯零售巨头之一，他经营的商铺，无论是自持的还是租赁，大都占据着西宁核心商圈的黄金口岸，商业运营十分成功。这位朋友希望把西宁“商业中心模式”复制到成都的天府广场，于是以10万/㎡的天价买在了地下商城”地一大道“，犯下大错。

▲华西都市报2010年09月29日

地一大道商铺开售，一铺难求，首日抢订率高达350%以上，是成都商业的一个奇迹。“一铺养三代”，买商铺基本靠抢，买商铺要“走后门”。

事实证明，地一大道是“坑”，这次投资是一大败笔。

▲已关闭的地一大道实景

曾经10万/㎡的地一大道，成都商业的一个奇迹！现状十分凄凉，冷冷清清，不见一丝荣光。9年前，朋友掏出2000万是否预见到城市商业业态的变化和中心位移？显然没有！时过境迁，“一铺坑三代”现今成为大概率事件，目前的商业状况发生了翻天覆地的变化。城市中心位移。曾经天府广场周围分布着相关部门办公大楼，分布着四川省展览馆，分布着银行保险外资等机构办公楼，担任着行政中心、经济中心、会展中心、文化中心等角色。现在很难用一两个词来概括它，行政、经济、文化、科技、对外交往、交通枢纽？

▲天府广场周边零售商业实景商圈位移。天府广场的定位已经发生了根本性的变化，这是有目共睹的。贰爷认为，天府广场的中心定位已经让位于文化旅游和交通枢纽等功能。很多本地人，现在一年也去不了一次天府广场，即使去也是地铁换乘，来去匆忙，”留不住客“的传统说法也印证了商圈位移的现实。

▲摩尔百盛现状

摩尔百盛关门，曾经“高大上”的商城，倒闭之后，只能给小商贩做展销节，场内除了原有的地砖，其他四壁清水。谁又能想起几年前的辉煌呢？谁又能想到如此“地段”，怎么会发生大型商业体噩梦？

▲盐市口华联

北京华联盐市口店于2001年开业，占地3.75万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的百货店，曾经生意相当火爆，15年之后落下帷幕。

▲茂业天地实景

茂业天地定位急转，原来针对中高端消费，现在不得已摆摊设点到街边，目的仅仅是搞特卖会，招徕低预算消费群体。

随着新区不断建设，商圈发生位移，核心商圈区位急剧变化。春熙路风光的太平洋早已不见，天府广场一带的摩尔百盛关门，盐市口的华联关门，剩下一些商业不见“春天”。商业急剧变化，细分原因有以下几点：

核心商圈被摊薄。原来一个城市一个核心商圈，现在成都有多个商圈。原来一个县城一个商业中心，现在县城也是新区不断，商铺多多，商业集中度被严重摊薄。商业口岸的致命性变革，导致不久之前还是好口岸，突然间就变了，满大街都是口岸，却难以找到你能拥有的好口岸，要么成熟且贵，要么口岸稳定期短，好口岸难以长久维持，随时可能衰落、位移。

业态急剧变化。卖面条、米粉等受互联网冲击小，但是小本买卖利润有限，房租支付能力弱，直接导致租金下降，同样低租金预示着拉低商铺价值。更为甚者，商铺甚至不能出租而闲置，时间长了，口岸就”死“掉了，要想起死回生，何等难？

互联网冲击。生意好做，利润高，可以支撑高房租，商铺自然价值高，受到互联网冲击，很多购物行为发生在线上，大量购买群体由实体店转为网购。

供应量极大。中国的住宅占建设用地不到20%，而首尔，纽约，伦敦等可以占到40%，相对而言，建设用地中的商业占比过大，造成了严重供大于求，短期内难以去商业库存，从刚刚公布的国家统计局数据也可以看出，商业的去化周期是商业、住宅、办公三者之间最长的。根据数据，商业周转期呈进一步上涨趋势，情况不容乐观。

新的商业综合体快速发展。一站式购物休闲，靠规模效应，高水准的招商团队和商场运营团队来管理Shopping Mall，是一大趋势。即便如此，综合体依然库存大，竞争激烈，能做得很好的只是少数商业寡头，比如成都的IFS、太古里。

住宅库存周转期进一步缩短，商办类物业则加长，商办类物业的寒冬继续，如下图：

传统商业持续走下坡路，商业寒冬并没有探底，传统商铺生意不好做是大概率事件，个人投资不和大势为敌，不把自己定义为20%的幸运儿。

公寓不买

成都住宅限购之后，急于买房的群体，把不限购公寓看做进入成都的“桥头堡”。40年产权公寓，大都有高大上的穿衣戴帽，其宣传词汇汇聚了：“豪华”、“酒店式管理”、“精装修”、“城市中心”、“地铁房”、“小面积”、“低总价”、“不限购”、“国际范”......

公寓定义

在全国来看，一般把40年商业产权或者50年工业产权的类住宅产品，称为公寓。包括买一层送一层的、loft等等。

根据《成都市日照管理规定》要求，所谓“住宅类公寓”即在大寒日（即每年阳历1月20日前后），所有卧室或起居室（厅）的日照时间均小于2个小时的(三环路以内住宅低于1小时的），凡有一间卧室或起居室（厅）的日照时间大于2小时（三环路以内住宅大于1小时）的则称为“住宅”。只要是70年产权的住宅性质房屋，都不是我们今天谈及的公寓范畴。

不要轻易被“国际范”的公寓包装用词所蒙蔽，公寓有很多先天不足：

“非学区房”是公寓的先天不足

商办类物业目前是没有学区房概念的，所以在这最重要的房产资源上存在先天性缺陷，房价不具备长足上涨的动力；没有学区房概念的房子是缺少投资属性的。这是商业物业、写字楼、商住公寓不可治愈的硬伤。

公寓，作为一大投资品，买了却不能落户，成为投资者的一大软肋。

在成都购买卖商铺和公寓都不能入户！进入城市是分享社会发展红利，而更多的红利需要有当地房产+当地户籍，有公寓却不能落户，资源分享少一大笔，这是一大缺陷。

资金、人才等资源加速流入中心城市！

成都落户条件实行高门槛，近30万人涌入。成都户籍将会成为被仰视的对象，户籍代表着一个人的归属，而成都的发展在全川范围来看，可以说是一骑绝尘，GDP连续多年占全省37%。而成都更享有全省甚至西部地区优质的教育资源、交通系统、医疗条件、就业机会，房产增值条件，而这些资源是靠户口来锚定的。公寓却不能实现这一切。

公寓真的很赚钱？你会算房产投资回报率吗？

售楼部大多会这样算：如果一套50平米的公寓，单价11000元/平米，总价55万。好了，开始出租，那么装修费5万，所以总投入是房款+装修共计60万，排名前列年租金预估20000元/年，投资回报率是多少？3.3%，租金回报率3.3%是什么概念？也就是大约30年收回成本。单纯这样看，回报率挺高，可能比住宅还高。但是这样片面看回报率，错错错！！

聪明的人，稍微动脑筋就明白了，3.3%的涨幅连资金成本都不够，因为5年以上的按揭利率是4.9%，相当于每年净亏1.6个百分点。还要看到一笔隐形支出：装修投入，至少每7年要重装一次，也就是每7年都可能要支出一笔装修费！每年净亏资金成本的事，你会干？ 

贰爷告诉大家：投资者正确的回报率计算是看增值。举例来说，公寓相邻住宅现在价格1.5万/平米，5年翻番涨到3万/平方，那么公寓5年后的价格预期是11000+1500=12500元/平米（涨幅为住宅100%的10%即10%）。投资公寓的机会成本实在是太大了！！

公寓越老越不值钱，可办公可居家的两用性质，居住条件和办公档次被直接拉低。试想一下，你首付20万就买了一套公寓，花5万元进行装修还要自己安装购买昂贵的楼梯，期待幸福的小日子从此开始，你逐步发现开快捷酒店的越来越多，拉货进进出出的越来越多，送外卖的络绎不绝，开小公司的越来越多等等，这个时候，你还会沉浸在销售给你描述的，五星级大厅，管家式物管服务等等美境中吗？

往往商住房都是以小面积、低总价、精装修、买一层送一层来吸引投资人群。殊不知，到底是适合住还是适合办公呢？事实上都不适合！物业价值会极大被降低。

公寓融资困难、抵押贷款难。商办类物业在抵押贷款或者融资方面，被银行设置各种门槛。

高额税费。全额契税、全额土地增值税、全额增值税、个税以等，住宅契税目前全国有优惠，但是公寓和商业一律3%；公寓的土地增值税约8%，住宅免征；增值税，住宅满2年免交，公寓约5.6%一分不少；个税，住宅满五少有免征，公寓一分不能少。商办类物业的维修基金、登记费、抵押费、工本费等等都高于住宅。

按照商业用水用电标准收费，公寓大都不通天然气。

必须要从本质上了解公寓，不要被销售人员描述的五星级标准所迷惑。现阶段应专注住宅投资，不买公寓！ 贰爷：凡是以收租金为目的投资，都是耍流氓！商铺不买、公寓不买! “四不买”未完，待续……

来源：贰爷房产投资

小助理有话说：

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