杭州楼市:杭州湾新区投资,自住,创业有前景吗?内行这样分析!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问杭州湾新区投资，自住，创业的话，有前景吗？ 还有，手里现在有60万不到，东北老家有个按揭房，还是商贷，想去南方城市拼一拼，哪个城市潜力巨大？创业环境好？房价压力还不大？

回答：你好，杭州湾不是优质资产。虽受长三角一体化政策利好影响，但仍然改变不了发展形势的不确定性、价格波动更大、流动性差难租难卖的实际问题。 杭州湾较大的优势，是相对南沙这类粤港澳热点新兴城市，其实它的价格还算低的。 不过两者的定位也不同，南沙未来可能发展成广州和深圳之间的一个相对独立的、高度发达的大城市，而杭州湾就不一定有这个机会，所以未来价值的上限也不同。 慈溪杭州湾全是楼盘，未来注定会沉寂一段时间，它离宁波市区、杭州、上海都很远，光靠宁波一己之力很难导入很多高薪产业。 杭州湾的潜力甚至都不如宁波市区。现在买入基本也会站岗很久。 房产投资较佳的区域是，现阶段有一定的人口沉淀，周边还有新的地块，有新的商业，新的写字楼规划。则现阶段成熟，后市依然看得到潜力。

提问：成哥你好！我手上有100最近看杭州的青山湖和南湖明月，因那里有未来科技城，南湖明月属于主城区也限购，要儿子的房票且贵又怕影响他以后买房，青山湖美，也有科技城不限购。都没实地去看。现在想出手但不知道该买哪里？葛店？杭州？青山湖？还是临近深圳的大亚湾，请成哥指导一下！

回答：临安这地方三面环山，其实是个交通死角，更适合休闲度假养老。 未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。 临安目前价格并不算笋。离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。 未来科技城都没有发展起来，更别提临安。目前的价格已经超出预期了。 南湖明月现在可以考虑入手，倒挂新盘单价2万左右可入。不要被忽悠去大亚湾买房，大亚湾天量供应，完全没有人接盘。

杭州比较有投资潜力的楼盘，成哥已经整理出来，具体请参考内部分享！

提问: 成哥你好，本人目前在北方三四线城市，身份无法破限，受限购限制，只能考虑不限购区域。子弹50左右，个人较喜欢杭州城西环境，只是不知道投资房产性价比怎样，杭州周边不限购板块哪个更具有投资价值？个人意愿较倾向青山湖地铁房，不知如何？另外黄岛西海岸发展前景如何？看中华润楼盘，目前价格在一万出头，属于地铁房。个人方案一是入手西海岸+入手杭州周边小面积（50平左右）住宅；二是放弃西海岸，只入手杭州周边稍大一点面积（90平），哪个更合理？

回答：你的预算不是特别多，小户型以后流动性很差，缺少接盘侠，相比我更倾向于方案二，买一套 买杭州。

杭州过去人口严重不足，整个城市散发着小家碧玉的精致，但随着直播、网红、电商、阿里巴巴的产业链打通崛起，以及杭州放开落户，杭州以每年高速流入100万左右人口，核心地段普遍7-10万的房价，以及大片新区和漂亮新盘的建设，可以说综合城市面貌中是最接近一线城市的二线。未来成为新一线城市只是时间问题。

杭州的少有缺点是目前核心区房价较高，但随着一年新开十几条条地铁，未来科技城进一步拓展开发，奥体＋钱江世纪城＋萧山，以及城北万象城的强势开发和导入，还有大量3-5万单价的漂亮次新，核心打造区6万，城郊结合部3.5万。

杭州户口＋买房，基本适合全国各地，尤其被深圳新政拦下的一二线刚需购房人群，杭州可以买。如果实在没有办法开发房票，买青山湖地铁房，问题不大，今年可以建仓了，杭州目前整体在涨。

提问：成哥好，杭州边上的安吉，归湖州管，绿城开发的绿城诚园住宅小区项目，现在1w左右每平，可以买吗？算刚需还是算投资呢？

回答：你好，从区位看，安吉属于三四线城市，且离大都市较远，房子的长线升值性较弱。另外，安吉还具有一定的旅游度假地产的性质，楼盘供应较大，有外来购房者，这种性质的地区， 房价升值性也会受影响，房价波幅大于普通的三四线城市。也就是，在楼市火爆期，会有部分外来投资投机性需求进入，扩大了房价涨幅，而在楼市低迷期，房价下跌幅度也相应更大些。当前，一二线城市与环都市圈，陆续都进入降温模式了。环京地区房价跌四成了。环上海当前价格高位盘整，但销量下滑了。安吉近杭州，受杭州楼市的影响。近两个月，杭州地价下跌，新盘降温，二手房价格基本见顶了，已有降价出货的现象。近邻杭州的海宁，楼市明显降温了。

提问：成哥好，买房需要考虑的因素非常多，所有配套中，您认为最关键的是什么呢？

回答：今天分享一下选房中的配套知识，来自于我们的经验总结：

配套对于房产的价值提升非常重要，这点毋庸置疑

如果要对买房配套排序的话，我认为：产业排名前列，地铁第二，商圈排第三。

还有一个叫学区，但学区带给房产的价值，是需要区分的：

1.考出来的学校 有些学校的学区是考出来的，几年以后排名前列批毕业生毕业后才能够兑现。所以考验眼光，一般生源好小区周边的新建学校有暴击

2.冠名城市内数一数二的学校的学区 这种，只要可能消息一出来房价就一步到位了。

提问：成哥好，请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是稳定上涨？这个周期由什么决定？

回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。 长期来看宏观调控降低供应，增加交易成本，无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。 但是微观选筹层面，调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。 既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识，又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响， 体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的具体路径，方向正确不代表路径不需要优化。 房产投资也需要根据围观政策调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。

提问：成哥好，坐标武汉，名下庙山名湖豪庭按揭房一套自住，106平，总价200，纯公积金贷款还剩38，看了房姐圈子后也想对资产最优化裂变，是出手庙山按揭房再光谷东入手还是截断抵押再入手二套呢？

回答：庙山地理位置尴尬，和光谷、江夏都不沾亲。 江夏目前的发展重点是文化大道和黄家湖板块，庙山一般都是跟着市场喝汤，属于最后的补涨板块。 本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵得你怀疑人生。 教育和商业基本上一片少有。 除非自住，投资是回避的。可以考虑出手裂变。 建议裂变2套低价潜力盘。

提问：成哥好，可以说说昆明的未来发展趋势吗？

回答：昆明不是一个典型的投资城市，如果你一定要买的话，我给讲一下。

昆明的发展主轴也是两个，一个是滇池边，这是独特资源，二是主城到呈贡的东南主轴。空港肯定不行，北市和高新、滇池西也一般，要不就是滇池边，要不就是东南方向主轴，其实呈贡发展了近20年也很一般，即使市府搬了过来能量依然不够。

昆明购房，两个建议，一是会展板块滇池边，二是巫家坝CBD，其它区域其实不用看的，呈贡亦不用看，呈贡南边什么绿地健康城的就更不用看了，打着旅游概念的抚仙湖也不用看，打着旅游概念的安宁更不要看。

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