过户等一个半月?放款最长等半年……年初换房小心“寂寞难耐”!

搜狐焦点成都资讯 2021-01-30 11:20:19

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最近市民刘小姐遭遇了烦心事:本想卖掉小户型马上换套大户型,但哪知签约后过户等得久,放款等得更久。刘小姐告诉发哥,在挂牌半年后,她终于卖掉了自己麓山大道的套二小户型,准备置换一套140平米左右经济型小套四。签约时,买家申明要办理组合贷,她并未在意。但随后,房产中介告知她,需要等45天左右银行才能面签

最近市民刘小姐遭遇了烦心事：本想卖掉小户型马上换套大户型，但哪知签约后过户等得久，放款等得更久。

刘小姐告诉发哥，在挂牌半年后，她终于卖掉了自己麓山大道的套二小户型，准备置换一套140平米左右经济型小套四。签约时，买家申明要办理组合贷，她并未在意。但随后，房产中介告知她，需要等45天左右银行才能面签通过，明确贷款申请是否成功。

“按照这样算的话，要等到3月10日左右才能完成过户，那时我才能具备购房资格，而放款更是要等3到6个月。”这也意味着，刘小姐看中的几处新房，都将擦肩而过。卖房原本是为了换房，但这下，卖了个寂寞。

按照往年的常识，一般到了年初，银行贷款额度充足，贷款和放款的时间都较快。但从去年底到今年初，这种常识惯性正在被现实打破。

实际上，刘小姐的遭遇并不特殊，近期出台的一系列新政，银行放款额度的紧张，都导致了最近买房贷款难，贷款慢。对于卖房者而言，有哪些影响呢？

卖房3个月后仍未收到尾款

除了刘小姐遭遇贷款难问题，市民王女士则遭遇了卖房后放款慢。去年11月底，王女士出售了自己塔子山的套三房源，买方的贷款倒是办理得挺顺利，但直到今天，交易已经过去近3个月，她都还未收到尾款。与此形成对比的是，王女士的同事，2018年12月卖房，仅用时1周就完成了贷款审批、过户和放款全套流程，堪称神速。

王女士和刘小姐均就自己遇到的问题咨询中介，无一不是用这种论调作为回答：“姐，你不看看是好久卖的房子嘛，今时不同往日了。”

政策红线影响房贷放款

中介口中的形势变化，最重要的背景是政策影响。

首先是2020年8月，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。

此外，2020年12月31日，央行和银保监会共同发布了《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，并分档设置了“两道红线”指标。

一是房地产贷款占比，指一家银行全部房地产类贷款（包括个人住房贷款、企业房贷）占其全部贷款的比重。五档银行业金融机构的房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。

二是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。五档银行业金融机构的个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

以上提到的这些红线指标意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款都将全面受限。

而实际上，部分城市的放款周期近期也一直处于上升状态。根据贝壳研究院2021年1月发布的监测数据，36城房贷平均放款周期自去年9月以来经历“五连升”达到53天，环比延长5天，回到去年4月水平。再加上春节前市场资金面趋紧，房贷放款周期加速拉长。

针对市民反映的放款周期变长现象，发哥致电咨询了建设银行的相关人士。

他表示：“以往银行可以先放贷款，不受额度限制，但新政出炉，个人按揭贷款进入2021年以来则明显偏紧，很多银行的房贷额度都超过了相应占比上限。正常情况下，银行放款大概需要10天，现在延长到了一个月。加上按揭手续，整套流程办下来差不多要2个月。目前，银行房贷审批仍在正常进行，尚未出现停办的情况，但放贷的时间则有所延缓。对那些个人住房贷款占比已经超过上限的银行来说，接下来势必会压缩或减少个人住房贷款，不然就达不到监管层的要求。”

该银行相关人士补充说：“同一个项目假若是新盘开售，因为开发商会尽较大可能在银行争取到足够的贷款额度，从而保证销售。但若项目变成了二手房，则很难获得银行二手房的贷款额度。”

对此，发哥建议近期要卖房换房的朋友，在签订合同时，多给自己预留点时间，以防申办贷款的过程中遇到任何问题，因为在今年房贷额度收紧以后，信贷审核流程很有可能被拉长。

首套房利率较高上浮25%，购房成本再度增加

对于想在成都置业的朋友来说，除了关心较新的房贷政策，房贷相关利率变化也是大家极为关注的。

据发哥调查了解，2020年12月，成都平均房贷利率为5.97%。从成都1月部分银行公布的房贷利率来看，首套房普遍执行利率为5.78%-6.125%，其中，中国银行、工商银行、成都银行上浮25%，农业银行、建设银行、邮政银行、兴业银行上浮20%；二套房执行利率普遍为6.13%-6.37%，其中，中国银行、成都银行上浮30%，其余几家银行上浮25%-28%。