怡心湖湖区排名前列纯改善盘取证!看了才发现是匹“黑马”

自成都实行分区限购政策以来，怡心湖板块作为11区少有深入城南的集中开发片区，受到了非常多的关注。

然而，之前上市的绝大多数打着“怡心湖”旗号的楼盘，其实都不属于官方“认证”的“天府怡心湖”的规划范围，它们大多位于怡心湖规划区的周边，只能算是房地产意义上的“怡心湖板块”。

正所谓“高手总是最后出场”。

在大热的怡心湖板块热销了一年之后，今天，真正位于怡心湖湖区的“天湖湾”项目，取得了首批次271套房源的预售证。

项目基本信息

楼盘名称：天湖湾

占地面积：约93亩产品类型：高层电梯住宅面积区间：板楼139~149㎡总户数：1011户停车位：1862个梯户比：2梯2户、2梯3户容积率：2.5绿地率：35.1%装修程度：精装修物管费：3.4元/㎡/月交房时间：2021年6月物业公司：龙湖物业开发商：香港置地/龙湖集团/金科集团

上周六我踩完盘回来整理稿件思路的时候，发现这个项目几乎找不出什么明显的短板，各方面都很能打，就好像是一个学生，各科成绩都好，没有任何偏科。

为此，我专门跟吴思竹讨论了一番，然后勉强挑了一些毛病，形成了以下踩盘报告：

01.地段 不仅属于正牌怡心湖，更位于最稀缺的湖区 

天湖湾位于五环路（牧华路）与华府大道交汇处的东南角，这个位置，不仅处于天府怡心湖8.4平方公里的规划范围内，更是位于怡心湖湖域所在的B区。

怡心湖规划范围及项目位置示意

按政府规划，怡心湖ABCD四个区有各自不同的功能侧重，其中ACD区分别为活力运动生活区、学研创综合产业区和生态办公区，而B区则是整个怡心湖的封面区域——湖滨中心商务区，属于天府怡心湖的核心。

怡心湖土地控规图（黄色是住宅，红色是商业）

从天府怡心湖的整个规划来看，作为核心区的B区以打造总部办公、星级酒店、湖滨商业等产业为主，而包括天湖湾在内的住宅用地只占了不到10%。

因此天湖湾作为怡心湖最核心区域内为数不多的住宅项目，其地段的稀缺性，不言而喻。

02.配套 规划一应俱全，成熟尚需时日 

因为地处怡心湖核心的湖区，天湖湾在生活配套方面也就能享受到近水楼台之便。

譬如在商业配套和生态资源方面。

天湖湾本身是一个纯住宅项目，不带任何商业，但在项目东侧仅一街之隔，就是万科打造的梦想城项目。

万科梦想城效果图

作为怡心湖较大的产业项目，万科梦想城规划了40000平米的商业配套，目前已经动工建设。日后，天湖湾的住户只需要过一条小路即可解决日常生活消费需求。

除了距离最近的万科梦想城之外，怡心湖环湖一周的9块商服用地，将全部由蔚蓝卡地亚打造77万方的巨量商业，包括购物中心、商业街、五星级酒店、艺术中心、城市展览馆、企业俱乐部等多种丰富的业态，形成一个辐射整个区域的大型商业消费中心。

而从天湖湾步行到湖滨商业区，不过300米距离。

这300米的步行距离，不仅可以完成吃喝玩乐等商业消费，还能于500亩怡心湖畔闲庭信步，这是天湖湾能近距离享受到的生态资源优势。

怡心湖效果图

交通配套方面。

项目依托临近的五环路（牧华路）、华府大道和剑南大道几条重要的干道可以非常方便的通达全城，道路交通的便利性较高。

项目交通示意图

另外，项目附近还有两条在建的地铁线路。其中，5号线计划于今年年底通车，从项目到5号线南湖立交站的步行距离约1500米，走路有点远，需要共享单车接驳；另外一条19号线，计划于2022年年底通车，从项目到19号线怡心湖北站的步行距离约600米，走路7、8分钟，比较方便。

教育配套方面。

由于项目地处新区，整个怡心湖ABCD区也没有任何住宅小区交付入住，所以目前的入学划片情况还不清楚，这个不确定性算是项目在配套方面的一个短板。

但可以确定的是，紧邻项目南侧有一所规划的幼儿园，由怡心湖岸项目负责代建并移交给政府，该幼儿园规划为15个班，规定造价不低于5000元/平方米。

9月6日举行的双流区教育高质量发展大会图据@空港融媒

另外，怡心湖是双流区的重点开发区，相信双流区将凭借自身在教育方面的优势（15年义务教育以及棠中、棠外等优质教育资源）为怡心湖补齐目前的教育短板。大概率来说，怡心湖未来的教育配套不会差。

综合而言，项目在商业、生态、交通、教育等方面的配套均规划俱全，但因为怡心湖属于城市新区，这些配套的兑现都还需要时日。

03.产品 低密度、纯南北，建筑绿化样样强 

判断一个楼盘好不好，除了地段配套这些外部因素外，楼盘本身的产品做得如何也非常重要。

据了解，天湖湾项目由香港置地、龙湖和金科三家房企联合开发。其中香港置地负责建筑、户型和装修设计，龙湖负责园林设计、工程施工和物业管理，金科负责后期操盘及开发报建等与相关部门的对接工作。

三家股东没有一个当甩手掌柜。

也许是因为这种“各施所长”的合作开发模式，我踩完盘之后较大的感受，就是项目在产品方面竟然也很难找出弱点。

项目鸟瞰效果图

天湖湾占地约93亩，容积率只有2.5，同时项目地块还比较方正。综合来看，地块的先天条件非常不错，属于标准的低密度地块。

项目总平图

从项目总平图可以看到，整个小区规划了16栋高层住宅，包括12栋两梯两户的板式住宅（17F）、3栋两梯三户的高层住宅（24F）和1栋人才住房。

整体规划布局有三点可取之处：

排名前列，项目在低容用地上做了纯高层规划，而没有做高低配，将建筑密度控制在17%，大部分楼间距约40~60米，整体舒适度远高于一般的高低配小区；

第二，项目除人才住房外，所有商品房均坐北朝南，整体建筑布局南低北高，充分保证了每一套房子的采光效果，因此整个小区的商品房没有一套公寓；

第三，项目所有户型均为套三套四产品，其中套四户型更是占到了90%以上，为标准的改善型项目，圈层比较纯粹。

可以说，项目很好的利用了地块的先天优势，让小区在整体规划上同时具备了“真低密度”、“纯南北朝向”、“纯改善属性”等时下成都购房者最看重的特点，算是一个诚意满满的设计。

项目沙盘实拍售姐说沙盘100%保证是同比例制作

据置业顾问介绍，项目的建筑设计由较具国际化视野的港资股东香港置地负责。

项目建筑效果图从效果图和现场样板区呈现的实景来看，建筑设计采用了现代风格，线条简洁大气，外立面采用了大量铝合金玻璃结合浅色真石漆，局部辅以石材、金属板和金属格栅修饰，整体观感非常不错。

项目建立面局部实景图

而项目的景观则是由最擅长营造小区园林景观的龙湖负责打造。

售姐说，小区地块原本就存在东西高差，项目的景观设计尊重土地的原生地貌特征，打造了三级台地景观，赋予了整个小区园林比较多样化的主题区域（具体有哪些记不到了，反正景观由龙湖来做，听到这个我就觉得“稳了”）。

景观如何，直接看我拍的小区景观实景↓

另外，小区的物业管理也是由龙湖提供。在我个人的评价体系中，万科、绿城和龙湖物业是物管品牌的排名前列梯队，在怡心湖板块已经集齐万科和绿城物业的情况下，天湖湾打出龙湖物业这张牌，也真的是没有在怕。

户型方面，项目首批次只推出两梯两户的板式住宅，一共就两种户型，如下：

建面139㎡套四双卫

↓

建面149㎡套四双卫

↓

由于都是纯板式结构，因此两种户型均能做到南北通透、四开间朝南；每一个户型都拥有一个7.2米长的大阳台和独立生活阳台。

项目实体样板间阳台实拍

我在项目实体样板间体验之后，感觉两个户型都不错，没有过于狭小的房间，当然149㎡的尺度感会更舒适，购房者可根据自己的预算情况选择。

项目交付标准实体样板间实拍

项目为精装交付，139㎡装修标准4570元/㎡，149㎡装修标准4580元/㎡。从公示的装修配置来看，两个户型均标配了进口品牌（日立、威能、霍尼韦尔）的三大件，卫浴洁具也都选用了汉斯格雅、杜拉维特等一线品牌，客厅地面全铺进口石材……，在材料选用上符合这一装标的主流水准。

从实体交付样板间的展示效果来看，两个户型均为现代风格，顶天立地的室内门、厨卫防潮石膏板吊顶、金属踢脚线……，整个室内装修没有任何“土味”的细节，电梯厅等公区的装修也保持颜值在线。

项目实体样板间公共电梯厅实拍

综上，天湖湾的产品，各方面都比较均衡，至少目前能完整看到的T2板式住宅产品，我很难找出弱点。

如果一定要吹毛求疵挑挑毛病，那小区配建100套人才住房算一个。不过由于人才住房的面积也达到120~140㎡，有资格享受这一面积段的人才也属于高级人才了，所以这对于小区整体的改善居住属性并不会造成什么影响。

小区北侧临五环路主干道算一个。但售姐说项目用地红线与五环路有70米的距离，中间是绿化隔离带。加上小区所有商品房的主采光面、主要房间全部朝南的设计，可以较好的避免主干道的负面影响。而且，地块最北侧主要是T3高层和人才住房，包括首批次房源在内的绝大部分T2板楼完全不临五环路。

现场目测，绿化带确实比较宽，售姐应该没有骗我

另外，项目虽然地处湖区但却并不直接临湖也算一个。不过这也只能算一点遗憾，毕竟怡心湖环湖一周都是商业用地，真正能享受一线湖景的住宅寥寥无几。

04.价格&购买建议 首批开盘有优惠，改善人群值得买 

首批次房源位置示意

项目首批次取证的房源为12、13、14、15号楼，含精装预售价20885~24790元/㎡，价格明显比非湖区的几个改善项目要高。

不过，天湖湾的售姐昨晚告诉我，首批次在网上报名并验资的话可以直接优惠5个点。按天湖湾挂牌价计算，优惠5%后价格在19841~23551元/㎡，这就直接下探到了附近其他在售楼盘的价格区间，开启了同价竞争。

按照房地产开发商一贯“低开高走”的营销套路，通常也都是在首批次开盘冲量造势的时候，才会给出较大力度的优惠。

那么，建议怡心湖的四房改善人群积极抓住本次机会，因为这是一个花差不多的钱，买到地段更核心、产品也全能的房子的机会。

来源：吴思竹

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