兴隆湖“中铁先进城”即将对外销售,1158套房源一次梭哈

近期，关于兴隆湖第三个对外销售的商品住宅项目即将开盘的消息，引起了我们的注意。在国庆假期前，兴隆湖片区也正好迎来了第二条地铁线路的开通——地铁18号线于9月27日正式开通运营。于是，我们就乘着成都较快的地铁线路18号线，来到了兴隆湖一探究竟。

在此之前，兴隆湖的住宅项目一共有过两次对外销售的记录。排名前列次是2019年10月，天投东鑫苑一次性推出1287套清水高层，产品面积84-280㎡，价格为11700-15200元/㎡。第二次则是2020年8月，龙湖天境一次性推出全部房源355套，涵盖105-127㎡小高层和173-329㎡叠拼，小高层单价22000-27000元/㎡（带装修），叠拼总价470万/套起。这两个项目，均位于兴隆湖东岸，且开盘时间并不久远。但兴隆湖住宅项目的销售，远早于2019年，只是普通购房者一般都不买到，这也正是现在兴隆湖区域一旦有对外销售的住宅项目出来，便备受购房者关注的主要原因之一。接下来，我们就来看看即将开盘的这个项目，它到底香不香？

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中铁先进城首次对外销售住宅，高层价格预计不到2万元/㎡项目名称：中铁悦鹿府开发商：成都中铁天圆房地产有限公司项目地址：天府新区鹿溪河生态带科智路占地面积：82.3 亩总户数：1158户车位比：1:1.9容积率：3.29（住宅容积率2.8）楼栋数：16栋（6栋小高层、6栋高层、4栋商业）楼层：小高层8/11/14F；高层20/24F梯户比：小高层2T2户，高层2T4户户型面积：小高层122/143/162/165㎡；高层118/130㎡预计推货情况：将推出全部住宅1158套房源，高层预计价格1.8-1.9万元/㎡（带装修），小高层预计价格2.1-2.3元/㎡（带装修）（实际价格请以项目最终拿到的预售价格为准）

中铁悦鹿府是中铁先进城的三期地块，也是中铁先进城仅有的可以对外销售的住宅组团，估计不少人对“中铁先进城”这个名字还是有所耳闻的。中铁先进城，总占地235亩，分三期建设。整个项目地块由成都中铁天圆房地产有限公司在2015年11月以总价3.49亿的底价拍得，平均容积率为2.5，含不小于10%的商业，成交楼面地价为900元/㎡。

一期和二期住宅是中国中铁西南总部项目中铁先进中心的配套住宅，均是定向销售给中铁内部员工，早已售罄。其中，一期共697套房源，2017年1月取得住宅预售证，备案均价为7500元/㎡，于2017年4月全部售罄。二期住宅则在2019年多次传出“内部关系加价认筹”“90-400㎡，约1.8万/㎡，20-30万渠道费，全款认购”等渠道消息。虽被官方辟谣，但是现在房子也早已卖完了。

▲中铁先进城一期和二期实景图也就是说，2019年已经有一部分人愿意以单价一万八九的价格，且是全款方式购买中铁先进城了。那么，如今三期中铁悦鹿府高层预计不到两万的均价，虽然不能与定向销售给中铁员工8000元/㎡左右的价格相比，应该也会被不少普通购房者视为是买进兴隆湖区域难得的好机会。

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对比区域房价，中铁悦鹿府仍有价格优势即将开卖的中铁悦鹿府，就目前所释放的价格信息来看，与区域里新房及二手房价格作相比起来，依然存在比较明显的优势。兴隆湖区域最近一次的商品住宅对外销售，是今年8月龙湖天境首批次住宅产品开盘，该项目距离中铁悦鹿府约1.5公里。从当前周边呈现来看，中铁悦鹿府的位置还更有优势一些。

从市场的接受度来看，龙湖天境推出的355套小高层和叠拼产品，价格在2.2-3.4万元/㎡（小高层价格集中在2.2-2.4万元/㎡），最终有1153人参与摇号，开盘去化率达到了95%。从2019年天投东鑫苑1.2-1.5万元/㎡开盘的万人摇，到今年龙湖天境2.3万元/㎡左右的开盘价，依旧是千人摇，足以看出购房者对于兴隆湖这个板块的看好。这一点，在区域二手房的价格上，体现得更加明显。根据贝壳网数据，目前整个兴隆湖板块只有三个楼盘有二手房在售，分别是中铁先进城的一期、中建华府锦城以及兴隆湖最早建设的天投北鑫苑（北区和南区两个小区）。

▲数据来源于贝壳网单看挂牌价，较便宜的中铁先进城一期，均价也达到了2.6万元/㎡。当然，反映真实市场的还是要看成交量价。截至10月20日，中铁先进城一期二手房暂无成交，中建华府锦城合计成交12套，天投北鑫苑北区成交37套、南区成交14套，但这几个楼盘近三个月的成交量都不超过3套。成交并不活跃，但价格很“高端”。在价格上，中建华府锦城近三个月的成交价在2.5-2.7万元/㎡，而去年年底的成交价还是2.3万元/㎡左右。而一线临湖大宅天投北鑫苑的溢价力就更高了。今年下半年以来，北鑫苑北区的成交价在2.7-3万元/㎡，而去年的成交价还是2.4-2.6万元/㎡；地理位置更优、建筑更新的北鑫苑南区，较新的成交价则达到了2.9-3.3万元/㎡。看看如今二手房的这个价格，那些2015年以不到5000元/㎡的定向销售价买到天投北鑫苑的内部员工业主们，现在站在楼上欣赏着兴隆湖漂亮的湖景，心里别提有多快乐了。毕竟，除了房价，周边的地价也很“感人”。

从目前兴隆湖片区已成交土地的情况来看，除了已经开盘的龙湖天境外，后续还将有6个项目有非定向销售的商品住宅推出。这些住宅存量，将给普通购房者更多的选择，促使区域住宅供应来到新的阶段。但令绝大多数普通购房者伤神的是，看看这些项目的地价，应该是很难再有2万元/㎡以下的房子了。

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地处兴隆湖东岸，配套尚有短板虽然中铁悦鹿府的预期售价很诱人，但不得不说，该项目目前在配套上依旧存在一些短板。整个片区最为瞩目的当属产业规划。以兴隆湖为中心的99.4平方公里土地，是规划建设中的成都科学城。其被定位为西部地区重大科技基础设施、科研院所和大学创新平台汇集区，围绕网络安全、航空航天、生命科学等领域，创建综合性国家科学中心，建设天府实验室和国际技术转移中心。中铁悦鹿府就属于成都科学城五大产业区中的鹿溪智谷科学中心。

就目前来看，兴隆湖产业园的成熟度较高，尤其是兴隆湖北片区。天府新经济产业园、西部网络传媒中心、中建西南设计中心、中国航天科工集团、北京大学光华管理学院（成都分院）、清华四川能源互联网研究院、电子科大数智谷等一批产研中心均已入驻。伴随着产业的导入，兴隆湖北片区的生活配套也全面跟上，让整个区域“繁华”不少。其中，不乏肯德基、必胜客、星巴克等餐饮及银行、便利超市等形成的商业街区，另外这里的兴隆湖畔排名前列大型商业综合体财富中心，预计明年10月整体开业，定位为“天府新区排名前列精粹主题生活mall”，届时将成为整个兴隆湖片区包括东片区鹿溪智谷的商业消费主阵地。此外，地铁1号线和地铁18号线两条线路的站点设置，都紧靠北片区，让这里成为整个兴隆湖片区交通出行最为便利的地方；片区内目前已建成并招生的学校成都天府新区实验幼儿园、天府新区排名前列小学，也居于此；南侧与兴隆湖湿地公园零距离，北侧与鹿溪河生态区零距离，西侧还有一个天府科学城山地公园，让整个北片区的生态资源优势更是无敌。

▲地铁18号线兴隆站实景相较之下，中铁悦鹿府周边当前的配套呈现，就显得逊色了些。首先，在交通上主要还是要依靠自驾出行。距离刚刚开通运营的地铁18号线兴隆站约2.3公里，距离地铁1号线兴隆湖站则近5公里，这都超过了步行可达的范围。同样，无论是与当前划片对口的学校距离，还是可享受到的商业配套、医疗资源（四川大学华西天府医院预计明年7月投入使用），都有4公里以上的距离，算不上便捷。不过，从整个鹿溪智谷片区的在建及规划项目来看，教育、产业及生态资源也很有看点。▲鹿溪智谷核心区在建项目分布，图片来源于纹理成都教育配套上，除了中铁悦鹿府东侧300米范围内在建的天府十幼和三根松学校，在其往南约1公里、毗邻楼盘龙光玖龙玺还规划有中小学用地。所以，后期业主入住，与教育配套的距离将不是大问题。项目虽到兴隆湖有约2公里的距离，但北临鹿溪河，东临山地公园和鹿溪智谷网球中心，生态资源及景观视野也有较大优势。

▲鹿溪河公园实景产业也将成为这里的较大优势。在鹿溪河北侧汇聚了中科院成都科学研究中心、海康威视、天府海创园、西南地质科技创新中心；在鹿溪河西侧是处于在建中的独角兽岛；鹿溪河南侧的成都超算中心项目，是由四川省与中科院旗下中科曙光按照世界一流标准共同投资建造的超级计算机项目，预计今年年内建成投运。也就是说居住在这里，邻居多是高学历、高精尖人群。

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定位偏改善，1158套房源一把梭哈在中铁悦鹿府产品组团82亩的土地上，规划着12栋住宅，包括北侧的6栋小高层和南侧的6栋高层。其中，小高层呈南北排列分布，2T2户，8、9号楼为8F；6、10号楼为11F；5、11号楼为14F。高层住宅呈围合式分布，2T4户，3号楼为20F，其它楼栋为24F。

▲中铁悦鹿府项目平面图项目合计房源1158套，包括小高层358套、高层住宅800套，将于本批次全部推出。其中小高层住宅主推户型为143㎡的套四双卫和165㎡的套四三卫，此外还有少量的122㎡套三双卫。143㎡套四双卫：分布于5、11号楼

该户型完全的南北通透，餐客厅南北侧均设置阳台，景观视野较好。客厅开间有4.5米，南向观景阳台进深有2.1米、宽度达到了7.5米，空间尺度较大。此外，老人房与年轻人起居室保持距离，方便日常生活起居。145㎡套四三卫：分布于6、8-10号楼

该户型除了宽景阳台外，较大的亮点就是套四三卫的功能区设计，让老年人的生活起居更加便利。同时，主卧不仅有独立卫生间，还有专属衣帽间，更提升品质感。118㎡套三双卫：

该户型是本批次房源中的最小户型，约有400套，户型朝向为朝南和朝西。传统的竖厅设计，主卧带卫生间，观景阳台较大，进深1.8米、长6.5米。空间利率用率高。130㎡四三双卫：

该户型房源套数也有约400套，户型朝向为朝北和朝东。130㎡的面积，设计为套四，空间布局紧凑，不过可以改成大套三。也是主卧带卫生间，大的观景阳台设计，只是朝北的户型采光可能有所影响。据悉，小高层和高层住宅都将是以带装修交付，但在装修标准上存在差异。目前装修样板间暂未开放（预计10月底开放）。据置业顾问透露，精装均配套了中央空调（日立）、新风系统（霍尼韦尔）和地暖（德国威尔）这“三大”件。小高层和高层除了在中央空调上有品牌差异外，其他的细节部分还要以样板间装标为准。其实，看过该项目，再将整个片区的市场现状及发展规划拉通来看，会发现购房者对这里的接受度及预期，在今年又上升了一个台阶。所以，如果是高层不到2万/㎡的价格，小高层2.1-2.3万/㎡，1158套房源一次性推出，很可能又会是一个“万人摇”项目。据悉，在地铁1号线科学城往南1公里处的紫光·天府芯城项目，其定向销售的住宅在9月底进行了内部选房，价格约1.8万元/㎡。所以，哪怕是万人摇，也要去试一把手气的对不？

来源：地产全说

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