专家分析:成都买房最容易犯的错误,别让自己吃亏

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：成叔你好，我刚需买房，想问老师成都最近有哪些已经取证了的盘？成叔能否大概盘点一下，这对刚需来说是上车机会吗？

成叔：你好，近期有多个新盘取证，但开盘分布在三个圈层之间并不均衡，主要集中在三圈层，一二圈层供应量较低。具体盘点详见内部分享。

总的来说，虽然新盘供应量较多，但主要集中在三圈层，一二圈层的新盘较少门槛较高，对于刚需来说不够友好，三圈层的地段、配套等方面远远不如一二圈层，虽然价格占优，但保值增值能力、生活居住体验劣势较大，如果没有迫切自住需求，建议刚需谨慎选择三圈层的房子。

2.提问：成叔，请问一下2021年的成都楼市会有哪些变化？

成叔：你好，2021年，为保持楼市平稳发展，抑制各种抬高房价炒房行为，各地楼市调控进一步升级，银行限贷也更为严格，二手房市场房价涨幅过大的情况会有所好转。成都“914”新政也提出将增加宅地供应，优先保证住房用地的供应，调控土地市场价格，加强对已供应未开发土地的建设等一系列调控措施，未来成都的新盘供应会有一定增长，二手房房价上涨情绪会得到抑制，紧张的供需关系将有一定缓解。但是未来刚需无房摇号的难度可能也会加大，摇号排名前列顺位与第二顺位人数会因一些人迁移社保区域与新落户人数增加而增加，第三、四顺位的刚需购房者摇号竞争强度会更大。对于一些天府新区、高新区、五城区等热门落户区域，人口流入数量增幅较大，摇号难度逐渐增加，未来成都或将也采取新盘摇号计分制。

3.提问：成叔你好，我听说现在深圳二手房都有市场参考价了，这样二手房的限价以后会影响到成都吗？

成叔：你好，深圳住建局为针对二手房涨幅过大，业主抱团涨价的行为，发布了关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手房价格，对二手房进行限价。二手房属于自由交易市场，房价由房东来定，限价难度高于新房。参考价格机制建立之后，业主抱团涨价、暴力护盘的行为会得到抑制，希望套现的投资炒房客也会受到较大打击。二手房的限价会促进市场平稳发展，对买家也有较大利好。一线城市中深圳二手房涨幅居于首位，而新一线城市中成都同比涨幅也较大，在“房住不炒”的主流背景之下，高层对于楼市的调控只会不断加紧，一些房价涨幅过大的城市，不排除未来也会效仿深圳模式建立二手房价格指导机制，目前还不会波及到成都。

4.提问：成叔，我打算在成都买房，刚需，有购房资格，想问成叔首次买房需要注意哪些问题？

成叔：你好，对于刚需来说，买房是头等大事，但首次买房或许会有些经验不足，以下这些问题可以给刚需买房提供一些参考方向。首先是预算，刚需经济实力有限，大多数购房者可能会选择贷款买房，但需要注意的是，贷款月供不要超过流水的二分之一。买房时地段、配套、楼盘的选择都会对房价有一定影响，配套完善、交通便利、地段优越的房子往往房价更高，购房者要以自己的预算为基础，根据个人需求做出取舍，如看重通勤时间要尽量选择交通便利的房子，而其他条件可做相应让步，保证在预算范围内买到最合适的房子而非较好的房子。其次是房屋朝向，户型朝向会影响居住舒适度，一般来说房屋朝向选择朝南，坐北朝南>全朝南，这样的房子通风采光性俱佳，而且冬暖夏凉，东西朝向与全朝北的房子朝向最差，十分影响居住体验，不建议选择。

另外，物业的选择也十分重要，一个好的物业能给房产带来不错的溢价，而且物业服务质量好的房子居住环境也更加有保障，不要因为物业费用而放弃物业质量。最后是房屋楼层，高楼层的采光要比低楼层更好，特别是楼栋间距小的小区，建议选择较高楼层。不建议选择一楼与顶楼的房子，购房者主要根据家庭成员构成与个人偏好选择楼层，注意楼层的通风采光效果。

5.提问：成叔你好，什么样子的房子是笋盘啊？之前中介带我去看盘，说了几次这个盘是笋盘，那个盘是低首付什么的，我都分不清楚是真的还是假的！真的有这么多所谓的笋盘、低首付盘吗？

成叔：你好，房子有硬伤，导致售价比市场价低，称为笋盘。年久的老破小，户型不周正的房子都属于这个范畴，这种房子通常都是通过高评高贷的方式卖出去。中介以“笋盘”“低首付”为卖点吸引你往里跳，虽然低首付确实能实现，但以后转手时会变成硬伤。真正的小部分笋盘也轮不到你占便宜。由此可以得出，买房要量力而行，理性判断，较好多问问身边懂行情的朋友，警惕不良中介的诱导牟利。

以上内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。