保利天悦有“三大缺点”,但我还是建议:不差钱就上车!

注：本文转自“吴思竹”，不代表本网观点。

3月4日，位于武侯区南二环、东湖畔的保利天悦项目的152套261-304㎡的住宅以21500元/㎡（含装修6049.89元/㎡）的均价取得预售证。

鉴于其真豪宅的产品定位、城南二环旁的城市核心区位和东湖锦江畔的稀缺景观资源，含装修2万出头的单价，在前段时间陆续拿证的高价地项目的映衬下，自然就显得性价比突出。

在得知这个价格后，吴思竹本人马上就表现得跃跃欲买，为了阻止这位已经没有购房资格的选手做不切实际的幻想，我、邱霜和吴思竹一起，带着批判的眼光对项目进行了实地考察。所以本篇踩盘报告，我将从保利天悦作为一个豪宅产品的3点不足之处切入，来看看它是否真的值得买。

1、地段配套

周边形象不够“城南”

按照老成都传统“南富西贵东穷北匪”的城市地理属性，南门是资格的“富人区”，从最早的棕北、玉林，到桐梓林、神仙树，再到金融城、麓山、麓湖。城南从一环到六环，似乎都记录着各个时代成都富人的脚步。

项目区位图

而保利天悦所在的高攀路片区，虽然也属于城南，但由于曾经有一些工厂和大型专业市场等历史原因，街区目前的形象似乎跟城南同环域的神仙树、桐梓林、新棕树等片区有一些不搭调，也跟项目本身的豪宅定位不相匹配。

项目周边街区实拍

不过，对于“南二环”这种稀缺到不行的地段来说，能有新盘出来，还要什么自行车啊？！虽然现在旧城改造的难度越来越大，但我们也必须看到，随着万科金色海蓉、泛悦国际、绿地GIC和保利天悦等新建项目的逐个落地，高攀路片区的城市更新还是在逐步推进的。所以街区形象的最终改变，需要的只是时间。

作为城市核心区域，配套的成熟度就无需过多赘述了。

商业配套方面，王府井科华店、泛悦国际都在10分钟步行圈之内；

教育配套方面，包括川音附幼、仁智幼儿园、川大附中等都环绕在项目周围，此外，项目售楼部未来也将配建一所学校，之前网上有传闻说是川大附小新校区？不知消息真假，大家就只当是耳边风好了；

项目一街之隔的幼儿园

生态资源是项目的主要亮点之一，由于近邻锦江和东湖，保利天悦作为街区内不多的高层超高层建筑，东湖公园也可以说是项目重要的景观资源；

轨道交通方面略弱，项目到周边的桐梓林站、三瓦窑站、东湖公园站的步行距离都在1公里以上。But，对于住260㎡大平层的人群来说，地铁真的很重要吗？

2、规划

超高容积率的商住混合项目

保利天悦总占地约63亩，从项目总平图上可以看到，整个项目被市政道路分隔为南北两个区，其中北区6栋塔楼全部为商办公寓，南区的塔楼则由1栋商办公寓和4栋住宅组成。本次拿预售的住宅是位于南区的3、4号楼，均为南北朝向，2梯2户纯板式结构，层高均为3.15米，其中3号楼总高41层，4号楼总高44层。

保利天悦总平图

虽然南区以住宅为主，但仍然混入了1栋商办公寓（5号楼），这种商住混杂的布局对保利天悦的后期管理是一种挑战。

项目之所以规划设计了这么多的商办物业，其实也是受制于土地使用条件。据资料显示，保利是2017年以合作的形式入股该项目，而在保利入股之前，政府计划在该地块打造一个大型城市综合体，因此也将土地规划为商兼住性质，商业和住宅的比例为7:3。

原城市综合体方案效果图

以居住功能为主的保利天悦现方案效果图

为打造一座城市综合体而规划的土地属性，容积率高是理所当然的。但高达6.73的容积率对于保利入股之后重新设计的目前这套以居住功能为主的方案，就显得有点太高太密了。

好在项目南区所有的住宅和类住宅商办公寓都是大面积的户型，起步面积170㎡。同时，除1号楼为T3布局外，其余4栋均为T2布局，未来南区总体的住户数量预计不超过500户，所以容积率过高虽然看起来是项目的一个缺陷，但其实也不算什么大问题。

3、装修

豪华但不够高级

项目本次预售的3、4号楼均为精装交付，装修标准均为6049.89元/㎡，这个装修价确定一定以及肯定算得上是豪华装修了。

从现场的实体样板间参观体验来看，大面积的进口石材、大面积的造型墙和木饰墙面以及连卫生间也不放过的造型吊顶，开发商就是想让样板间从天、地、墙的每一个方面都让你感受到装修的豪华。

样板间实拍

标准层公共电梯间也必须豪装

我们不得不承认，项目的装修确实是比较投价的。但不知道是不是因为没有请名师设计的原因，样板间给人的感觉就只有用料的豪华，而缺乏一些高级感。虽然装修好不好看、高不高级是很难量化的标准，但是如果对比一下装修价格更低的麓湖汀院、东原印长江、西派国樾等高端项目的样板间，还是能感觉到一种不可言说的小差距。

最后，再来看一下本次预售的户型，A户型位于3号楼，B户型位于4号楼。

从户型图可以看出，两个户型长得很像，但布局上略有差异。个人认为A户型的生活阳台位置比较诡异，B户型的整体布局更为合理。此外，两个户型均没有设置景观阳台，从根源上避免了业主乱封阳台造成的建筑外立面破坏问题，但是对于一部分喜欢阳台的人来说，舒适性略有牺牲，不过我认为这一点牺牲是值得的。

4、购买建议

抄底豪宅，即买即赚

项目本批次住宅的预售价格19611-23241元/㎡，包含6049.89元/㎡的精装。

客观来讲，保利天悦的地段价值、资源价值和产品定位已经足够支撑其成为一个真豪宅，我们理性梳理出来的3条不足之处虽然让项目略有减分，但并不会改变项目的豪宅本质。毕竟，没有任何房子是优质的，特别是在2万出头的含精装单价面前，这些不足都可以忽略不计了。

要知道，同样位于高攀路片区的万科金色海蓉、泛悦国际等普通小区的二手房成交均价也在2.3-2.7万元/㎡。这就意味着现在可以用比买普通小区还低的价格抄底一个豪宅项目。

而攀成钢、金融城的一些高端小区的二手房成交均价都在3.3万元/㎡以上。所以保守估计，保利天悦目前的实际价值看到3万是没问题的，两年后看到4万往上也是没有问题的。即买即赚。

不过，项目261㎡起的户型面积、516万起的总价门槛，也不是人人都可以抄底的局。但是对于有一定购买实力的人群，无论是自住还是配置资产，保利天悦的住宅都是值得购买的。

文/黄曦

（来源：吴思竹）

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