龙湖天街“马太”效应 越多人逛的商业越值钱

成渝，又一次迎来了历史性时刻。 随着《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》顶层规划正式发布，成都、重庆这对西南地区双子星站在了影响未来中国发展的起跑线上。 与此同时，伴随着推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，我国消费结构从商品消费向服务消费转变，服务消费加快扩容。 群雄并立的成渝商业市场，风云再起。

抢占成渝商圈制高点

在成渝经济一体化发展的大背景下，谁能够精准对接成渝城市群巨大的商业需求，谁就能够成为“双城记”的商业制高点，从而助推成渝城市群商业高质量发展。 其中，作为西南商业核心城市之一，成都近年来努力迈向国际消费中心城市，不断在全国城市格局中提质升位。在成渝地区双城经济圈建设驱动下，成都人口流动和聚集效应将进一步增强。 由此，成都成为各方商业力量抢占的制高点，实力雄厚、拥有丰富管理经验的房企纷纷落子布局，龙湖自然也不例外。

龙湖天街，每到一座城市便缔造一个新商圈

日前，龙湖在成都的第十座天街——东安天街，花落东安新区，这里是助推成渝城市群跻身中国第四极的新支撑，亦是成都代表中国走向世界开放的重要窗口，同时也彰显龙湖天街能量体打造城市中心的强大能力。 众所周知，在商业地产行业中，对未来趋势的洞察及定位是生命线。精准的商业地产项目定位，不仅抗风险能力更强，且能引领区域人气聚焦流量，形成寸土寸金的中心商圈，而投资者亦能由此掌握财富密码。 作为起家于重庆、将成都视为西部战略布局重镇的龙湖，深度理解一座城市的发展和趋势。因此，伴随着成都城市规模拓展及功能延展，龙湖的商业地产版图亦在不断外扩和丰富。 2010年，龙湖在成都首子落于龙湖三千集天街，打开了建设路商圈的繁华序幕，让建设路板块一跃成为成都重要的商业中心。之后，龙湖商业在成都一路进击：2013年开业的北城天街，填补城北品质商业的少有，成就城北中央商圈；2018年，西宸天街开业，在成都西二环，龙湖首度打开了成都TOD的商业格局，实现公园-商业-轨道的紧密连接；今年6月，龙湖在大丰打造的锦宸天街开业，在城北的“黄金十字路口”率先实现兑现，刷新了大丰的城市界面，打开了区域新的生活体验……每一次，龙湖都精准踩中城市发展的节奏点。

龙湖成都北城天街

此次，龙湖，又一次前瞻性落脚于成渝双城的枢纽地区，顺应成都“东进”这一突破城市边界，构建全新的城市集群和新的经济增长极战略，抓住经济增加、人口填充、产业升级系列红利，提前布局城市未来5年最重要的财富机会。四川省社科院研究员郭正模指出，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》明确提出打造富有巴蜀特色的国际消费目的地，构建多元融合的消费业态，这意味着两地文旅市场将会资源共享协同发展，助推夜间经济。除此外，城市商业空间消费亦需要跟随城市地位及影响力的提升而升级。 “多元融合消费业态，不仅是消费范围的扩大，亦是场景式、参与式、体验式等消费模式的不断拓展创新。成渝经济一体化发展后，有利于人口进一步向中心城市聚集，消费能级也会随之提升，布局完善、业态丰富的城市商圈，具备了先发优势。”郭正模表示。

角逐商业地产专业化时代

城市进化过程中，随着人口增长红利的消失，城市正掀起新一轮的更新升级浪潮。 与此同时，进入存量时代的商业地产行业，随着资本的介入与房企的轻资产化转型，其竞争格局也面临着重构。如何消化存量资产、焕活城市生命力，成为商业地产操盘手运营能力的重大考验。 从企业角度看，存量时代的商业地产，企业发展战略重点则逐渐转向运营能力、盈利水平等方面的提升，在此基础上，专业商管团队的轻资产输出有利于提升物业方的运营成功率。 纵观如今的商业市场，大悦城、凯德、万科印力、华润置地、保利商业等诸房企加码商管细分赛道，抢滩服务管理能力和品牌优势输出，共同角逐商业地产的专业化时代。因此，在业内人士看来，前瞻性布局仅仅是个开端，强劲长线的运营能力才是商业持续繁荣的稳定器，除了能直接影响到商业地产的整体价值和变现能力，更重要的是，还与投资者、创业者的命运密切关联。 主打海鲜+牛排的自助餐品牌吉布鲁，自2013年在北城天街开启开疆拓土征途以来，即踏上了品牌孵化快车道，直接受益于商管团队在招商、运营、物业工程等领域精细化的专业服务。

吉布鲁并非个例。无论是进驻商场的成熟品牌，还是初创品牌，在经营过程中遇到的问题，皆能随时获得商管团队高效专业的解决方案。

初创期，天街以流量担当引入大量客流，帮助品牌快速建立知名度；瓶颈期，商管团队和品牌一起想办法做调整，助其突破桎梏；拓展期，早已布局全国一二线城市的一座座天街，就是一条条能随时切换的高速赛道。

拥有多年商铺投资经历的杜宇对此感同身受：“以前基本是一次性交易，无论是购买还是租赁，交易完成后就没关系，得靠自己摸索，风险很大。前几年，我自己开了家烤肉店，赔得一塌糊涂，后来转租很久都没找到人。现在，除了卖铺面，开发商还会提供后期运营服务，感觉放心多了。” 来自中指研究院的数据显示，2021年上半年，万科商业（含非并表项目）营业收入同比增长19.0%；中海地产商业收入同比增长23.3%；龙湖集团已开业商场租金收入更是同比增长38.6%。商业地产业务成为部分房企的“第二增长曲线”。 不难看出，运营管理能力强劲的商企，不仅能保持商业资产的增值和稳定持续的租金和物业管理费收入，也有利于实现商业市场快速占有和扩张。 

特色IP掌控流量密码

很显然，商业稳定的现金流、利润以及强抗周期性成为各大企业竞相追逐的热点。据克而瑞数据，目前超九成房企布局了商业地产及运营板块。 然而，随着越来越多的购物中心进入市场，如何在竞争激烈的行业赛道中突围是每个企业关心的问题。其中，打破传统购物中心模式、成立自有IP已成为当下突破差异化的主流方式。 

天街，作为龙湖集团在全国布局的主要商业地产品牌，洞悉消费者需求，积极引入首店、内容店、旗舰店、网红店，为区域消费增添活力，密切捕捉消费群体的购物需求，以知名IP、多元业态等方式持续吸引新生代客流。

龙湖成都天街活动现场

据了解，成都的每一个天街，都有属于自己的独特风格，每一个天街都是一个独有的IP。围绕着不同主题，天街在空间打造、业态引入、场景营造、客户服务等各个环节创新发展，为消费者带来差异化的体验消费模式。 2018年，成都排名前列投入运营的TOD西宸天街开业运营，不仅聚集了高达300余家知名品牌，还紧抓首店经济，提升IP效应。其中，首次进入城西的就多达65个品牌，成都首店品牌则达到29个，更有13家品牌为西南首店。又比如，金楠天街为吸引年轻消费者，推出了“告白气球艺术展”和“四川省首届滑板挑战赛”等诸多吸引年轻人的活动；为了进一步提升家庭亲子消费体验，北城天街携手中国古动物馆，开启了长达1个月的“奇妙的进化之旅”成都首展…… 可以说，面对时下创新业态的不断迸发和消费群体的日益年轻化，龙湖天街迅速捕捉时尚潮流并取得差异化快速发展，由此形成了一个具有号召力的原创超级IP。 意料之中，独有的IP，多样的风格吸引了大量消费客群，带来了难以想象的客流，也让创业者获得了排名前列桶金。川渝美食地标品牌麻辣烤鱼烤匠，首店落脚北城天街，“因为购物中心的消费主流是年轻人，而烤匠品牌定位也聚焦年轻人。”烤匠创始人冷艳君如是解释。

事实上，即使是疫情重创的2020年，成都的7大天街及1座星悦荟依然完成了全年上亿客流吸纳、百亿销售达成。而依托于天街购物中心的优质稀缺商区铂金岛，由于在业态规划与天街购物中心形成差异互补，亦共享商圈繁荣，给与商铺旺盛人气，“开业即醇熟商圈”也让投资更为稳妥。 且铂金岛商铺还可以实现24小时无间断经营，填补天街夜间“档期”，进一步激发了商铺价值。

“马太效应”凸显竞争力

最近两年，商业地产经历了至暗时刻，也彰显了顽强韧性和创新动能。 据联商网零售研究中心统计，仅2020年，全国购物中心开业数量不足300座，超三分之二原定开业购物中心全部延期，较之2019年近乎腰斩。 疫情催化之下，各种困难进一步放大，但在行业困境中，诸如龙湖、华润、万达等行业佼佼者却以进击之姿，交出了一份份不错的商业答卷，“马太效应”正加速凸显。 据披露，作为龙湖集团的稳压器，2021年上半年商业运营实现租金收入37.1亿元，同比增长39%。二十余年的商业经验积累，带来可持续性收入的稳步增长，如今的龙湖商业具备竞争优势，在消费回暖的势头下快速发力。较新数据显示，龙湖商业进入全国28座城市，整体开业商场达到60座。已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅，客流也逐步恢复至疫情前水平。今年，龙湖在成都打造的第十和第十一座天街——东安天街、驿都天街已经呈现。其中，东安天街是面积高达45万方城市综合体龙湖·U城项目的自持商业部分。

东安天街是龙湖顺应“东进”战略在成都布局的第十座天街

这两座天街的落地，顺应成渝经济一体化战略，落子成都“东进”最重头的规划区域，将扛起升阶城市消费格局和品质生活的使命，为一座新城注入更新的未来场景。 来自前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，目前中国商业地产行业的市场集中度较低，2020年TOP10行业内企业市场集中度仅约10.35%，但市场头部聚集的趋势正在加快。 资深市场观察人士王宏也指出：“最近几年，成都商业市场竞争相当激烈，呈现出强者恒强格局，‘马太效应’日趋明显。具有独特IP，能够提供不同场景、差异化购物体验的商业品牌将具有强大的竞争力与生命力，其消费集聚辐射力也强于同行，是区域的流量风口所在。“

站在时代更迭、城市更新的浪潮之下，商业市场正在风起云涌，行业资源向头部优质企业集中。

龙湖天街一直是成都购物中心的顶流担当

而具备多元业态运营能力及自有IP的头部商企将具有更高的安全边际、更强的发展韧性和更大的发展优势，并助力投资者掌握新一轮风口，分享新经济增长红利。 

目前，新的模式、新的赛道已然铺陈，书写无数精彩创业传奇的天街，还会演绎怎样的商业故事，确实，值得拭目以待！