牛!成都二手房一季度成交破5.6万套!
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发哥的同事刘老师一个月前开始看新房，她的打算是卖掉手里的南门的小二手房换一套新房，很快就锁定了目标。
本以为卖房需要准备较长时间，但决心卖房的那周末，她就坐在了贝壳的签约中心。卖小买大，刘老师的经历恰好也是当前市场很真实的反映：
今年开始，成都的二手房市场变开始走向活跃，公开数据显示，今年1月，成都全市二手房成交套数10162套，2月，全市二手房成交套数为19061套，到了3月，这一数据已经达到27554套（截至3月30日）。
成都
一季度结束，成都的二手房经历了什么？我们可以从几个剖面来看。
截至3月30日，成都二手房成交量56790套，从成交面积来看，套均面积在93.6㎡，这一数据比起去年的套均94.2㎡有略微下跌，但整体相差不大，二手房市场依旧以刚需为主。
这一点，我们也能从多个侧面得到印证——发哥上述同事刘老师的二手房便是一套标准的刚需房，总价不超过150万，面积在60㎡左右。挂牌一个月后，这套房子便快速成交。而发哥的另一位同事却仍在为卖房而困扰——她要卖的是一套大套四，总价已经400万。
“大户型要比小户型的成交周期长很多，除非是核心资产。”一名资深的二手房中介这样告诉发哥。
在克而瑞四川发布的二手房分析中指出：据线下调研，非常多的首次置业的刚需客群会偏向于90㎡以内的套二或者小套三，总价尽量控制在150万以内；一步到位或以小换大的置换客群会考虑130㎡以内的大套三或小套四，总价一般控制在150-200万以及200-300万；如果是学区房需求，一般有学区需求的客群总价预算也在300万范围内，其中，单纯使用学位的，一般在150万以内，而自住加使用学位的，一般在150-300万范围。
实际的成交分析则显示，在成都一季度的成交中，150万以内的二手房成交占比大约占6成，是市场的主力，150万-300万总价房源占成交的约3成。整个二手房市场也有了更加清晰的轮廓——以刚需为主，刚改为辅。
二月单月成交数据超过1.9万套，已经被称作“刷新记录”，但时间来到3月，成交已经突破2.7万套，更是一次数据的“狂飙”。
但由于二手房的交易周期影响，实际的交易备案时间会有延误。发哥从多家中介品牌处了解到，3月的市场已经开始放缓。
我们从贝壳平台也能看到这种放缓的趋势：2月，仅贝壳的单日成交量就最高突破880套，而数据在3月开始有所回落。某著名房屋中介品牌3月的买卖总单量下滑超20%。
图据：贝壳APP
网上有段子称“2月份中介们每天不是在带看就是在带看路上，但3月份很多都已经开始坐着晒太阳。”我们也从几名中介处了解到，3月的带看与成交已经开始出现下滑，但总单量依旧超过年前，对应来看也就是1月份。
而经历了市场热度之后，成都的二手房价格有了一定的上调，贝壳指数显示，成都的均价为15829元/㎡，这一数据环比上月上涨0.4%，同比上年则上涨了4.2%。
图据：贝壳APP
克而瑞四川的数据则显示，2月，成都二手房挂牌均价达到了“5·31”新政以来最高，去年6月的挂牌均价大约是1.87万元/㎡，之后一路走低，年底约1.77万元/㎡，而2月挂牌均价约1.95万元/㎡，是“5·31”新政以来的最高峰。
无论如何，经历了一季度去化超5万套，趋于平稳的成都二手房也已经成为市场上不可忽视的选择。
与快速去化形成对比的，是二手房的挂牌也在增加。从贝壳平台可以看到，目前成都的二手房挂牌套数为186751套，这一数据已经超过去年“5·31”新政后的超16万套。
图据：贝壳APP
但大量的挂牌背后是“快跑”的出货人吗？
现实来看，去年全年，全成都二手房成交就超过14万套，从去化量来看，现在超18万套的挂牌，依旧是良性。
但，大量挂牌背后，是谁在卖房呢？有专业人士指出，目前卖房的主要分为几种：
1、此前摇中网红盘，等待变现。
网红盘的挂牌入市，从去年新政之后开始变得越来越多。华润悦玺目前在二手平台挂牌套数为49套，电建洺悦府挂牌房源则达到104套，而在二圈层，昔日的网红盘出售更多，华润云庭的在售房源达到170套。
华润悦玺
这类房源成色很新，是标准的次新房，在二手市场也是很优质的货源。
2、卖小买大或卖旧买新进行资产整合或重置的家庭。
第二类卖房家庭算得上现在的主流，一些居住时间较久的老房子，对于许多家庭来说或许会面临空间不足、居住舒适度不够的情况，卖旧买新也就成为很重要的选择。
关于卖与买的关系也能从当前的新房市场体现，虽然比二手房市场回暖稍慢，但从2月之后，新房市场能否明显感受到热度，尤其是主城改善项目。
城东某高端项目开盘现场
这是最近两周的新房开盘数据，能够看到开盘即售罄的项目越来越多，而这其中，改善换房家庭是不可忽视的力量。
3、卖掉高利率房源置换低利率。
受利率下调影响，因为考虑换贷而换房的家庭也在逐渐变多。一种换房逻辑是“多出的利息加在房价里可以换一套更好的房子”。
对于动辄5.5%以上的往期房贷，现在4.1%的房贷是许多人难以拒绝的买房因素。贝壳研究院成都分院指出：“贝壳二手库存去化周期32.1个月，环比减少9.5个月。”
一二手库存房源量与去化周期
数据来源：贝壳研究院成都分院、锐理数据，库存去化周期=库存套数/近6个月均成交量
无论你是否看好当前的市场，位居全国第一的二手房交易量已经足以看出成都当前的城市热度。
但经历了2、3月的火热之后，或许并不会延续这一热闹。贝壳研究院成都分院在2月的月报中就指出：
2月，成都二手带看转化效率达到新高，观察过往带看成交比较高情况，分别出现在2021年3月和2022年6月，之后一个月交易量下滑幅度都在30%左右。由此可以推算，3-4月二手市场交易量可能较2月会下滑20-30%，基本相当于2022年6-7月水平。
关于价格走势，研究员则表示，房客预期差距与客群交易特征基本决定了价格趋稳的走势。
一方面，新增房源挂牌均价与成交均价差异率近10%。自2021年中开始价差率持续处于高位，而2021年以前均值为2%左右。新增房源挂牌价高于市场成交价，意味着房客价格预期的背离和交易摩擦，也是降低交易效率、阻碍市场修复的重要因素。
另一方面，150万以上总价成交占比不降反增，表明市场的核心驱动力是价格敏感度高、购买力较弱的刚性群体，如果价格过快上涨，又会反作用于市场交易量。因此，虽然交易活跃度上升，价格信心增强，但预计后市价格上涨乏力。
来源：成都商报
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