成都楼市:刚需自住,首付80万,在成都该怎么上车?

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提问：成哥你好，本人在成都工作多年，有成都一二圈层购房资格，今年打算在成都买套刚需自住房，预算在300万左右，可承担首付80万左右，请问老师我这种情况在成都该怎么上车呢？

回答：成都80W首付刚需该如何上车，要从如下几方面来看：排名前列，五城区兼具品质、地段、配套三方面优势的新盘总价基本在300w以上，首付80w很难选到兼顾两个以上优势的新盘，虽有一些低总价刚需盘，但并不能兼顾地段等各方面优势，成华区建议看看西府琅悦，武侯区和金牛区可以看看新城的新房，首付80万左右可以勉强上车；第二，“供应大户”天府新区的开盘频率在降低，目前核心板块上车总价也已达300w左右，天府新区热度能否提升，还得看新盘开盘的频率；第三，满五出台后，二手房成本增加，首付比例提升，如有“网红神盘”开出，势必会加大竞争，届时很可能会出现狼多肉少的局面。

提问：成哥，想买一个叠拼产品，300-450万，自住+投资，看了一个双流金河路五段新力蓝光弘阳的楼盘总价450万，西东朝向，还看了保利珑堂里院，成华龙潭寺，奥园云璟，成华动物园处。

回答：新力蓝光弘阳旁边是百合公园，还是比较宜居的，可以考虑，缺点是离地铁远了点。保利珑堂里院，周围没什么配套；奥园云璟也不是很好，北向是高速、立交；如果选，就按你这个顺序选吧。

提问：成哥好，坐标成都，想买一小面积房子用来自住，以后再出租或转手。之前看中了一套商办公寓，在东门地铁4号线300米左右，想着大运会临近，基础设施会有提升，出行也方便;但参考了成哥对其他小伙伴的问答后放弃了;现准备买套小面积住宅，我的选择正确不?相同价位小套一 ，北边在2.5环就能买到，南边和西边就去二绕了;过去曾说成都西贵南富东穷北乱，东边现在也发展的可以了,北边发展太慢却是事实;我该怎么选?无意中看到法拍房，能买么?

回答：思路是正确的，商住公寓不值得入手，入纯住宅更好。小户型建议买在地铁口更好，自住或出租都比较方便，更能保值升值，现在属于缓涨期，适合买入建仓，根据自己的生活工作半径，在附近选好几个意向楼盘，定向淘笋。法拍房新手不建议碰，表面便宜不代表真便宜，里面套路多。具体更详细的分析详见内部资源！

提问：成哥好，最近看中的一套二手房未满五，房子周边环境配套之类的比较满意，不过就是交易税费有点高，像这种未满五的二手房，怎么和房东去谈判降低总价呢？

回答：随着去年914新政的出台使得“未满五”二手房交易成本增加，加大了购房者的压力。如何与卖家谈判减轻压力建议以下几点：排名前列、对于首付预算较低的购房者来说，首要考虑因素是如何上车，因此可以将税费纳入购房款，在总价上面让步，虽然会提高自己负担的压力，但是可以减轻首付压力，也不失为一个对策；第二、对于首付预算较为充足的购房者来说，首要考虑因素是尽可能降低总价，因此可自行承担税费，迫使房东在总价上做出让步；第三、目前成都的二手房在经历了去年的涨幅之后，与新房相比优势不大，因此二手房下手更应谨慎，新房目前虽有小幅涨价，但相比二手房性价比更高，因此购房者可将留意新房市场，珍惜机会，及时下手。

提问：成哥好。下半年从地市到成都工作，地点高升桥，小孩小学低年级，要上学。前期在成都2016年前有房且一定涨幅但配套和学区不行待处理。如果买新房哪里较好？

回答：如果有高新区资格，重点考虑大源板块、新川板块、天西板块（高预算）。具体投资回报率高的楼盘详见内部分享！

提问：成哥好，有没有低预算二手盘推荐（除高新区），纯投资，行政学院附近的万科金色城市如何？

回答：中信城 中海右岸 中铁骑士府邸，万科金色城市，如果是那个片区选择，是可以考虑。具体更多低预算的二手盘详见内部！

提问：成哥你好，我乐山人，本来打算回老家买房，但我朋友跟我说在成都买商铺很火更能升值。我心里一直在打鼓就是买商铺到底能不能升值？

回答：买商铺能不能升值？主要分两种情况：1.如果商铺本身水分很大，那么长时间不升值也是正常的事情，很多购房者最初被售楼部忽悠，以高价买进了商铺，升值所需的时间自然被拉长；2.如果商铺本身水分不大，那么价格其实一直是呈上涨趋势，特别是一些干货商铺，价格上涨明显。购买商铺需要注意的问题是，它的价值取决于它的实际商用价值，受租金的影响，五年之内很难看到明显上涨，甚至于如果不幸买到水分很大的商铺，那么等商铺升值会需要更长的时间。

提问：您好，坐标上海，工作在浦东，夫妻一个金桥一个世博，小孩幼儿园小班，打算买一套总价450的学区两室房子自住，买哪里合适？

回答：浦东的学区房集中在浦东外环内，尤其是知名学校都在内环内的区域。你的预算可以看看东外滩，优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。圣骊河滨苑的一房，虽然小，但是房龄新，而且有学区配套，也可以考虑。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。

从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但是要兼顾学区的话，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。你的预算有限，挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。上海买房价值高的板块详见内部！

提问：成哥好，据说很多楼盘都办不下房产证的，如何规避这个风险？

回答：1、买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。2、商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，很多地方现在干脆就规定商改住就不给办房产证。3、手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全 没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。

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