成都二十年房产板块格局变化之:温江篇(下)

卷首语

回顾成都房地产这20年的发展，城市格局不断扩容和提升。不论从产业布局、人口聚集还是板块功能都发生了很大的变化。四川知道将会在2020年4月开始启动系列的大型报道，从区域发展、板块格局、产品价格等等各个方进行梳理，让我们重新认识“新旧”房地产板块的现状与未来，看清新发展和新机遇。4月初，四川知道携手四川中原地产启动了对成都二十年房产板块格局变化的持续报告，“温江篇”已持续推出两期，分别从温江的区域发展、板块格局、楼市变迁、产品变化解读温江。

温江是成都少有获“国际花园城市”称号的区域，宜居价值明显，随着高价地的亮相，温江楼市也将发生革命性的变化，3.0品质改善时代正式来临。本期温江下篇将从成都楼市格局演变、城西楼市发展趋势、温江地产变革三个角度剖析温江楼市3.0品质改善时代。

一、主城地价进入万元时代，

产品结构进入改善、豪宅时代

成都楼面价在2017年创下峰值，2018-2019年开发商拿地热情不减，楼面价有所回落，到2020年，主城楼面价重回万元大关，近郊楼面价突破8000，截止到2020年4月9日，主城楼面价过万项目累计71个，近郊楼面价过8000项目共43个，加上建安费用、精装费用、营销费用、配建等各项成本，保守估计主城房价将全面进入25000+时代，近郊房价将进入15000+时代。

中原监控数据显示，2017年11月成都开启摇号销售模式后，主城区预售价格超过2万项目共86个，其中超过3万项目共13个，高价地项目在2019年、2020年大规模入市。

以2017年为分水岭，2016年90㎡以下产品因为刚需上车客、投资客集中消化迅速去库存，受高价地影响，2017年后90㎡以下产品供应迅速下滑，成交端口表现略微滞后，从2018年开始逐年降低。值得一提的是，2018年后， 110-130㎡、130-150㎡供需占比均在20%左右，150㎡以上产品供需占比在2019年达到30%以上。90㎡以下产品随着低价地的出清将逐步退出楼市舞台，品改、高端豪宅占据楼市主力。

此外，中原监控数据显示，主城区从2016年进入套均100㎡，此后连年增长，2019年全年套均成交面积136.90元㎡，2020年一季度套均成交面积145㎡，套均总价突破300万，从成交套均面积及总价看，主城的高端改善趋势明显。

主城的高端改善趋势注定主城只能吸附高净值的购买人群，而部分刚性需求、改善需求将被迫外溢至近郊，甚至远郊。主城高端改善化、近郊楼面价不断攀升使近郊也正在向改善全面过度。

  二、城西土地稀缺，

改善客群被迫外溢

主城区土地供需青羊最少，开发接近尾声

城西土地资源的稀缺主要体现在供应端口。2013年至2019年，青羊区是主城区土地供应宗数最少的行政区域，近7年累计供应土地61宗3700亩。

城西青羊区各板块特征：内金沙、内光华、外金沙、外光华板块开发成熟，可开发用地少，温江处于房地产开发中期，交通便捷，是城西新兴发展板块，未来将承接城西主城外溢客户，有望成为热门区域。

城西三环内成交土地以中小地块为主，量少价高

青羊区三环内涉宅土地近7年仅成交8宗，7宗土地占地面积在30亩以内，城西三环内土地呈零星布局、散点开发，且楼面价高企，在售项目备案均价均超3万元/㎡，产品为城市高端豪宅，待售项目楼面价基本在15000元/㎡以上，容积率2为主，产品方向也必然是高单价城市豪宅。

青羊区三环内2013-2019年土地成交明细：

三环-绕城成交土地以外金沙、外光华为主。外金沙板块土地成交集中在2013-2016年，剩余未开发土地以中铁建137地块为主，外光华待售项目以高价地为主，也就是说，未来城西三环内售价基本在3万元/㎡以内，而三环至绕城主力售价在2.5万元/㎡左右。预计未来400万以下在城西主城范围内置业难度会很大，城西改善客户外溢是必然趋势。

青羊区三环-绕城附近2013-2019年土地成交明细：

产品供应上，三环内已经亮相的高价地项目中铁建西派浣花户型面积段为170-260㎡，绿城凤起朝鸣高层面积段165-195㎡，叠墅215-385㎡，合院460-660㎡，这两个项目总价动辄上600万，针对的是深改、顶豪客户，普通改善客户已经很难在主城置业。

三、温江成城西改善外溢优选，

品牌开发商高端产品选址温江

温江作为承接城西外溢客户排名前列站，生活环境、配套在上篇中已经有全方位报道，近几年地价成倍上涨也让房价水涨船高。经过1.0、2.0的发展阶段，现已迈入3.0品质改善发展阶段。

温江承接主城外溢客户的主要依据是：主城供应稀缺、门槛高，温江单总价有优势，产品品质因为品牌房企进驻有保证。

目前已经呈现的品质改善项目总价基本在250-300万之间，与主城总价能级差别明显。而根据已经亮相的项目来看，多数项目的品质不逊于主城豪宅，容积率在2.5以下，产品以低密低容（洋房、小高层、别墅）为主，精装呈现，自身配套方面有星级会所、泛会所、品质园林景观等。

3.0品质改善时代关键词：低容、大平层、改善面积段、精装

典型项目信息：

温江光华新城正是上述6个项目的集中供应地。从已经入市销售的佳兆业珑玺、中南云樾的项目定位来看，已经是目前温江的房价的天花板所在。从销售情况来看，符合高端项目销售节奏，在温江的市场接受度不错。

值得注意的是，温江的品质改善时代即将在2020年全面爆发。

据悉，尚未入市的德商天骄城、雅居乐铂光雅府、金强凤溪院子、金科博翠湾四个项目将在今年入市销售，并且四个项目的定位都不低。

“专做高端”的“新派豪宅大师”德商在温江又一天骄系力作——德商天骄城将很快与市场见面，作为当前“最红的”新派川籍房企，德商在温江落子的天骄系也将是德商在整个2020年的明星级项目之一，旗下“天玺”系项目每每面世便搅动高端豪宅领域格局，而温江的“天骄城”剑指高端，试图搅动区域的高端领域的意图不言而喻。德商每一座天骄项目都保持了热销的态势，四川知道将在后续文章对德商进行案例解读，深扒德商天骄城的项目内核，看他如何在温江实力PK对手。

以4大高端项目布局大成都的雅居乐，位于光华新城的雅居乐铂光雅府也将很快亮相，擅长做高端的雅居乐在温江的这个项目定位不凡，独有特色的森林式住区，点式大围合的布局，尤其是大平层产品将是其项目产品的亮点。

金强凤溪院子的合院产品也将是温江3.0品质改善时代的经典作品，这是温江实力本土房企重出江湖，以中式建筑产品回归温江的精品级项目，温江较大本土房企又将以什么样的方式和产品精髓在区域高端市场领域角逐，值得期待。

无疑，随着温江配套的全面改善，温江的居住也将在2020年进入全面品质改善时代。有中南、佳兆业在前，德商、雅居乐、金科、金强等房企的项目在今年接连推市将再次强大温江高端居住阵容。

2020年，温江的高端居住领域，会有很多可以讲的故事。

来源：四川知道

小助理有话说：

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