成都楼市:房产投资有两派,市中心核心派,郊区派,你是哪一派?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好！投资买房一定要往市中心核心区域买吗？

回答:房产投资有两个派，一个是市中心核心派，紧守繁华地带核心地段买；第二个是郊区派，买那些能被城市两头包住的郊区。

但是作为一个投资初学者，或者作为一个房产还不是特别多的投资人，尽量去买市中心。市中心配套齐全；交通发达。这些配套导致市中心有大量的人流，居住体验就会非常的好。同时作为投资而言，抗跌性也非常的好，几乎在大部分的上涨行情中，市中心都是领涨的，当然不排除郊区领涨的现象。一弊就是可能市中心涨得不是较快的。

提问：成哥你好！能否帮分析一下奥园新希望锦官芳华这个房子,这个房子位置在背面是不是发展前景不太好呢？

回答：这个楼盘整体来说高不成低不就，很多中介给你推送，说明我们恰好要避开这种楼盘。这个楼盘当年拿地价不便宜，目前开出来的装修均价差不多在1.7-2.2万之间(大多数均价在1.8-1.9-2.2万），然后说他刚需吧？又只有13层的小高层设计（可能是受周边航空管制），说他改善吧？有两梯4户，并不纯粹。所以，这是一个大概率会顺销的楼盘，所以中介不遗余力地向你们推荐这个楼盘。归根结底，还是看你的预算和心理。这个楼盘适合210来万预算，又有强烈新房+主城情节的人群购买。但是定价偏高，周围比较偏僻荒凉，配套较差。有200多万的预算，买附近的品质二手楼盘不香吗？比如附近的华润翠林华庭、招商雍华府。

提问：成哥你好，为什么市区二手房的涨幅明显但却还不如近郊区房呢?

回答：值得投资的房子其实大都在城乡结合部，首先，单价低，原因很简单，总是便宜易涨；二是由于价格低廉，吸引了外来人口，逐渐成为存量人口；三是规划只能在有空地的地方进行，而且可以有大规模的工作。城市地区的密度很高。当然，并不是所有的城乡结合部都值得购买。具体原因及分析详见内部！

目前，大多数成都人都喜欢新房。大多数年轻人更喜欢在郊区买新楼房，而不喜欢在市区买破旧的旧楼房。因此，郊区新建楼盘的价格越来越高。当郊区的二手房价格与市区没有差别时，主城区的价值开始回归。所以在现阶段，先买主城区的价值洼地。具体更多分析详见内部！

提问：成哥您好，新成都人，职业经理人。爱人全职，一男孩16岁。目前在成都有三套房，一套在青羊，三房两厅，市值190，无贷款，自住；另两套在红牌楼（银泰香长林小区和中海名城小区)，目前有贷款共220。中海持有4年多，租赁市场平淡。请教几个问题:1、红牌楼是否值得继续持有？2、看中目前自住房隔壁小区一套，面积135，总价330，如果卖出红牌楼置入该房是否可行？3、手上有自有可用资金不多，如果还想在成都投资，暂时没有房票，儿子18岁有一套购房资格，应该怎么规划？4、其他城市持有五年为上限，99%确定性的机会有吗？

回答：你好，趁现在成都静淡市，正好做置换。随着成都城市化进程的加快，郊区与城区的差距确实会拉大，改善需求会压倒上车刚需。市场是分阶段的。不同的市场处于不同的阶段，主导力量也不同。

在起步阶段，市区和郊区的房价差距很小，城区价值不断提高，城区快速上涨。发展扩张边界阶段，刚需主导，新区涨得快。成熟期以改善为主，市中心大户型迅速崛起。在同一个市场中，可能同时存在两种影响力。

例如，成都既有新区扩张，又有存量改善。因此，未来城区和郊区会更加均衡，价差可能会缩小，但空间不大，变化也会非常缓慢。先改善需求，再考虑投资郊区次新盘。以出手武侯老房置换。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好！摇号摇到了合能铂悦华庭，看到网上评论对楼盘都很差，纠结想退房了，我是自住，想请成哥点评下这个小区的优缺点，以后发展怎么样！

回答：客观来说，合能的口碑确实不太好，但是在价格面前这些都不重要，你如果退房了，你还能买哪里?性价比低的楼盘还能买得到吗?铂悦华庭本来就卖的是一个刚需价，你不可能以豪宅的标准来要求它，所以降低预期，买了就安心了，至于那些网上说的不必纠结。

提问：成哥你好，你觉得成都这个省会城市的远郊盘怎么样？远郊能买吗？

回答：如果要买郊区，要注意地铁和人口同时引进，这样才值得投资。许多郊区只是政府的蛋糕。没有大的基础设施和配套设施，普通民众很难生活，投资应该更远。

二手房无法高价出售，相对稀缺的别墅产品，升值潜力也未必很大。一方面，主要城市的房价在上涨，另一方面，郊区的价格溢价非常困难。对于那些资金充裕、想通过购买房地产来保护资产的人来说，最安全的选择是相对核心板块，优选中心或郊区，能够承受刚性需求溢出效应。

购买郊区时，请注意以下几点：超过25公里上班以上要小心；不要问市中心的土著人在哪里买房子；政府规划的郊区可以考虑。具体分享详见内部！总之，对郊区的购买，要有充分的规划和心理准备，并做好计划保持较长时间。另一方面，考虑更多的自住生活，把郊区的规划与未来的生活和工作条件结合起来，避免“误购”！

提问：成哥你好，高新区刚3资格，在高新上班，子弹500个，想买套自住改善型的 。之前参与了万科公园5号的摇号没中，准备继续摇号麓湖，但麓湖芸洲交房是25年犹豫了，有什么小区可以推荐吗？新川板块可以关注吗?

回答：高新南区刚三，去买麓湖基本来说就是浪费时间，意义不大，建议考虑一下这几个楼盘：南城都汇，数量多；cfc或者中洲锦城湖岸，改善型产品，性价比也不错；新川的金隅金成府或者麓鸣九天，基本可以保证买到；合景泰富的臻林，价格合理可以对比一下，离天府二街最近。成都价值高的板块推荐详见内部分享！

提问： 成哥你好，在成都市区有一套房，款已付清，现在手里有20,想在大丰看二手老房子，是现在下手，还是等疫情稳定了再说，经济有限不敢下手买新房，希望成哥给点意见。

回答：你好，投资不建议买太老的房子，没有太大升值潜力，未来跑不赢新盘或次新盘。子弹20太少，影响选筹的判断和选择，买错比买贵更可怕，建议你把成都市区全款房进行抵押融资，扩大资金流，选择的范围会更大，会买到更有价值的板块和楼盘。子弹有限主要有两种打法：一种是在成熟商圈附近找小房子，另一种是在近郊新区买新一点的大房子， 我更加倾向于排名前列种，买得比较稳一点，各种配套也会好一些。

提问：成哥你好！高投ICON怎么样呢?普通需求能摇到吗?普通需求南城都汇摇到的概率大吗?投资的话，普通需求该去摇高投ICON还是南城都汇?

回答：高投和郡就一个纯刚需小户型楼盘，按理说应该不会很抢手，但是因为总价太低，也说不定能不能熔断，反正相对于南城都汇来说，普通资格买到高投和郡的机会应该要大一些。投资肯定是南城都汇收益最可观了，但是摇南城都汇普通资格基本是跑起耍。

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