利好不断!现在进场买房,坑也不少!

最近关于楼市的好消息真不少：

1、宏观方面，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心较新公布：2021年12月20日，贷款市场报价利（LPR）为一年期LPR3.8%，五年期以上LPR为4.65%。

其中，一年期LPR是在连续19个月后，首次出现下调。

坦白讲，五年期以上LPR保持不变，对普通购房者来讲，并没有实质性的改善。但作为实体产业和经济贷款主要参考的一年期LPR下调，无疑让房企的融资环境开始回暖。

房企资金链不那么紧张，购房者买到“烂尾楼”的风险也就小了很多。

2、虽然五年期LPR报价未变，但从各个城市来看，房贷利率正在回调，且放款速度也在加快。

据贝壳研究院近日发布的数据来看，12月贝壳研究院监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点。12月平均放款周期为57天，较11月缩短11天。

就成都地区而言，首套房贷利率较低已经回落到5.64%，二套利率暂无调整，仍为6.125%。

从很多购房者的口径来看，两周内放款也不是什么稀罕事，和今年上半年相比，真是天壤之别。

3、打折促销的房源增多。

一些知名的开发商已经在低价售卖低楼层洋房、还有一些开发商因降价开盘被业主投诉维权......

虽说这些骚操作很多，但对于现在进场的购房者来说，确是实打实的利好。

但是小妹还是要提醒现在进场的购房者，年底楼市大促，各种操作层出不穷，比如开发商向你收取诚意金，或者定金，或者订金，你能分清三者之间的区别吗？

今天小妹就跟大家说道说道。

1

诚意金没有法律效应

“诚意金”也称意向金，主要出现在房屋买卖过程中，由买方支付一定数额的款项表达购房的意向；其并非法律意义上的概念，也并不是法律意义上的违约金、定金、订金。

无论是新房还是二手房，诚意金都属于预付款性质,若在此过程中买卖双方未能签订买卖合同,则开发商或者中介公司应将诚意金退还买方;若诚意金已支付给卖方,则诚意金根据合同约定转为定金或者购房款。

2

订金不具有担保性质

订金本质上也类似于诚意金，是买方表达购房意向的一个预付款，并不具有定金的性质或者担保的性质，在买卖双方发生纠纷时订金是需要退还的，并不发生没收或者双倍返还的法律效果。

《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”。

3

定金是债权的担保

关于定金，根据《合同法》排名前列百一十五条规定:“事人可以依照《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。

根据上述规定,定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为履行债务的担保方式。根据《民法通则》《合同法》《担保法》及民法的有关理论可知,定金具有下列法律特征：

(1)定金具有从属性。定金随着主合同的存在而存在,随着主合同的消灭而消灭。

(2)定金的成立具有实践性。定金是由合同当事人约定的,但只有当事人关于定金的约定,而无定金的实际交付,定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对扌方,定金才能成立。

(3)定金具有预先支付性。只有在合同成立后,未履行前交付,才能起到担保的作用。因此,定金具有预先支付性。

(4)定金具有双重担保性。即同时担保合同双方当事人的债权,也就是说,交付定金的一方不履行债务的,丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的,则应双倍返还定金,即现实生活中所谓的定金罚则。

买房不易，购房者在买房路上可能遭遇的骚操作还有很多，后续的文章小妹也会继续跟大家分享。

在年末这个买房节点上，还是先祝大家顺利上车吧！