较高院判利:借名买房规避限购政策的,合同视为无效

2021年3月15日，国家统计局发布了经济数据和70城房价指数。

1-2月份，中国商品房均价已达到1.1万元/平方米。

随着房产价格加速上涨，以上海、深圳、杭州等价格上涨幅度较大且供应持续紧张城市陆续出台限购、限贷政策，从经济学角度限购政策是从需求端解决问题，减少总需求量，进而缓解房价上涨的压力，但任何政策均有两面性，限购政策被大多数人解读为房价将加速上涨，因此就发生了本来没有购房需求的人加速进场有投资需求的人因限购无法自己购房通过借名买房，春节前夕杭州、深圳等部分楼盘摇号前被爆出“代冻资”服务，引起不小的舆论风波。

在此我们不讨论房地产市场后续如何发展，但大量的借名买房存在，特别是非亲属好友之间的借名买房，势必会产生纠纷，因此有必要对借名买房的相关法律问题进行分析和风险防范进行提醒。

一、借名买房的原因

1.规避法律、政策：

（1）规避房屋限购令政策;

（2）规避限贷令以及其他贷款障碍;

2.争享特定购房优惠;

3.隐藏真实的财产信息; 

4.其他原因。

二、借名买房的风险

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解、不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的相关规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.房产被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行。

借名买房协议的效力问题存在两种观点，排名前列种认为借名买房协议有效，主要理由是限购限贷均属政策范畴。根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，还是从2021年1月1日开始施行的《民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护”，只要借名协议不存在无效情形的，对双方就有法律约束力。此前大多数地方法院均持该种观点，较高人民法院在（2011）民申字第261号民事裁定书亦持该种观点；

徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。

购房该裁定将绕开限购的借名行为认定为有违“公序良俗”，进而否定其效力。

笔者认为，在住房供应紧张的城市，如上海、北京、深圳、杭州、成都等很多楼盘报名人数上万，中签率基本都在5%左右，甚至更低的情况，就已说明房产供应问题已经具备公共属性。较高人民法院将借名炒房获利行为，认定为“不当获利”进而以违背“公序良俗”为由认定借名买房协议无效具有一定合理性，但需要探讨的是部分地区虽然存在限购但供应并不紧张，甚至随后的限购政策有可能松动甚至完全取消。

对于这这种情况是否不妥，我们无法进行衡量，从较高人民法院上述的观点有一定的风向标，值得大家关注。

随着城市网红盘的齐开，量价低，这一类代持增多。如杭州，规定中签率在10%以下楼盘取得产权证之后静止5年转让，进而加大纠纷的概率。

如果借名买房协议被认定为有效的前提下，法院对此类案件的处理基本两种观点：排名前列种，借名人请求法院确认对应的房产归借名人所有，主要依据为《较高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”（注：该条在较高人民法院关于适用《民法典》物权编的解释 （一）中仍保留）认为不动产登记簿记载存在错误，现借名人有证据证明自己是实际的权利人，因此请求法院确认。部分法院采用此观点，比如杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终第3405号民事判决就持该种立场。

第二种，借名人与出名人之间的借名买房协议，借名人享有的仅为债权，不是物权，借名人无权请求确认房屋权属的归属，仅能要求借名人配合办理过户登记手续。（2020）较高法民在328号民事裁定书中认为，司法解释第二条仅指因利用虚假资料骗取登记或登记机关登记错误的情形下实际权利人的救济措施，不包含因法律原因导致的物权变动，对该条司法解释进行了限缩。因此事实上的产权人仅能请求法律上的产权人配合办理变更登记手续。

出名人与出卖方签署买卖合同但没有办理权属登记之前，借名人无法要求出名人配合办理过户手续。值得注意的是法院对于不具备购房资格的人，不管是要求确认房屋产权归属或请求配合办理变更登记手续的请求均不予支持，因此不具备购房资格情况下无法通过该种途径维护自己的权利。

普遍的观点认为借名买房，出名人与借名人之间成立的是合同法律关系。早期台湾地区有认为双方之间关系为信托法律关系或委托法律关系，但最近通说认为双方之间应为无名契约。因此借名人对出名人之间是债权债务法律关系，借名人对出名人仅享有的债权请求权，不能直接成为房屋的所有权人，无法排除执行。较高人民法院在（2020）较高法民再328号民事裁定书中亦持该种观点，这无疑加大了借名买房人的风险。在《民法典》和现有司法倾向下，借名人想要排除强制执行的可能性较小。

如何防范风险？

JUST DO IT发露

1、通过微信公众号较高人民法院司法案例研究院8宗案例来看，不建议大家借名买房，如果要借名买房，需要对借名人足够的了解，除此之外还需要了解借名人是否有不良嗜好，大额债务等。

2、借名买房，需签约合同，明确双方义务，约定配合过户等情况，记得录音录像。3、保留成套的收据，如合同、发票、契税票、物业合同等。4、日常关系的维护。附件：

案例一：谭某兴与雷某志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷案——民事裁定书 (2011)民申字第261号借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

案例二：案件：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐某欣、曾某外案外人执行异议之诉案——民事判决书(2018)辽民终211号因借名买方需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

案件三：任某1、任某2合同纠纷申诉案——民事裁定书(2017)京民申4182号对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

案件四：赵某章、赵某所有权确认纠纷案——民事裁定书(2016)津民申1745号

借名买房情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

案件五、商甲、商乙合同纠纷申诉案——民事裁定书(2017)京民申2338号书面合同不是借名买房的必要条件。

案件六、姚某丽、姚某云、关某花与章某文返还原物纠纷案——民事裁定书(2015)新民申字第1879号不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

案件七、罗某红与深圳市住房和建设局收回经济适用住房纠纷案——行政裁定书(2016)粤行申984号借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。

案件八、汤某房屋买卖合同纠纷案——民事裁定书(2015)高民申字第04334号借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

来源：成都纯净房子