改善买房难?成都这些改善房源普通资格可上车

超大城市，成渝双城经济圈的中心城市，都是成都当下的新身份。超级吸引力，让这座城市成为越来越多人就业、生活的选择。

日前，由成都商报房产发布携手成都房产发布小程序策划的金秋购房节正在如火如荼进行中，我们开启的超大城市购房攻略也在不断更新中。今天，给大家送上的是超大城市购房攻略第三篇——我们来说说，成都改善买房有哪些选择。

改善现状：置换难，摇号难

在成都，哪些人算是改善人群？在看房之前，我们不妨先来看看成都改善购房的画像。

成都的改善购房一类是拿着刚需资格想要一步到位的购房者，另一类则是以小换大或以旧换新的“真改善”，他们以期通过换房让居住更舒服。而改善产品的面积定义，业内通常以144㎡为基准，超过这一面积即为非普通住房，我们将其定义为改善产品。

有刚需房票又有改善预算的这一类购房者，算是站在成都买房市场顶端的骄子，而我们今天主要来探讨的是，手握普通购房资格的真改善们。

卖房再买房，在限制家庭套数的市场背景下，成为成都许多改善家庭的“必经之路”。

当下的改善有多难？

一方面由于二手房的价格限制，导致二手房的交易放缓，卖房难，成为许多业主置换的阻力；

另一方面，改善家庭在摇号中多数只属于普通资格，这在摇号中没有优势。一些极具性价比的项目几乎都由刚需家庭报满摇号，比如9月30日开盘、位于天府新区的招商时代公园，总价300-400余万，面积120-166㎡，最终，这278套房源被无房和棚改家庭报名熔断；位于成华区二仙桥板块的新希望万科知园，建面110-273㎡，产品囊括了高层和叠拼，单价2.1万，最终274套房源被无房和棚改家庭熔断。

总价300-400万左右，单价跟周边有一定剪刀差的项目，都是资格和预算先进的刚需们的优选，而这类项目，真改善们显然并不具备优势。

改善外溢，其实选择很多

看似改善买房难，但其实成都的改善产品并不少。

中原地产研究院发布了这样一组数据：从2016年到2020年，大成都新房成交面积段分布呈明显上升趋势。这其中，70㎡以下的产品几乎被边缘化，此前流行的90㎡左右的户型也被快速压缩，70-90㎡的市场占比从32.25%暴跌至3.58%，即便是90-110㎡户型的市场占比也快速缩水，从39.81%下降至25.89%。

数据来源：四川中原地产研究院

小户型的市场占比被压缩，而大户型则担当了成交主力。

130-150㎡的市场占比由2016年的3.96%上升至2020年17.09%，150㎡以上的市场占比由2016年的8.32%上升至2020年17.26%。从数据中不难看出，中小户型产品已逐渐失去竞争力，正在慢慢退出市场，110-150㎡的产品开始成为市场成交主力，上涨趋势明显。

数据来源：四川中原地产研究院

无论是供应还是成交，改善都占据了这个市场的主力。

而在另一方面，一组今年1-9月成都一二圈层个总价段住宅成交套均面积的数据也透露出了改善更加清晰的价格轮廓：总价在200-450万左右。

这个价格段，其实选择的范围很广，尤其是随着二圈层在交通和各项生活配套的发力，改善外溢成为一种很常见的现象。

此外，在当下市场，因为居住理念和家庭结构的更新，新产品的户型和功能都更加丰富，比如3房的起始配置，更多项目的标配做到了4房设计，在功能上能满足许多家庭的改善要求；在产品端，大开窗面、横厅等设计保证了采光，并且会在园林处设置更多互动空间，让生活实现社交功能。比如，位于温江的德商天骄城，就在小区内部设置了专门的儿童会所，满足小业主的需求。

德商·天骄城鲁道夫儿童会所

从家庭需求出发选房

选房清单提前看

改善买房真的难吗？如果把选房的目光放得更远的话，其实答案是并不难。

从现在许多购房者的买房心理来看，以价格为主导的购房理念影响比较深，从购房者的心理来看，买到区域的低位，似乎就是机会。但其实，如果按照自己的总预算来看，区域上符合自己的预期，而在户型设计中能够满足家庭居住的人均结构需求，买一套适合自己的房子其实并不难。

我们从现在的市场淘了许多房源，这些项目盯紧看，普通资格今年上车也有机会！

鹿溪樾府

坐标：天府新区兴隆湖板块

产品类型：小高层、洋房

户型区间：117-172㎡

项目由中国铁建地产携手成都天投打造，定位高端，稀缺百亩大盘，阔尺中庭，有小高层、洋房两种产品。主力户型建面约117-172㎡。项目最近批次取证是南地块的545套房源，精装均价23375元/㎡。目前板块配套已在加速呈现，改善客群可关注。

万科天府公园城

坐标：天府新区沈阳路东段

产品类型：高层、小高层、叠拼

户型区间：138-266㎡

这是天府新区万安板块的热门项目，几乎每次取证都是区域内关注的重点。高层、小高层、叠拼，这个占地接近280亩的超级项目，满足了多种家庭的需求。最近批次是10月13日取证，推出220套房源，清水单价15880-29999元/㎡，主力户型总价约300万~500万。

万科·星曜天府

坐标：天府中心板块

产品类型：大平层

户型区间：175-365m²

项目位于天府中心板块，周边生态资源不错。占地约50.2亩，容积率2.0，由6栋高层住宅+4栋商业组成。产品为建面约175-365m²寰幕大平层，均价2.8万/㎡，总价460万起。目前项目还有建面约175㎡、203㎡、253㎡的少量房源。

人居越秀·和樾林语

坐标：天府新区鹿溪河公园旁

产品类型：小高层、洋房

户型区间：112.88-143㎡

项目位于科学城板块鹿溪河旁，整体156亩，分南北两大地块打造，综合容积率约2.0。距离最近地铁站18号线兴隆湖约1400米。自带10000㎡滨江商业街，周边有天府新区教科院附小和天府新区教科院附小西区两所小学。目前还有剩余房源，参考价格21000-24500元/㎡。

荣盛时代天府

坐标：天府新区兴隆湖南侧

产品类型：叠拼、小高层

主力户型区间：130-170㎡

项目位于兴隆湖南侧两公里、天府大道以东200米的位置。总占地157亩，分A、B、C、D四块地，整体容积率为2.25。这是区域内比较少有的超百亩大项目。多为南北朝向纯板式结构。自身配建约77亩代建绿地，营造推窗见景、推门见绿的宜居氛围。主力户型建面约130-170㎡，目前有剩余房源，单价2.1-2.5万/㎡。

德商花样年·碧云天玺

坐标：天府新区麓山麓湖板块

产品类型：高层、洋房

户型区间：170-307.27㎡

项目总占地约118.2亩，容积率2.0，周边五大生态公园环绕。自持约3000㎡公园商街，生活便利。较新批次精装均价24500元/㎡，目前还有少量剩余房源，户型建面172㎡/188㎡/280㎡，总价约400-500万。

奥园ONE墅

坐标：成华区致兴三路附近

产品类型：花园叠拼

户型区间：154-267㎡

项目位于建设路商圈辐射范围内，生活配套、教育资源不用多说。小区采用大园林、大楼间距的设计，泛会所总面积约1300㎡。产品都是独栋化设计，户型均为5房设计，上叠两层，下叠和中叠都是三层，兼顾功能和尺寸，总价约428万/套起，目前还有剩余房源。

保利·和光逸境

坐标：高新区新川板块

产品类型：高层、叠墅

户型区间：约131㎡

项目位于高新区，紧邻新川公园，配套优越，占地58亩，包含15栋叠墅、三栋高层商办、两栋小高层住宅及一栋低层商业，整体容积率为2.5，其中叠拼15栋：3-11号楼，16-21号楼，全部为6F，1T2户。较新批次推出34小高层住宅，精装单价28191-32741元/㎡。

中国铁建·西派金沙

坐标：青羊区西三环外侧

产品类型：高层、洋房

户型区间：123-178m²

项目位于青羊区苏坡街道百仁社区，产品由大平层+洋房组成，附近有西南财大（光华校区）、成都市泡桐树中学、电子科大（九里堤校区）等，还有百仁公园、苏坡公园和金沙河滨公园。本批推出372套房源，高层户型建面约123~177㎡，洋房建面约178㎡，精装单价26866-34326元/㎡，总价约298-524万。另外，上批次还有少量剩余房源。

正荣润锦府

坐标：武侯新城

产品类型：小高层、洋房

户型区间：125.85-373.41㎡

项目是正荣“润宸”系在全国的排名前列作品，是高端“正荣府”系产品的升级之作。总占地约44亩，容积率2.0，由12栋9-16层的1梯2户和2梯2户小高层洋房组成，整个小区仅440户。125㎡/140㎡均为套四或可变套四灵活幻变户型，另有少量下跃户型。较新取证批次仅220套，总价约298万起。

绿城桂语朝阳

坐标：武侯新城

产品类型：高层、叠拼

户型区间：109㎡-139㎡

项目位于武侯新城板块，占地约55亩，容积率2.0。首批次产品为5-17F高层，建面109-139㎡，均价约25466元/㎡，清水交付。目前进入顺销阶段，还有少量房源。

龙湖学樘府

坐标：金牛区

产品类型：高层、洋房

户型区间：90.78㎡-215.29㎡

项目占地面积约11.88亩，距离2号线茶店子客运站地铁站约700米，与27号线金牛公园站（在建）约200米。附近有金牛公园、新金牛公园以及茶文化公园；周边除了社区底商，大型商业有龙湖西宸天街、凯德广场等。本次开盘高层（建面约114㎡）为22层，2T4户；洋房（建面为117㎡和210㎡）为3层，1T2户，清水均价27277元/㎡，装修标准2900元/㎡，总价330万/套起。

保利北新时区

坐标：新都区斑竹园板块

产品类型：高层

户型区间：112-136㎡

项目是保利品牌旗下的TOD产品保利时区系，落地新区斑竹园板块，占地约135亩，也是地铁5号线廖家湾站的TOD站点。在这个项目中，TOD站点两侧规划有两个双塔地标，以毗河为平台，如同打开的门廊。主力户型112-136㎡，项目销售中心已于10月开放，预计较快11月取证。城北的改善客群可关注。

华润置地未来之城

坐标：龙泉驿

产品类型：高层

户型区间：119.06㎡-201.8㎡

项目位于东安新城，总占地约532亩，主打大城生活，体育场馆、大型商业、学校、医院等，配套一应俱全。周边已呈现的东安湖体育中心距离项目约870米。项目分6期开发，较新取证的458套房源位于三期，占地约89亩，打造了17栋小高层。主力户型为118㎡套三，142㎡/160㎡/200㎡套四，总价223-533万/套。目前正在进行报名登记。而上批次3月推出的房源已经售罄。

来源：成都商报房产发布