贰爷:限价之下,房价地价如何联动?

最近成都发布了一系列的经济指标，总体来看：经济运行良好，但是房地产数据，让人揪心。

宏观数据

固定资产投资保持同比10%的增长，但是房地产开发投资数据很难看，房地产开发投资同比减少18.7%，降幅继续扩大，比1-3月扩大0.5个百分点。

开发投资较大幅度降低，重点两个方面原因：其一，如果成都整体城市库存较多，去库存化压力较大，消化周期较长，影响开发投资额，但是目前不是这种情况，目前经过连续两年的去库存，整体库存已经降到非常合理的位置，优质住宅库存严重不足，目前影响开发商投资意愿的是开发商盈利无保障，政府限价，难以获利，所以开发商投资情绪低落。二是由于市场限价等诸多因素影响，开发商原有楼盘捂盘惜售，新盘也无推盘意愿，房地产开发企业在主要板块土地购置面积下降。接下来如无大的改观，房地产开发投资增速，依然不乐观，新开工地会进一步下降。

商品房施工面积15818.4万平方米，同比减少6.6%；商品房竣工面积460.9万平方米，同比减少36.5%。这两个数据同步下降，且是较大幅度同比下降，可以品味出期间的“冷”，施工面积1.58亿平米，其中有大量是已售的面积，所以对于后续的新售面积无帮助，施工面积处于持续下降状态；而竣工面积，是符合竣工验收条件可交付使用的面积，同比下降34.9%，这个数据很难看，是时候采取措施，确保不出现“房荒”。

土地财政的逻辑

土地财政主要构成是土地出让金加上与房地产相关的税收收入，土地财政是地方政府财政的核心，超过地方一般预算收入的一半。因此，相关部门和开发商是房价上涨的受益者，开发商是地王的制造者，地方财政是地王的较大获益者。 

土地财政收入简况： 2014年，土地财政贡献了地方财政收入的35.63%；2015年国有土地出让收入达到4.26万亿；2003-2015年间土地转让金与地方一般预算收入之比平均为49.74%；2014年与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%。

地方政府通过低成本征地，包括农业用地、工业用地等进行土地收储，再高价格进行土地招拍挂，获得土地出让金弥补财政缺口。土地出让收入用于征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设、基础设施建设，这是任何城市的土地财政的基本运营模式。

如果土地流拍增多，必然带来土地出让金大幅降低，用于新的土地收储就会减缓，城市开发建设、基础设施建设的投入必然会减少，那么对于城市的发展是非常不利的。所以过多的土地流拍是我们不愿意看到的。

2018年成都住宅用地主要流拍概况

武侯区流拍地块：

土地位置：武侯簇桥街道办事处七里村5、6、8组，簇锦街道办事处铁佛村7组

用地面积(亩)：206.5303

土地用途：住宅用地、商服用地

容积率：总建筑面积不大于358575平方米

起拍价(元/平方米)：8500

计算容积率：≤2.6

因报名人数不足，最终流拍

天府新区两宗流拍地块：

1#土地位置：天府新区华阳街道鹤林村三、五组（剑南大道东侧、沈阳路北侧）

交易方式：拍卖

用地面积(亩)：72.4831

用地性质：住宅兼容商业用地

容积率：2.0

起拍楼面价（元/平米）：9004

竞得者：未达底价，流拍

2#宗地土地位置：天府新区华阳街道鹤林村三、五组（剑南大道东侧、沈阳路北侧）

交易方式：拍卖

用地面积(亩)：59.1068

用地性质：住宅兼容商业用地

容积率：2.0

起拍楼面价（元/平米）：9001

竞得者：未达底价，流拍

龙泉驿区流拍地块位置:龙泉驿区十陵街道长灵南路以东、江月东路以北

净用地面积：40 (亩)

净用地面积：26666.67 (平米)

土地用途分类：纯住宅

计算容积率： 1.5

可开发体量：4 (万㎡)

起拍单价：920 (万元/亩) 

起拍总价：36800(万元) 

起始楼面地价：9200  (元/㎡)

租赁住房建设要求： 在宗地内配建并无偿移交租赁住房，每套户型建筑面积为100平方米，在相对应区位按1:1比例集中配建并无偿移交地下标准小型停车位。

流拍的根本原因----限价

新房限价压制，土地市场黯然。

由于限价的存在，成都新房价格早已脱离市场定价。

受压制的新房价格，降低了开发商拿地的“勇气”。地价决定房价，房价影响地价，这是一个正常的社会经济现象，但是目前发生畸形变化。

需求被严重积压，7月份新一届应届毕业生人才抢夺，巨大的需求并不能因此消失，只能持续堆积，而土拍流拍对于供应并非好事，从开篇的官方数据已经看出端倪，这不利于2019年的房屋新开工和商品住宅的入市。

国土部门和规划部门应该给开发商松松绑。

开发商对于售价失控，对于相关拍卖条件难以承受。表面楼面价已经毫无意义，我们要看到实际的楼面价是多少，还要看到交付成本，这是需要把配建和无偿移交的公共设施、教育设施等所有免费移交的成本计入楼面价，还要考虑退距等不确定性因素带来的成本上升。

来看看各种拍卖条件：

武侯区地块有个新奇的拍卖条件（拿地企业的义务包括）：

 开发商毕竟只是开发商，包办不了招商引资的活，建委包办不了国土局的活一样。

配建加大开发成本

“设定底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”的方式确定竞得人，是目前主要的土拍条件。

上图是4月11日天府新区牛鼻子地块的配建要求：拿地企业需要建设市政设施用房、幼儿园无偿建设并无偿移交。同时还要建设不小于居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房和配套车位并无偿移交。

拿地企业需要建设市政设施用房、规划绿地、农贸市场、公厕并无偿移交。同时还要建设不小于居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房和配套车位并无偿移交。

而6月12日成交的怡心湖62.8亩地块的配建要求如下：

1、须配建幼儿园一所，单独占地面积不低于9360平方米，建筑面积不低于6053平方米，班数为15个班，幼儿园单方造价不低于4500元/平方米；

2、地块西侧须配建用地面积不小于4888平方米的社区居委会、卫生站、公厕一处，总计容建筑面积不小于1200平方米，须配建不低于100个车位的机械式立体停车楼一座，建成后产权须无偿移交给政府；

3、地块西侧应配建用地面积不小于4347平方米的文化活动场一处；

4、在地块红线范围内的小区主入口处外侧，应设置符合国家标准的智能快件箱、自助快递柜（智能快件箱）设备，同时临小区入口处外侧应设置公共自行车集中停放点。

国土部门制定的相关配建要求细致，为后续小区和周边配套提供了保障，但是也同时给开发商增加了开发的难度，成本大幅度提高，实际楼面价大幅度抬升。

无条件退距=同样的价格买到更小的地块

退距、交叉路口占用无偿征地等不确定因素，加上这一部分成本，可售面积成本会进一步加大，开发的不确定性加大，但是周边的新房限价是多少呢？以中海锦江城为例，装修的洋房，预售价格15000元/平左右。也就是如果遇到市政道路占用，比如修建地铁或者道路，要无条件的让出相关土地，而相应土地出让金不退补。这样的不确定因素会导致开发商后续的财务核算出现一定的不确定性。

以4月11日拍卖的排名前列宗土地为例：第（6）条若规划设置公交港湾站需利用项目建筑后退道路红线部分用地或道路扩大叉口需要占用净建设用地时，竞得人须无条件同意，且不退还占用净建设用地的土地价款。第（7）条地铁出入口及附属设施建设需要占用净建设用地的，也要无条件同意。

包括公交车站、地铁出口、公厕、道路等公共设施，将极大的占用相应的土地。所以开发商不确定性增加，实际所能获得的土地面积或将大幅缩水，同时单位成本也会增加。

截至目前，去年6月11400元/平米成交的十陵地块仍是龙泉较高地价保持者，拿地企业为中海。而此次容积率只有1.5，楼面价起价9200元/平，表面上并不高，还不如2017年6月中海11400元/平的楼面价，为什么开发商望而生畏，此宗地块因报名人数不足，最终流拍？因为限价、配建、退距等综合因素。

 配建保障性住房楼盘品质的变化

4月11日的两块土地都需要建设不小于居住用地部分计容总建筑面积15%的统筹住房和配套车位并无偿移交。用于天府新区管委会统筹安排的产业配套用房，单套建筑面积90-150平米。 

其实，同一个小区配建租赁住房的做法并非首创，但是无论是限价房，还是租赁住房，还是人才公寓，都会影响整体开发的品质和楼盘的整体性。

以前段时间沸沸扬扬的北京龙湖西宸原著为例。这是一个商品房搭配限价房的楼盘。限价房的业主购房价为2.1万元/平米，案名叫做玉璞家园；商品房业主购房价是10-16万/平米，案名叫做西宸原著。玉璞家园是三栋20层的公寓式的建筑，整个小区仅有一处约200平米左右的公共活动空间。小区住户只能在小区外活动、纳凉。但是商品房这边，小区环境和公共活动空间是满足的。为了保证商品房的品质，开发商在限价房和商品房之间设置了“隔离墙”，这就是后期矛盾的根源。

要探究事件的起源，其实要从2010年开始说起。当时为了控制名义上的土地拍卖价格，北京住宅用地供应开始流行“限地价、竞配建”的方式确定，也就是目前成都正在采用的方式，当竞买报价达到上限时，不再接受更高报价，转为通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。2014年2月，龙湖以配建5.4万平方米限价房的条件拿下这块紧邻北京西三环的土地。当时已规定销售限价2.1万元/平方米，定价仅为商品房市价的一半左右。扣除限价房后，可建纯商品住宅的建筑面积仅有5.2万平方米，折合住宅楼面价高达6万元/平方米。开发商为了回本盈利，只有用商品房的利润平衡配建的限价房，并尽可能将商品房卖出高价。所以一边是极高密度的限价房，一边做成高端盘，两者形态差异巨大！

为了保障商品房的品质，开发商将两个小区做出隔断和区分，这也导致了后期矛盾的产生和激化。据测算，项目总体容积率为2.2，绿化率为30%；但是隔断之后，配建房部分容积率上升至3.4，绿化率更无法达标。这也导致了小区业主之间“拆墙事件”。

在“租售并举”的方针下，要求开发商“竞配建租赁住房并无偿移交”的方式，对于开发商而言，这部分成本只能分摊到可售商品房中去，无形加大的商品房的楼面地价。

以新川板块的3块土地为例，配建租赁住房并无偿移交后，开发商拿地成本骤然增加。

目前成都市房管局对于新房预售的定价采取方法是“市场比较法”和“三同原则”，即选取周边两到三个或更多体产品，选取他们的实际成交均价作为新盘的预售指导价格。三同原则：同时期、同品质、同地段。三同商品住房实际成交均价作为新预售许可项目的指导均价。还无法全方位考虑土地成本因素。

可以借鉴长沙的做法：

长沙曾在2017年12月11日发文，针对房企明确规定限价商品住房的平均利润率为6%～8%。其实很多热点城市都是这么做，只要是执行限价的热点城市，针对新地块特别是近一年出让的高价地，基本上都是按6%～8%的微利来限定房价。开发商在一二线城市拿地的热情会减弱，但是上市房企不可能离开重点城市，毕竟销售额流水是上市公司的业绩体现。房地产企业生存之本是土地，不拿地就会断粮，限价情况下不会疯狂抢地，只要有流水不断粮就行了。大开发商不得已转战环蓉市场也是基于这个原因。

有必要房管局和国土局形成联动，考虑到各项目的成本，限价是否在土地招拍挂阶段先明示，房价和地价挂钩，甚至“限房价、竞地价”等方式，充分考虑开发企业土地成本等实际情况，确定项目指新房销售指导价格。一刀切，会严重影响开发商的拿地和开发的积极性。2018年一季度，全市新建商品住房月度成交均价稳控在2016年10月份的水平以下，控价力度大，可否适当浮动？

形成有效联动机制，以下几点有必要纳入考虑：

开发商的融资有多难？资金成本有多高？

2018年银行收紧房企融资，多项新规围困，加上发债遇冷，房企想要“融资”的渠道逐渐收窄，开发商越来越差钱了。

中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示，2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点，下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

2018年初，中国社会融资成本指数(下称“指数”)公布,指数显示，当前中国社会融资(企业)平均融资成本为7.60%，银行贷款平均融资成本为6.6%，承兑汇票平均融资成本为5.19%，企业发债平均融资成本为6.68%，融资性信托平均融资成本为9.25%，融资租赁平均融资成本为10.7%，平均融资成本为12.1%，小贷公司平均融资成本为21.9%，互联网金融(网贷)平均融资成本为21.0%，上市公司股权质押的平均融资成本为7.24%。

需要特别指出的是，社会平均融资成本为7.6%，仅是利率成本，若加上各种手续费、评估费、招待费等，平均融资成本将超过8%，对企业来说是很重的负担。而这只是平均融资成本，平均融资成本被较低的银行融资成本所拉低，中小企业融资成本大部分高于10%。

2017年很多人感觉个人房产抵押贷款，年化利率6--7%，而在2018年实际能够到手的房抵贷利率直接上升到7--8%，大额个人消费贷款已基本停止，唯有经营贷还在艰难的实施中。

个人融资和企业融资成本都大幅上涨，并且相应的难度加大，这让限价情况下，开发商项目在成本线运作，加上高额的资金成本，也就是即便是工地停工，每天都要支付大量的资金成本，还不包括管理费等固定成本，以及窝工等隐性费用，开发商可以说是难上加难。

所以，开发商既要面临限价带来的难度，面对配建的成本上升，更要面对资金成本大幅上涨带来的资金压力，可以说是压力山大。

就在今天6月14日，刚刚结束的土地拍卖，天府新区117亩土地出让，最终超过底价以12108元/㎡的楼面底地价成交。要求配建市政市场，农贸市场，社区服务用房，公共停车楼、幼儿园等公共设施，同时还有退距要求。宗地距离在建的11号线庙儿堰站较近，而周边住宅项目保利天空之城，5月21日取得首批次住宅预售许可证，带装修均价约15000元/㎡。