成都老破小值不值?大神:看完再决定买不买!

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老破小这种二手房为什么受欢迎呢？当然是因为地理位置优越交通便利，周边配套完善成熟，且拥有优质的教育资源。户型小、房龄久一点，楼房公摊面积小，套内面积比较大，房屋总价会比周边的新房或新二手房便宜很多。

老破小最需关注的问题：环境、物业、装修。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，你好，本人现在在成都，看到一套地段好又便宜的老破小，你觉得值得购买吗？有升值空间吗？

回答：不是中心地段不建议购买。买这种二手房保值没问题，但大幅升值还是有些困难的。二手房房龄不能超过20年或25年，贷款会受到影响。另外，老房子可能会遭遇拆迁变故，今年买了明年就拆也是有可能的。其次，老小区普遍房子密集没有绿化，环境卫生、安保、消防、物业等条件都不好，打扰居民休息。还有买老破小要做好翻新前先要毁掉原来的装修部分的准备，而老房子的房屋结构限制较多，加上使用年限久，房子质量难以保障，装修还是要费些功夫的。

如果手头紧、不太追求生活品质者，或是已经有一套房想再买一套来过渡的，可以买二手老房的，建议公积金贷款买房，不受房龄限制，性价比很高。而对于首次置业的刚需买房者，特别是追求品质的年轻人群，则不建议买这类房。

提问：成哥，有个问题想了解一下，我看到上海的很多老破大流动性很好，为什么成都老破大就流动性不好呢？

回答：上海属于发达的强一线城市，一线城市在十几年前就容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的沉默成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买。

目前也只有强一线城市拥有老破市场，因为一线城市人口多，人口不断流入，而新房供给不足，而且新移民因为预算原因决定购买老房子。而二三线城市特别不推荐买老破大，没有那个市场尽量避免这种风险，相对不推荐买老破小，除非是学区。

提问：你好，成哥，如果200万元的预算在广州市区是买一套位置好的大楼梯房。比如越秀区，可能是近30年的房龄，还是一个小电梯房大概有20年房龄。自住为主，但前几年打算出租。电梯二手房看单价，荔湾区和海珠区有3万多的二手房。我现在在天河中心工作，要考虑通勤时间。也考虑买黄埔的房子，相对较新且单价较低，但出租率不得而知？

回答：老破烂小能不能买，关键看地段和价格表现。

老破小存在的基础，缺一不可：上车需求的挤压；大量无法转移的人；低总价，高入住率，高功能率。

从这个角度看，只有北京和上海的房子才能有购买的价值基础。

广州因为上车容易挤压不强，人口转移，老破小没人接，而且中心也在迁移，人们不依附市中心，而是继续蔓延开来。要选择更新、质量更好的房子，广州不适合买老破烂的小房子。

黄埔建议可以考虑。新黄埔区是最繁华的行政区，经过扩建后，这里宜居宜商。未来是乐观的。住房投资的核心不是租房，而是房子本身的升值能力。

提问：成哥你好，坐标成都，子弹不多想现在成都市中心城区入手老公房（老破小）可以买吗?

回答：你好，感谢关注，成都市中心长持看价格，非笋不入。老破小在成都属于房产生物链的较低端，要么有学区加持。如果你是新手，建议入手城乡结合部几个潜力大的板块，比如大丰天回书房龙潭寺等。

提问：你好，成哥，关注你很久。刚需，子弹60万。人在南京工作最近想入手一套老破大三房80平，自住和投资，位置是南京栖霞区有双学区，靠近地铁一号线，设施不错，但这只能买六楼，附近的新房当不起，3万多，又想去长沙买，去长沙可以买二环内次新房，不知道怎么选择？怕老破大以后不好出手，现在房龄有50了。

回答：刚需买房，你在南京工作，不必去长沙。如果不是纯投资，不如优先考虑南京。

在住宅中，“老破大”是最糟糕的选择，尤其是房龄较大的“老破大”。当时这种房子的规划设计理念已经比较落后，居住体验会比较差；另一方面，当整体房价上涨时，这样的房子也很难上涨，用它来自住或投资也不理想。

一般来说，我不建议买“旧破小”，除了好的学区房。小面积的主流区域的新房当然是不错的选择，但“老破大”强烈建议避免。一般房龄20年以上的住房很难贷款，学区房可以贷到25年。你这个50年的房龄一般不能抵押贷款了，所以以后要摆脱它就更困难了。

子弹60可以考虑在南京仙林地区10年左右的次新房，或者燕子矶板块的2房，预算有限，建议您适当牺牲面积，先上车再置换。

提问：成哥好，现有子弹200，自住房价值1200，想抵押贷款200。北京望京现有楼盘，希望在该区域再入手一套二手房。现在考虑几类房子：（1）老破小两居室（八九十年代的），面积要大，两个卧室。（2） 2000年后的小区相对来说比较好，一居室，价格是400万左右。（3） 顺义、大兴、或通州到燕郊一线的房子，但购房过程和管理起来有点难。你觉得哪种投资比较好？

回答：北京住宅价值主要由土地价值和房屋品质构成。房子的价值主要是由土地价值决定的。所以老破小还是比较值钱的，一线城市，都有很强的造血能力，城市理念也在逐步拓展，但老城区永远是核心位置，无论北京向什么地方发展，东西城都永远是核心区，地价会不断上涨，房价也会上涨，永远是最贵的部分。

望京是工业和住宅的结合体，第二个CBD区域，是综合性的。另外，互联网企业的存在，人口加上购买力足够大，对区域房价的支撑作用也比较大。望京目前并不是萧条期，是一个稳定而稍贵的板块。

大兴市以睡城逐步增加产业规划，将有助于形成产住结合区，并将受到南延和新机场规划的带动，发展潜力较大；通州、CBD睡城、新ZF规划有利于产业发展，但限制过多是不利因素；顺义，土著区＋望京卫星城，有一定的产业配套，而老城区阻碍多，孙河已经提前透支是当前的一个问题。

一居处于置换链的底端，溢价严重。建议选择方案一。

提问：成哥你好。婚前在加州买了一套160平方米的香山美术复试洋房自住。还有80万商业贷款。我以前做生意亏了钱，现在还欠着20万的债。目前，我的年工作收入是30W，公积金账户每月有4000没用过。信用卡50W子弹，借呗是30W额度，打算用妻子的名字买一套可操作的sfsd，但我还是要按两套来交税。我看过你推荐的关山大道的次新盘。便宜的都是较低或较高层。中高层很难找到一个性价比高的。关注它的人太多了。1你对我的资产配置有什么建议吗？计划再买一套200W是不是债务太高。2老房子是完全不能买的吗？正在谈的是蓝巢逸品的房子，如果单价能降到1.6，是否值得购买？

回答：其他很多城市，甚至一些二线城市，没有能力逐步扩大城市面积，只能建设新城，然后逐步吸引或转移人口特别是高端人口到新城，甚至转移教育、医疗资源。这样的话，你要注意的是，老城区的土地价值降低了，所以老城的老破小 老破大价格就会受影响，购买这样的老房子风险很大。因此，老破小、老破大的风险或竞争对手是在建或已建的新城，这些新城有可能成为新的城市中心。城市面貌的更新，如拆迁和改造，并不能使老破小、老破大的涨幅更好。目前，武汉市老房子的流动性不强，尤其是没有学区的老房子，价格也没有暴涨。

蓝巢逸品并不是我们定义的老房子，它属于旧的和次新的范畴。

光谷的发展从光谷广场1.0版发展到关山大道2.0版，再到光谷东3.0版。蓝巢逸品不在风口，但未来会跟随市场，所以需要长期坚持。下一轮增持完成后再出售。单价1.6可以考虑起步，性价比还行，以低价起步换保障。

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