令人心动的年末:你遇到的“骨折价”,背后有雷!

年末，各大房企花式推出降价促销大套餐， 比如：80万到手景区别墅、45万买定未来升值空间、买房后开发商帮你租、前十名看房者拿到一口价九折优惠………

时不时又传来利好消息，“买房的时机到了！”“现在不买后悔十年”“这个城市房贷利率再降！”

没那么简单。

上车当心上“黑车”，捡漏当心捡“地雷”。

一、商办可买VS土地性质

与商品房相比，商办的价格“真香”，小户型充足，区位往往也不错，而且不限购。为什么还是劝大家慎重买？先不提老生常谈的“出手难”“升值空间小”这几条，来看更“笋”案例。

1.购房合同，只能买使用权？

近日，羊城晚报报道了一桩案例，杨女士被一处近地铁的“神秘楼盘”吸引注意力，首付低，出租的租金可以高于贷款月供。

在下手前却发现，这栋迟迟不肯出示预售证的“商办”竟然是村民的自建物业，没有合法的施工许可证，合同中出售给购房者的也只是二十年的使用权。

▲佛山市某处村民自建物业 /示意图与文中所述情况无关

2.价格诱人，土地用途是什么？

市面上出现的价格偏低、房屋设计看起来十分诱人的商办，下手之前查看产权证，或许会发现土地用途并不是“商业”而是“工业”。

▲西安市某处工业用地/ 示意图与文中所述情况无关

在这一点上，我国没有明确工业用途的物业不能转让，不过工业用途的土地出让金额可能仅有商业物业的五、六分之一，比住宅物业更是低一大截，含金量也是没办法和普通商办来比。

楼市没有那么多可以捡的便宜，遇到的时候先考虑它是否正规、合法。

二、配套齐全VS小区体量

在选购商品房时，除了听置业顾问介绍周边配套，还要考虑小区的体量，算一笔账。

假设，某项目的一栋楼为1T6户，3个单元，21层，这栋楼一共有378户，每户3个人，这栋楼就有1134人，如果户型稍大，每户4人，就是1512人。小区有20栋这样的楼，就会有3万左右的人口常住。

这个数量，与著名大社区——常住30万人口的北京天通苑比起来也不算什么。

▲北京天通苑社区地图

如果你发现在你瞄准的中型小区附近，有5个差不多的小区，就该提起警惕。在这样的居住体量下，有几个幼儿园才能保证孩子就近就读？车位够不够用？

项目宣传语上写：小区门口就是地铁。小区却有六期，地铁在一期的门口。宣传语没有说假话，六期业主来往通勤却不得不接驳共享单车，并不便捷。

医院、学校、商业、公园等配套设施同理。

大片高层密集排列、体量偏大、人口密集的小区慎重下手，“配套齐全”有可能是一句空话。

三、二手房源VS选大选小

买老城区图什么？

1.纯自住需求

有人认为，刚需纯自住或者改善纯自住，完全可以考虑成熟区域的老房子，这一类房子，区域价值高一些，房子品质差一些，仅此而已。精心设计装修后，住得更舒适，网络上有不少爆改老房子的短视频和节目广受欢迎，引得大家想要亲自试一试。

▲某老房改造前后对比图

其实不然。

老房子，不止是“年纪大”，它的建造技术、建材品质都是落后于时代的，同时，因为年代久远，物业服务长期跟不上。

物业提供的是保养，保养不到位，房子老化更快。

所以，房子越是大，前期改造装修投入越多，后期亏的越多。如果你一定想买老房子，先考虑面积小的。

2.学区房需求

还有人在考虑老房子的学区问题，学区房，“老破大”的可选性也要低于“老破小”。

学区房包含学区价值和自住价值，如果购房目标中，学区价值大于自住价值，那么当然是房子越小越好。

其次考虑转手的问题，学位使用完毕，当然要把学区价值转手给下一家，回收资金，下家购买的时候也会考虑学区价值在房屋中占有的比例，同样是学区价值占比例越高越好出手。

“老破大”学区房找下家接盘更难。

3.考虑大家庭多人同住

一家同住，电梯、停车都是问题。

购买大户型，有一部分原因是为了与老人、多个小孩同住，老房子的户型要比现在市面上流行的刚需小三房、小四房宽敞不少。

以建成超20年的青羊区长城园为例，这个小区的在售二手房中，建面约102㎡的户型是2室1厅，建面约130㎡的是3室1厅，而4室1厅则需要建面约153㎡。

▲长城园二手房户型示例

对比昨日再次取证的“刚需神盘”中铁奥维尔，中铁奥维尔建面约76㎡就做成了3房2厅，一定是要窄一些的。

▲中铁奥维尔户型示例

然而，老旧小区很少配备地下停车场，一家一辆车都有可能要停在小区附近的路边上，更别提一家多辆车。

再者，多层老房子少有电梯，老人、婴幼儿进出并不方便。加装外挂电梯影响美观且额外花钱，这一部分也要算进房价里面去。

总结起来，“老破大”住起来不一定方便，流动性也差，比小户型老房子更难出手，慎重选择。选购二手房，建议考虑顺序为：次新房——老破小——老破大。