同一楼盘单价差1W,新鲜出炉的“双限盘”你得这么选!

*备案名：交投电建洺悦珑庭，开发商：成都交投洺悦国宾善成实业有限公司，预售证号：510106202132913。备案名：知园，开发商：成都万锦华创置业有限公司，预售证号：510108202132914。

周二我刚猜下一个取证的楼盘是新希望万科·知园，结果昨天新希望万科·知园（推广名）、交投电建·洺悦珑庭（推广名）再加上佳兆业麓山壹号花园（推广名）就取证了！你们可以夸我一句，我是特别不会骄傲的。 

 但是昨天买房群的气氛有点微妙，按理说一天取证3个热盘，购房人应该是：哎呀~3个楼盘到底选哪个呢，好纠结哦

但是实际上，我感觉得到大家的情绪是，看到较低价那个激动，看到面积和总价又没得好高兴了。原因大概就出在新希望万科·知园和交投电建·洺悦珑庭这两个“双限”盘上。 01同一楼盘单价差距上万购房人：我是不是对双限有什么误会？—从2020年开始拍卖“双限地”开始，昨天新希望万科·知园和交投电建·洺悦珑庭的取证才算开启了“双限地”入市的开始键。取证后，大家对它俩的“惊喜”首先在价格上。新希望万科知园清水较高销售均价为21087元/㎡，销售单价约13827-24492元/㎡。（一房一价数据来源于成都住建官网，单价为手动计算，仅供参考）

建面约108-135 ㎡的小高层单价约2.2-2.35W，总价约230-290万；

建面约145㎡的洋房单价约2.3-2.45W，总价约341-353万；

建面约230-300㎡的底跃单价约1.4-1.9W，总价约330-565万。

交投电建·洺悦珑庭清水较高销售均价为21731元/㎡，销售单价约14651-23935元/㎡。

建面约118㎡的户型单价约2.23-2.39W，总价约258-277万；

建面约142㎡的户型单价约2.09-2.36W，总价约296-333万；

建面约243-281㎡的底跃单价约1.4-1.6W，总价约373-445万

定价方面也参考了以往利于销售的逻辑：建面越大的户型，单价越低，建面越小，单价越高。但是同一楼盘单价差达到上万？这样的情况并不多见。说好的均价约2.1W，部分中小户型房源单价居然高达约2.4W?这难免让部分期待了很久的刚需购房者有心理落差。我一个准备下手新希望万科·知园的朋友说，当初知道清水较高销售均价大约2.1W的时候，他就大概以2.1W来做的心理建设，也按照这个来筹备首付款，但是最终结果与预估的差距有点大。抛开底跃不谈，其他户型的均价差不多是2.3W左右，总价超预算20多万。出于好奇，我仔细研究了一下为啥会发生这样的情况，最后得出的结果让我在办公室拍手叫绝，感叹开发商定价水平之高，此处应给策划加鸡腿。

02“双限”限的是均价虽然没有想象中美好，但尽量发现美好—首先我们明确一点，“双限”限的是均价，而清水较高销售均价≠最终售价。以交投电建·洺悦珑庭为例，虽然它的销售单价约14651-23935元/㎡，但是算均价的话，它肯定是没有超过21731元/㎡的限价。因为房源单价有高有低，但只要它们平均没有超过限高，那就是合规的，当然此前我们也遇到过一些项目直接一刀切，所有房源都一口价，这样也有争议，凭什么我挨到路边的房价和你中庭的一样？不过我们可以来算一笔账，会发现不同定价的高明之处。假如一栋房子有三层+负一楼，每平100㎡，一共就是400㎡，清水较高销售均价算2W，这样总收益就是2*400＝800万。

但是这样一楼加负一楼（底跃）价格太高可能不太好卖，怎么办呢，那就降低底跃的单价，然后再把这笔账洒在各个楼层之上，雨露均沾。这样就变成了我们现在看到的底跃只要1.5W，二楼2.45W，三楼2.55W。虽然总货值还是800万，但是结构已经变了，底跃光看价格非常划算，这样买房人的购买意愿就比较强烈了。而其他楼层虽然单价高，但面积相对小，总价相对低，又迎合了另一波人的需求。

但是，底跃户型的单价低是不是很划算？不一定哦。首先负一楼的实用性相对会差些，特别是采光、透气等。在我参观的楼盘里，样板间中的负一楼一般都作为酒窖、私人影院来呈现，格调咱们先不谈，项目是清水交付，如果想要达到同样的效果，装修方面估计还要花上一大笔钱。总结一下就是有点费钱，土豪可以略过。

我还注意到，交投电建·洺悦珑庭的底跃中有约257㎡的两室两厅两卫户型存在，新希望万科·知园约300㎡底跃也只是三室两厅两卫。因为还没有看到传说中的户型图，但可以想象这么大的面积后期很多功能的实现都要靠改造来实现。这一点，也很费。

图源;成都住建所以，底跃户型的总价与隐形成本也不低。最后，买房人真的亏了吗？以新希望万科知园旁的朗诗乐府作为参考，他们的指标大致相同。上批次朗诗·乐府推出了建面约110-137㎡的高层带装修参考价约2.5-2.8W，抛开约4000元/㎡的装修价格，清水参考价约在2.1-2.4W之间，与新希望万科知园高层清水价格约2.2-2.35W相差不大。对我来说，清水更划算，你懂的。

新希望万科知园现场实拍图再看交投电建·洺悦珑庭，它与旁边的电建地产洺悦玺虽然产品形态略有不同，但也能大致对比看看。电建地产洺悦玺建面约124-146㎡的户型带装修参考价约2.4-2.8W，抛开约3700元/㎡的装修价格，清水参考价约在2.0-2.4W之间，与交投电建·洺悦珑庭建面约118-142㎡的户型清水参考价约2.09-2.39W，差距并不明显。

交投电建·洺悦珑庭效果图丨鸟瞰图同时电建地产洺悦玺底跃带装修价格约1.8-2.1W，去除约3700元/㎡的装修价格，清水参考价约在1.4-1.7W之间，与交投电建·洺悦珑庭底跃清水参考价约1.4-1.6W相差不大。

写在最后：

所以这样看来，两个限价盘与他们周围在售新盘对比来说，价格是平稳的，甚至对于一些可以接受更高面积和总价的刚改置业者来说，还有些幸福来得突然。对于“双限盘”，我们有些选择建议，供买房人参考：

1、双限地是基于“房住不炒”定位下的调控措施，相信在未来“双限地”越来越多的情况下，房价会越来越稳定。之所以大家一时不能接受，还是因为对均价的心理预期与实际售价的落差感。毕竟当我揣着想捡便宜的心跑到超市，结果却发现我以为打折了的商品并没有降价，虽然没亏，但是心里始终不爽，可能就是这种感觉，但不妨碍你可以有。

2、对于刚需而言，经历前两个“双限地”入市，大家对他们也有更加清晰的认知，抱着以往低价地项目的捡漏心态坐等后面的“双限”地块，似乎不太现实。在建面约100-140㎡里面，单位定价和总价相对适中，根据自己的预算选就完了。

3、对于刚改，条件允许随便上，尤其是总价相对高的底跃和大面积房源，比别人低这么多的单价，还要啥自行车。总之，对于很多人来说，“双限”约等于这个时代的买房福利。

来源：买房特工队