第一太平戴维斯发布《2024年上半年成都房地产市场回顾及未来展望》报告

l 上半年供应端多样性提升 非标商业提升商圈活力

l 存量企业搬迁升级贡献了近六成新租需求 非学科类培训机构成交回升

l 强民生与新能源汽车相关需求活跃 仓储物流市场维持稳定去化表现

零售物业市场

2024年上半年成都商业新项目多样性提升，为市场增添颇多亮点。传统购物中心主要瞄准主城以外的大型商业空白区域，布局近郊市场中能够辐射较大消费客群的板块。老旧零售物业在商业市场快速的更迭中积极寻求转型，打造全新的消费场景，尝试不一样的业态配比和品牌组合。除此之外，非标商业继续打破传统商业的桎梏，不断创新商业空间和商业内容，持续探索成都商业发展的不同可能。

上半年市场录得三个购物中心入市。光环购物公园将自然元素融入商业空间，集合餐饮、零售和休闲娱乐等多元业态，为消费者提供沉浸式购物体验，有助于促进东大路板块商业氛围加速成熟。龙湖东安天街的开业进一步加快了龙泉驿区商业的提档升级；温江旭辉Cmall作为温江大学城板块首个大型商业综合体，为周边的大学生和年轻家庭客群打造全新消费游逛目的地。

此外，多个存量商业项目的转型调整也为成都零售市场提供了更多发展思路。位于科华路的原泛悦国际聚焦持续繁荣的折扣店赛道，转型为城市奥莱后重新开业。建设路商圈的龙湖三千集改造后引入宠物主力店，增加大量主理人餐饮品牌，补足了区域的宠物消费和餐饮消费场景。

非标商业持续重塑所在商圈竞争力，市场关注度和影响力持续攀升。近年来，改造后的COSMO推动了盐市口商圈的年轻化转型，东郊记忆持续地更新品牌、丰富业态，促进杉板桥板块人气和品牌吸引力持续走高。上半年麓湖CPI岛和CyPARK的相继亮相更是将非标商业在成都市场的关注度和影响力推向新高。CPI岛延续麓湖商业与自然环境深度融合的风格，在湖畔坡地高低错落的独栋建筑里围绕生活方式零售、餐饮、艺术文化等业态，打造出一个兼具休闲松弛感和可逛性的独特商业空间。作为成都市场上首个骑行主题商业公园，CyPARK聚集了骑行和运动相关品牌，辅以时尚买手店和人气餐饮，也为大源商圈增添了新颖的商业内容。

进入2024年，全市餐饮消费的稳定增长支撑了成都消费市场的缓慢复苏，1-4月成都社会消费品零售总额同比增长1.7%，其中餐饮收入增长6.4%，商品零售增长0.6%。上半年成都商业项目里休闲餐饮品牌调整频繁，同时新项目也致力于将餐饮业态打造成优势业态。例如，COSMO在商场内新增美食广场区域，焕新亮相的龙湖三千集大幅提高了休闲餐饮品牌占比，且涵盖家庭聚会、商务宴请等多样化的用餐场景，增强了项目在区域餐饮业态的竞争力。虽然成都持续增长的餐饮消费为市场上餐饮品牌提供了稳定的需求来源，但伴随消费者需求愈发精细和多样化，项目在餐饮品牌招引、场景打造、运营模式等方面都需要更多创新才能避免同质化发展，以适应愈发激烈的市场竞争环境。

展望下半年，成都零售市场预计还将迎来保利时光里、天府招商花园城等项目入市，市场仍面临较大压力。在商业市场需求增长放缓、存量竞争白热化的当下，未来商业的发展需越发注重及时捕捉当下消费需求，迎合消费热点，以及公共空间和消费场景的打造。在此基础上，对于商业形态和商业内容，以及运营模式永不停歇地优化和创新或将成为市场各方在优胜劣汰的竞争环境中的取胜之道。

甲级写字楼市场

2024年上半年，全市无新增项目入市，是自2017年以来首次出现连续两个季度没有新增供应的情况，甲级写字楼存量稳定在约387万平方米，市场正逐渐步入存量时代。尽管当前供应规模有所缩减，但过去两年近70万平方米的新增供应为租户提供了充裕的选择范围。

增量需求有限 存量企业搬迁升级贡献了近六成新租需求 今年上半年，来蓉新设立企业的新租需求仍旧不足，存量企业的搬迁腾挪是支撑租赁去化的主力。从成交类型来看，存量客户的升级、搬迁交易面积占新租总面积的比重高达60%，同比增加约10个百分点。今年上半年全市平均租金环比、同比下跌至约人民币99.5元每平方米每月，激发了部分存量企业对办公空间的升级、搬迁类需求。此外，多数企业普遍偏向于稳健的经营策略，导致扩租成交面积比重较去年同期下滑。

精装与定制装修成为推动租赁去化的重要因素 今年以来，部分客户对提供精装修、定制化装修服务的物业表现出更强烈的偏好，将其作为租赁决策的重要考量因素。已装修房源可以显著减少租户的装修开支和时间成本，定制化服务又能满足企业对个性化办公空间的需求，契合多数企业降本增效的目标。从市场成交端来看，个别子市场内，入市年限相近的甲级楼宇中，提供精装修或定制装修服务的楼宇去化表现更佳，在市场竞争中具备更大的优势。此类服务不仅能提升单个物业的出租率，也能推动市场向更高效率的方向迈进。

非学科类教育培训企业成交回暖 从新增成交的行业来源来看，金融业、专业服务行业位列新增成交的前两位，占比分别为23%和13%。消费者服务行业跃升至行业需求来源第三，贡献了全市近12%的新租成交面积，其行业净吸纳量仅次于金融业，超过1万平方米。消费者服务行业的增量主要来源于教育培训相关企业。今年上半年，全市多个项目录得非学科类培训的机构成交。今年2月份，教育部发布了《校外培训管理条例（征求意见稿）》，向市场释放出积极、稳定的政策信号，教育培训类企业有望持续释放租赁需求。

政策端聚焦战略性新兴产业 值得注意的是，上半年市场迎来多项政策利好，成都市十部门联合发布2024投资成都系列政策，对人工智能、新能源、低空经济等战略性新兴产业提供了专项支持，比如给予人工智能企业算力成本补贴和创新转化方面的资金支持。为满足高精尖产业的人才需求，给予海内外高层次人才提供不限于资金补贴、健康医疗、子女入学等多方位保障等。这些支持措施旨在吸引更多优秀企业赴蓉发展，共同推动成都经济的发展和产业升级。

2024年下半年，成都甲级写字楼的新增供应面积预计约为20万平方米，届时成都甲级写字楼总存量将超过400万。第一太平戴维斯华西区代理部负责人、高级董事戴晖表示：“成都市场外来租赁需求虽仍有待恢复，但随着资本、人才、技术、载体等要素不断积聚，政策端助力做强主导产业，培育新兴产业，未来办公租赁需求将持续恢复。”

仓储物流市场

上半年成都物流市场整体表现稳定，个别项目租金小幅下调。第一太平戴维斯华西区产业及物流地产服务部助理董事陈纹卿表示：“高标仓租赁需求结构变化不大，与衣食住行相关的强民生行业仍然是当前市场主要需求来源。”

进入2024年，在全国乘用车销量增长明显放缓的情况下，新能源汽车销量依然保持增长，上半年新能源汽车行业成为成都仓储物流市场新增租赁需求的重要来源，小米、极越等知名新能源汽车品牌的交付中心相继入驻。成都作为全国汽车保有量第一城，新能源汽车渗透率在新能源汽车销量排名前十的城市中仅位列第八。未来新能源汽车行业在成都还有很大发展空间，相关行业的仓储租赁需求有望得到进一步释放。

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