成都准入门槛下降了,年轻人更好买房了?

近日成都2批次供地完结，被看作市场晴雨表的拍地，没有了过往竞价的激烈氛围。

城市更新、租赁、商办、文旅、医疗服务...行业多赛道并进，对于亟需转型或寻求突破的房企，公开拿地并不是少有的选择。

有了新角色、新身份，房企们更冷静了，时刻保持理智，斟酌斟酌再拿地。

不仅仅是成都，全国大小城市的土拍大都有一定程度的降温， 不可否认，市场环境变了。

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成都房价更温和了

五年前，朗基以110%溢价率竞得高新区中和地块，成都房价开始小幅上涨。

四年前，成都一宗地块吸引117家房企报名，刷新了有史以来参拍人数的新纪录。

随后的几年，成都更是频频成为热搜，而这一切，随着2批次拍地落幕，或成为过去时。

今年的调控限得很严，两次集中拍地溢价率的上限都在10%左右，越来越多地块底价成交，土地、新房全面限价，市场不再是主导。

一批次40宗+二批次52宗，近7200亩地块，包括13宗要求现房销售的地块，将在未来的一到三年内陆续入市。

彼时新旧房源交替，这些项目会成为市场最主要的住房供应。

以2批次为例，清水限价7900-26441元/㎡，精装限价控制在3000元/㎡及以下。

这意味着，这批待售项目，封顶价格不会超过3万，主城五区单价2万以下楼盘还能持续供应，城南上车门槛也调到了2万/㎡左右。

2

小面积产品选择更多了

前三天拍出了19宗销售型人才公寓用地，约有1258亩。轨交、龙湖、大悦城&中铁建、合信、城投、绿城、江苏华建、首钢等等公司均有涉及。

这也是成都史上首次，集中、大批量推人才公寓用地，还对其更改了性质，由定向调整为销售型。

这批人才公寓若最终入市销售，综合可售限价和总建面，主城销售型人才公寓总建面约11.26万方，上车门槛约在22100-28261元/㎡左右，全部为成品住宅；

城南销售型人才公寓总建面约45.04万方，上车门槛约在20055-24100元/㎡，全部为成品住宅；

近郊销售型人才公寓总建面约11.04万方，上车门槛约在9526-20000元/㎡，清水、成品住宅均有。（仅供参考）

根据出让文件注明的信息：

配建人才公寓的项目套型建筑面积90㎡以下住房套数占住房总套数比例不得低于20%。

配建人才公寓的面积（即人才合计可享受政策性优惠面积）比例原则上不低于宗地住宅计容总建筑面积的20%。

据克而瑞不完全统计，未来成都或新增90㎡以下人才公寓近14万方。（仅供参考）

小面积、较低总价，对于年轻刚需，上车门槛也相对低得多了，另一方面，选择也多了起来。

还有人认为，大体量人才公寓的出现，是成都再一次释放抢人信号。

实际上，自成都房价上一轮周期性上涨以来，整个市场已经被改善、大面积产品覆盖，小户型、低单价产品十分难觅。

摇号、限购多政策叠加，堵住了很多年轻刚需的买房路。

这种趋势并不利于成都未来发展，无论是引进人才层面还是经济，亦或是城市轮动需求价值凸显，源源不断的新鲜血液注入是城市持续发展必要保障之一。

释放一部分机会出来，纵深于长期发展，这一次，年轻刚需的机会或许还会持续增加。

3

共有产权住房还远吗？

2014年6月4日，住房城乡建设部表示，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市被列为全国共有产权住房试点城市。

7年过去了，上海、北京、杭州、广州、东莞、西安多城都有针对性的动作，而成都还按兵不动。

上月底，国新办举行了“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，提出要加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。（详见住建部明确了！人人有房住要这样做！）

于成都而言，公租房有了，保障性租赁住房比例也有增加（2批次拍地部分地块有硬性要求），共有产权住房似乎还在酝酿之中。

据相关媒体报道（发布时间为2021年6月29日），成都已将关于共有产权住房的管理和使用等相关事宜纳入到《四川省城镇住房保障条例（草案）》。目前已经省十二届人大常委会第六次会议审议，正公开向社会征求意见。

求意见稿中规定，共有产权住房将和公共租赁住房共同构成四川省保障性住房。而经济适用房将被涵盖在共有产权住房内。

内容还包括：共有产权住房是指政府投资或提供政策优惠支持社会资本投资，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向保障对象出售的，政府或投资人与保障对象按份共有住房物权的具有社会保障性质的商品住房。

共有产权住房应先确定基准价格和完全价格，完全价格由基准价加上政府减免的土地收入和税费构成。保障对象可按基准价或低于基准价购买共有产权住房。允许保障对象分批购买共有产权，但住房保障对象购买总额不得超过基准价。此外，公共租赁住房和共有产权住房可以相互转化，比如先租再出钱来买，买的话，就形成了共有产权。

住房保障对象购买共有产权住房满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权。保障对象购买共有产权住房不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易。

虽然到目前为止，我们还未在公开途径发现该条例（草案）的公示信息，最终内容将会如何呈现也不得而知。

而试点启动这一举措，新老成都人等得太久了。

可以期待的是，未来成都住房市场，将会以更开放的姿态迎接更多年轻人了。

来源：克而瑞四川